房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施-在線(xiàn)瀏覽
2024-08-02 17:13本頁(yè)面
【正文】 對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建第頁(yè)，共頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35％。根據(jù)以往所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的l％的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加5％的總工程造價(jià)。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)及材料商中選取家～4在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢(xún)標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。然后進(jìn)行第二次詢(xún)標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。第頁(yè)，共頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理施工階段的成本控制。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。施工階段的成本控制工作主要包括：(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。工程預(yù)決算的成本控制。具體的操作方法是：(1)在決策和設(shè)計(jì)過(guò)程中，編制投資概算及預(yù)算。(3)對(duì)影響工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更、簽證，從專(zhuān)業(yè)技術(shù)需要的角度，提出合理化方案，進(jìn)行篩選比較。(5)在下一步的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程全過(guò)程的造價(jià)監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。510(l)作好商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)，分清開(kāi)發(fā)商、施工單位和用戶(hù)各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題成本控制的綜合性成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。因此，當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí)，要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對(duì)其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。成本控制的全面性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)第頁(yè)，共頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理（1）建立企業(yè)內(nèi)部成本控制管理組織機(jī)構(gòu)成立一個(gè)強(qiáng)大的成本控制管理組織，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)和管理水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新科學(xué)，成為一支真正有實(shí)力的、專(zhuān)業(yè)性的管理團(tuán)隊(duì)。制定成本控制管理目標(biāo)：從一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)紿，首先要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)、投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，多做調(diào)查研究，在可能的情況下要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì)，甚至包括一些不可預(yù)見(jiàn)的成本支出及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，把成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊(cè)，這樣便于實(shí)施過(guò)程的核查和控制，使之達(dá)到“行之有效”。比如實(shí)行成本控制管理的約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，對(duì)每個(gè)部門(mén)每位員工分別進(jìn)行考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長(zhǎng)與員工利益成正比的分配制度，落實(shí)成本管理的獎(jiǎng)懲方案
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