某地產(chǎn)成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制講稿-在線瀏覽
2025-02-18 04:14本頁面
【正文】 容 龍湖的成本管理 ?房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成 成本 分類 成本費(fèi)項(xiàng) 成本內(nèi)容 直接成本（開發(fā)成本） 土地費(fèi) 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用 前期工程費(fèi) 勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 、三通一平工程費(fèi)、 行政及政策性收費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備 配套設(shè)施費(fèi) 按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑 建安工程費(fèi) 建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝 修 、環(huán)境景觀工程 工程相關(guān)費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)、工程測量費(fèi)用、各項(xiàng) 驗(yàn)收費(fèi)用 期間 費(fèi)用 銷售費(fèi)用 調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù) 費(fèi) 管理費(fèi)用 管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金成本 ?項(xiàng)目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財(cái)務(wù)專員 房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制 竣工驗(yàn)收 試 運(yùn) 行 采 購 施 工 設(shè) 計(jì) 勘 察 可行性研究 項(xiàng)目建議書 ?房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分 建 設(shè) 工 程 項(xiàng) 目 的 階 段 啟動(dòng)階段 規(guī)劃階段 實(shí)施階段 收尾階段 ?房地產(chǎn)投資比例階段劃分 建設(shè)安裝完成 投使入用 投資 可行性研究 投資 合發(fā)同包 決立策項(xiàng) 100% 勘察設(shè)計(jì) 施工采購 竣工驗(yàn)收 房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點(diǎn) 投資測算過程的控制分為： 設(shè)計(jì)階段測算 執(zhí)行過程的控制主要是施工控制 ?投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制 土地投資論證 結(jié)合市場需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算 ?投資論證階段 ? 方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） ? 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） ? 施工圖設(shè)計(jì) ?工程設(shè)計(jì)階段 ?投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果 約為 75%～ 80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 ?深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果 約為 15%～ 20% ?施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果 約為 5%以內(nèi) ，控制投資阻力較大，控制成本較高 ?設(shè)計(jì)階段投資控制效果 概念 設(shè)計(jì) 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價(jià)值區(qū) ?方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置， 建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房 ； 配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 對(duì)各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價(jià)比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價(jià)格和資金成本的比較，編制 投資估算 。 ?初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運(yùn)最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。 ?初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) ?確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn) ?開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定； ?給水、消防分區(qū)是否合理 ?初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在 滿足必要使用功能 的同時(shí)成本最合理。 ? 景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 ?運(yùn)用價(jià)值工程控制投資 投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計(jì)階段測算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 ? 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 ?功能 F ?成本 C 功能不變，成本下降 功能大幅提高，成本略有增加 功能提高，成本降低 功能略有降低，成本大幅降低 成本不變，功能提高 ? 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值
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