中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)階段-文庫吧
2025-04-25 00:33 本頁面
【正文】 案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一 ? 目標(biāo)控制成本 ? 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn) 30天內(nèi)完成 ? 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù) 方案設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目可研階段 項(xiàng)目開工前 項(xiàng)目開盤前 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段 ? 目標(biāo)成本 ? 開盤前 30天完成 ? 確定所有非工程成本 ? 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書的依據(jù) 動(dòng)態(tài)成本管理 實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及 時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的 和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。 中海模式：以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同 科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和 對(duì)超支情況的有效控制。 動(dòng)態(tài)成本管理 （ 1）在項(xiàng)目的 可行性研究 、 市場(chǎng)定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 施工 等各個(gè) 階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。 （ 2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、 盈利測(cè)算資料 ,確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。 動(dòng)態(tài)成本管理 （ 3） .成本預(yù)警 項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支 2％或建安成本超支 5%的情況時(shí)， 應(yīng)及時(shí)上 《 項(xiàng)目成本超支審批表 》 或 《 建安成本超支審批表 》 ，并附上 成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、 應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。 動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（ 超過500萬以上的合同 ）的招標(biāo)、定標(biāo)等工作； 總部通過 ERP系統(tǒng)對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。 固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同額累計(jì)每達(dá)到： 主包合同 200萬元、其他合同 100萬元 ，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同 ,暫定總價(jià)達(dá)到 100萬元 的 ,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得確認(rèn)增補(bǔ)合同； 動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款（ 超過 200萬 ）實(shí)行審批管理； 總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 成本管理總思路：以 統(tǒng)一成本科目 為前提，以 全過程成本管理 為主線，以 建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以 建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫 為支撐，以 統(tǒng)一合約安排模式及 ERP項(xiàng)目管理 為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。 房地產(chǎn)開項(xiàng)目成本管理的總思路 建立成本管理目標(biāo) 公司成立成本管理小組 設(shè)計(jì)是成本管理的關(guān)鍵 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度， 及早進(jìn)行招標(biāo)策劃 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序 開源節(jié)流，嚴(yán)格控制 各項(xiàng)管理費(fèi)用開支 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述 土地費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用 勘察費(fèi)用 報(bào)建費(fèi)用 前期開發(fā)成本 土地成本管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 前期成本分類 （一）土地成本管理 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的 2080%左右均有 可能），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出 ，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土 地契稅等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的 1%左右），主 要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （ 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪 次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； （ 2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支 付亦與之掛鉤； （ 3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （ 4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工 程造價(jià)的影響。 （ 5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。 （三） 對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 建筑類型 檔次 設(shè)計(jì)費(fèi)限額（元 /m2） 備注 多層 中高檔 /高檔 60～ 73 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮 10% 小高層、高層 中高檔 /高檔 65～ 80 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮 10% 聯(lián)排別墅 高檔 90～ 110 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 獨(dú)棟別墅 高檔 /超高檔 120～ 130 設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值 10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。 （三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基 礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身 應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的 設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費(fèi)。 控制設(shè)計(jì)的意義 四、設(shè)計(jì)階段的成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于 初步設(shè)計(jì)階段 、 采 購(gòu)分包階段 、 項(xiàng)目建造施工階段 、 竣工結(jié)算階段 。 成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重 最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大 的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收 入和成本的階段。 四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控 初步設(shè)計(jì)階段的成本管理 開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)階段成本管控 設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。 多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較 。 推行限額設(shè)計(jì) （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一
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