房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析-文庫(kù)吧
2025-06-07 17:13 本頁(yè)面
【正文】 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： ①人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開(kāi)支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開(kāi)會(huì)和執(zhí)行必要的社會(huì)義務(wù)時(shí)間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的病（六個(gè)月以?xún)?nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費(fèi)等； C．生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國(guó)家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)； D．生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，指按國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)、 修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。 ②材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷(xiāo)量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。 ③施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺(tái)班量按相應(yīng)機(jī)械臺(tái)班費(fèi)定額計(jì) 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)和定額所列其它機(jī)械費(fèi)。 ④其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi)用，內(nèi)容包括： A．冬雨季施工增加費(fèi)； B．夜間施工增加費(fèi)； C．流動(dòng)施工津貼； D．因場(chǎng)地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)； E．生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購(gòu)置。攤銷(xiāo)和維修費(fèi)，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費(fèi)； F．檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對(duì)建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn)費(fèi)。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對(duì)具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對(duì)構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及其它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用； G．工程定位復(fù)測(cè)、工程點(diǎn)交、清理場(chǎng)地費(fèi)用。 其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類(lèi)型工程以費(fèi)率計(jì)取，對(duì)于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。 （2）間接費(fèi) 間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和其它間接費(fèi)組成： ①施工管理費(fèi)。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費(fèi)。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費(fèi)；C．工作人員勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；D．職工教育經(jīng)費(fèi)；E．辦公費(fèi)；F．差旅交通費(fèi)；G．固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H．行政工具用具使用費(fèi) G．利息； J．其它費(fèi)用。 ②其它間接費(fèi)。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。 （3）計(jì)劃利潤(rùn) 計(jì)劃利潤(rùn)指按照國(guó)家規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)率向建設(shè)單位計(jì)取的利潤(rùn)。 （4）稅金 稅金是指按國(guó)家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3．其他預(yù)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開(kāi)發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中支付并列入開(kāi)發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。這些費(fèi)用目前項(xiàng)目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項(xiàng)目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi) （2）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （3）供電貼費(fèi) （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （6）編制竣工圖費(fèi) （7）建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10）；臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費(fèi) （13）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15）合同公證費(fèi) （16）施工執(zhí)照費(fèi) （17）工程監(jiān)理費(fèi) （18）施工機(jī)械遷移費(fèi) （19）工程保險(xiǎn)費(fèi) （20）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi) （21）人防費(fèi) （22）管理費(fèi) （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價(jià)指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，就構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷(xiāo)售的基礎(chǔ)資料。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計(jì)資料：概算文件應(yīng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。 （2）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國(guó)家或主管部門(mén)頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國(guó)家或主管部門(mén)頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材料手冊(cè)、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。 （3）國(guó)家及地區(qū)主管部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國(guó)家和地區(qū)各有關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件/取費(fèi)項(xiàng)目/費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等。 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算文件是按先單個(gè)后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。它包括（1）單位工程概（預(yù)〕算書(shū) 單位工程概（預(yù)）算書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費(fèi)用的文件 （2）單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書(shū) 綜合概（預(yù)）算書(shū)是確定各個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的綜合性文件，它包括單項(xiàng)工程的費(fèi)用．是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書(shū)匯總而成的。整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多少單項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書(shū)匯總而成的。整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程就應(yīng)編制多少單項(xiàng)工程的綜合概（預(yù)）算書(shū)。 （3）土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書(shū) 土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書(shū)是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目列入總概（預(yù)）算書(shū)。如果某一費(fèi)用只屬于某一單項(xiàng)工程，則不列入總概（預(yù)）算書(shū)而只列入單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書(shū)。 （4）總概（預(yù)）算書(shū) 總概（預(yù)）算書(shū)是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒(méi)費(fèi)用的文件．由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)〕算書(shū)和土地開(kāi)發(fā)慨（預(yù)）算對(duì)竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書(shū)和土地書(shū)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書(shū)匯編而成。因此，總概（預(yù)）算書(shū)一般可分為四部分。 第一部分：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目 ①征地補(bǔ)償費(fèi)； ②拆遷安置費(fèi)； ③七通一平費(fèi)； ④勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 第二部分：開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目 ①主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)中的 ②附建項(xiàng)目，包括： A．公共設(shè)施項(xiàng)目； B．行政管理項(xiàng)目； C．文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。 第三部分：其它費(fèi)用項(xiàng)目 其它費(fèi)用項(xiàng)目包括代收
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