中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個階段-資料下載頁
2025-05-15 00:33本頁面
【正文】 成本管控 （ 1）合約策劃 策劃的內(nèi)容 ： 根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。 ：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃 ：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 ： 應(yīng)提供項目發(fā)展進(jìn)度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 1）合約管理策劃 中海 《中海地產(chǎn)地區(qū)公司工程合約管理制度》要求的時間、內(nèi)容和程序編制、評審和審批。 地區(qū)公司不得在合約管理策劃報告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。 中海材料 \合約管理 \海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分） .doc 中海材料 \合約管理 \海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分).doc 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 2）承建商管理 中海 承建商資格分三個等級：候選承建商、試用承建商、合格承 建商。 中海材料 \合約管理 \地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）\01. 承建商名冊管理工作程序（定稿） 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 2）合格供方管理 萬達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項目公司組織一、二類標(biāo)的招標(biāo)工作時，必須從品牌庫中選取入圍單位。 J:\品牌庫和招標(biāo)文件 \二〇一〇年合格供方品牌庫發(fā)布原稿 J:\品牌庫和招標(biāo)文件 \合格供方品牌庫匯編 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 分判工程招標(biāo)工作計劃 分判工程合同金額預(yù)計超過 100萬元的，在招標(biāo)工作開 始前，由合約管理部制定該項分判工程招標(biāo)工作計劃。 分判工程招標(biāo)工作計劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時可根據(jù)各部門在本項分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 投標(biāo)單位名單要求 100萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 4家。主（總）包工程建筑面積超過 5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過 1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 6家；主（總）包工程建筑面積超過 10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過 3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 8家。 ，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的 50%； 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo) ；技術(shù)標(biāo)由項目部負(fù)責(zé)評定；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)評定。 （或合約評審委員會及類似機構(gòu)）討論決定。合同金額超過 100萬的招標(biāo)，不得實行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。 ，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的 50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價為順序，不得跨越標(biāo)價順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo) ，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價方為有效。 ：定標(biāo)會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項目部負(fù)責(zé)人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會議的討論意見由會議秘書做出書面記錄。 ，以投標(biāo)單位數(shù)量計算，中標(biāo)機率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 萬達(dá) 萬達(dá)材料 \萬達(dá)成本管理制度 文字稿 .doc 必須嚴(yán)格按招標(biāo)文件的要求評、定標(biāo)，嚴(yán)禁在開標(biāo)后變更評標(biāo)辦法。 開標(biāo)后應(yīng)進(jìn)行深入、全面的標(biāo)函分析，已經(jīng)具備定標(biāo)條件的必須定標(biāo)，確實不具備定標(biāo)條件的應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)，但清標(biāo)次數(shù)不能超過 2次。 開標(biāo)后禁止接受個別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價，進(jìn)行單獨議標(biāo)。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 案例 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館二期 總承包工程評標(biāo)報告 .doc 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館二期 8號樓評標(biāo)分析表（附件 2附件 10） .xls 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館鋁合金門窗上會報告 為什么要甲供物資？ 房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？ 如何控制甲供物資成本？ （ 4）甲供物資管理 一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達(dá)到降低成本的目的； 為什么要甲供物資？ （ 4）甲供物資管理 二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計要求（如 各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。 三就是如果采用乙供 ，無法包死單價，或即使合同包死單價，但當(dāng)材料漲價時施 工單位因無能力承受而重新討價還價，并影響工期。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （中海） ：鋼筋、砼、 外墻磚 、 電線電纜 、 UPVC排水 、 電工管材管件 。 、設(shè)備包括： 拋光磚 、 墻地磚 、石材、馬賽克、 木地板 、 潔具 、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、 爐 具、熱水器 、 抽油煙機 、 微波爐 、 消毒碗柜 、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。 ： 電梯 、 發(fā)電機組 、水泵、 閥門 、變頻柜、 空調(diào)主機 、 空調(diào)末端 、 戶內(nèi)配電箱 、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。 備注：其中紅色物資為集團集中采購物資 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （萬達(dá)） ：電梯、柴油發(fā)電機組、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、 LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。 ：電纜、風(fēng)機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。 甲供物資的控制要點 ，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。 ：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。 甲供物資的控制要點 ，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。 。 ，為平衡風(fēng)險。 甲供物資的控制要點 。 ，開展選板工作。 ，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 。 甲供物資的控制要點 ：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。 ：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批物資數(shù)量。 The End 謝 謝！ 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理
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