房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施-文庫(kù)吧
2025-06-07 17:13 本頁(yè)面
【正文】 理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個(gè)成本中所占的比例一般為2％左右。6．貸款利息。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7．稅費(fèi)。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷(xiāo)售收人的7％8．其它費(fèi)用。它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5％左右。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后，對(duì)開(kāi)發(fā)成本和效益尤為重要，通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開(kāi)發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)，在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家共同組成評(píng)審專(zhuān)家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建第3頁(yè)，共10頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。碧桂園企業(yè)都有自己的設(shè)計(jì)公司，更應(yīng)該有效加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念的合理性與科學(xué)性，有效控制設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，對(duì)項(xiàng)目成本所帶來(lái)的影響。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75％～95％；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5％一35％。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的l％左右，但正是這l％的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75％以上。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10％的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5％的總工程造價(jià)。在資金有約束的情況下，我們也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本投入。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算來(lái)確定。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。工程招投標(biāo)階段的成本控制。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的酒店、住宅中所用的高低壓設(shè)備、電纜、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)
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