房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施(編輯修改稿)
2024-07-19 17:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及材料商中選取3家～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。第4頁(yè)，共10頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理施工階段的成本控制。質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。施工階段的成本控制工作主要包括：(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。工程預(yù)決算的成本控制。在工程預(yù)決算方面，項(xiàng)目的成本控制應(yīng)引進(jìn)投資監(jiān)理的概念。具體的操作方法是：(1)在決策和設(shè)計(jì)過(guò)程中，編制投資概算及預(yù)算。(2)參與材料定價(jià)工作，根據(jù)市場(chǎng)材料單價(jià)調(diào)查，控制主要材料的價(jià)格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價(jià)格。(3)對(duì)影響工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更、簽證，從專業(yè)技術(shù)需要的角度，提出合理化方案，進(jìn)行篩選比較。（4）由項(xiàng)目部統(tǒng)一組織下，辦理中間結(jié)算價(jià)格和竣工結(jié)算價(jià)格，并由造價(jià)部出具工程造價(jià)審核報(bào)告。(5)在下一步的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程全過(guò)程的造價(jià)監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。第5頁(yè)，共10頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理保修服務(wù)階段的成本管理與控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。(l)作好商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)，分清開(kāi)發(fā)商、施工單位和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。(2)加強(qiáng)物業(yè)管理公司的素質(zhì)教育及管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的目的。四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題成本控制的綜合性成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，例如為了降低成本而降低質(zhì)量要求，結(jié)果可能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而造成返工或停工，拖延工期，不但達(dá)不到降低成本的目的，也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。實(shí)踐證明，成本的超支通常并非成本控制本身的問(wèn)題，而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的，這些問(wèn)題通常不是靠單獨(dú)加強(qiáng)成本控制就可以解決的，還需要通過(guò)合同控制、技術(shù)措施、管理措施來(lái)綜合解決。因此，當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí)，要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對(duì)其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí)，一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi)，同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。成本控制的全面性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)
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