【正文】 （通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標； 20221124 26 新項目發(fā)展 策劃定位 方案或初步 施工圖設(shè)計 施工組織與 材料采購 竣工結(jié)算 成本估算（初始） 成本測算（預控） 目標成本（發(fā)展） 目標成本調(diào)整（內(nèi)控） 動態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標形成的幾個階段 20221124 27 正向測算： ? 測算依據(jù) －－ 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。 （工作重心前移） 制定的方法 20221124 28 反向倒逼： 確定銷售價格水平； 確定利潤要求； 反推計算成本水平。 制定的方法 20221124 29 水平恰當： 支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險； 依據(jù)充分 ： 產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項； 量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 推行標準化 ： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司 通用 的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； 強調(diào)考核作用： 盡可能作為績效 考核指標 ；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標對控制結(jié)果進行考核。 ?分解內(nèi)容： 總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件。 方式之二：按工程實體分解 目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定 20221124 35 ?分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責及考核辦法。 ?分解時間： 發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預算調(diào)整后固定。 20221124 40 成本目標的實現(xiàn) —案例 1，月報表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，后評估報告 20221124 41 小結(jié) – 1，成本目標管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 事前有目標：項目總成本目標及分解 ? 事中有監(jiān)控：月報表 ? 事后有分析：后評估報告 ? 目標管理兩階段：招標前產(chǎn)品控制為主，招標后以動態(tài)監(jiān)控為主； ? 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場 – 2，如何著手開展目標管理 ? 建立科目，結(jié)合合同策劃； ? 制定目標：方案、擴初、施工圖階段 ? 每月專人負責統(tǒng)計成本變更（針對每個合同） ? 出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議 ? 對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求 20221124 42 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 20221124 43 房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理的組織管理系統(tǒng) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理運營流程系統(tǒng) 成本管理的評價系統(tǒng) 20221124 44 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 單一公司的管控模式 職能式管控 ： 業(yè)務(wù)職能部門為主導 矩陣式管控： 業(yè)務(wù)職能部門與項目開發(fā)流程相互平衡 項目制管控： 以項目開發(fā)流程為主導 ? 集團公司的管控模式 ?運營管控：組織與項目運營的環(huán)節(jié) ?戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 ?財務(wù)管控 ：投資與財務(wù) 20221124 45 項目公司 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 職責分工 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 項目部 ?項目部只負責施工現(xiàn)場管理部門 ?項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點 ?對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓 實施條件 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責主體 ?項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準確 ?更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 項目部 缺點 ?職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 ?對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易達到客戶的滿意 單一公司的管控模式 20221124 46 集團公司的管控模式 20221124 47 ?形成過程：項目 — 公司 — 區(qū)域 — 集團 ?確立依據(jù)：集團與分公司的管控模式 ?授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 集團公司的成本管理模式 — 確立 20221124 48 集團公司的成本管理模式 —案例 1 ? 管理職能： ?經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間） ?管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理；學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導； ?業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) （案例 1— 業(yè)務(wù)管理定位） 20221124 49 ? 具體操作： ?目標評審（立項及方案階段 — 審批） ?動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） ?參與重大招標 ?戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） ?地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） ?標準合同、招標文件 ?成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） ?信息化平臺建設(shè)與推廣 ?分公司年度月度檢查評分 集團公司的成本管理模式 —案例 1 （案例 1— 業(yè)務(wù)管理定位） 20221124 50 （案例 2— 綜合管理定位） 管理職能： 經(jīng)營層面： 立項與資金審批 管理層面 ：人力資源（強勢管理）與考核（ 一年一次 全集團公開排名，具體分公司自己考核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管 理制度與流程、作業(yè)指導； 業(yè)務(wù)層面： 服務(wù)與指導 集團公司的成本管理模式 — 案例 2 20221124 51 具體操作： 綜合成本管理（項目成本監(jiān)控， 16個公司 *34項 /公司， 按區(qū)域分工，月報表） 戰(zhàn)略采購（配合專業(yè)采購部門的評標分析） 造價管理（清單招標，戰(zhàn)略咨詢公司，造價研究，案例 分析） 到分公司隨機抽查 目標不審批（集團只管何時定目標，修訂是否按程 序），只審核（專業(yè)參謀保證利潤） 總之，分公司做事，集團看方向；業(yè)務(wù)對接，沒有管理 對接關(guān)系 集團公司的成本管理模式 — 案例 2 （案例 2— 綜合管理定位） 20221124 52 成本管理的基本內(nèi)容 ? 機構(gòu)組織 ? （架構(gòu)、崗位與職責） 目標制定 招標合約 結(jié)算分析 運營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制 評價體系 （數(shù)據(jù)、工具與標準） 業(yè)務(wù)管理：四個重點業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 業(yè)務(wù)規(guī)范 （制度、規(guī)定與細則） 變更簽證 三個基本面 四個重點 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 20221124 53 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 ? 成本管理體系的四個子系統(tǒng) 成本管理體系 成本管理評價系統(tǒng) 成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標、和信息處理工具。 成本管理組織系統(tǒng) 成本管理組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、崗位職責及權(quán)限劃分。 20221124 54 成本管理的組織管理系統(tǒng) ? 組織管理系統(tǒng)的三項內(nèi)容 –組織架構(gòu) ： 部門設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制 –職責 劃分： 部門職能與崗位職責 –權(quán)限分配 ： 業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 ? 20221124 55 成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團公司） ? 成本管理組織架構(gòu) 采購及招標管理 人員：分專業(yè) ,分項目負責 采購部 成本目標管理 公司分管領(lǐng)導 現(xiàn)場成本控制 供方管理 合同管理 招標領(lǐng)導小組 成本部 成本目標管理 現(xiàn)場成本控制 工程預結(jié)算 供方管理 合同管理 招標領(lǐng)導小組成本管理中心 20221124 56 成本管理部門職職能 成本管理職能 采購管理職能 1. 成本目標管理 :成本的前期測算、目標制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估 ； 2. 工程預結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證； 1. 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備； 2. 采購及招標 管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標，定標的、定單位、定價格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同（預算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到精細化管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門或項目成本管理中各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標、預結(jié)算，是對管理制度的要求的落實。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類 20221124 60 關(guān)于管理規(guī)范分類的說明 ? 制度 也可稱為： 條例、規(guī)章 ? 規(guī)定 也可稱為： 規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程 ? 細則 也可稱為： 方法、辦法、指引 ? （ 指引與程序 一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20221124 61 ? 《 成本管理制度 》 ? 《 目標成本管理規(guī)定 》 ? 《 招標管理規(guī)定 》 ? 《 合同管理規(guī)定 》 ? 《 供方管理規(guī)定 》 ? 《 采購管理規(guī)定 》 ? 《 工程預結(jié)算管理規(guī)定 》 ? 《 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證實施細則 》 ? 《 付款管理規(guī)定 》 ? 《 成本資料管理