房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析-文庫吧
2025-06-07 17:13 本頁面
【正文】 工機械使用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下： ①人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通補貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務時間的工資，職工學習、培訓期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等； C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費； D．生產(chǎn)工人勞動保護費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標準發(fā)放的勞動保護用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。 ②材料費，是指列入概預算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應的預算價格計算的費用。 ③施工機械使用費，是指列入概預算定額的施工機械臺班量按相應機械臺班費定額計 算的建筑安裝工程施工機械使用費，施工機械安、拆及進出場費和定額所列其它機械費。 ④其它直接費，是指概預算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用，內(nèi)容包括： A．冬雨季施工增加費； B．夜間施工增加費； C．流動施工津貼； D．因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費； E．生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費； F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費和建設單位要求對具有出廠合格證明的材料進行檢驗、對構(gòu)件破壞性試驗及其它特殊要求檢驗試驗的費用； G．工程定位復測、工程點交、清理場地費用。 其它直接費可直接計入預算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計取，但不得重復計算。 （2）間接費 間接費由施工管理費和其它間接費組成： ①施工管理費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費；C．工作人員勞動保護費；D．職工教育經(jīng)費；E．辦公費；F．差旅交通費；G．固定資產(chǎn)使用費；H．行政工具用具使用費 G．利息； J．其它費用。 ②其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括臨時設施費和勞動保險基金。 （3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設單位計取的利潤。 （4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費 3．其他預算 房地產(chǎn)開發(fā)預算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預算和建筑安裝工程預算外，還包括按國家和當?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預）算或單項工程綜合概（預）算的一些費用。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費用項目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設施“四源”建設費 （2）市政支管線分攤費 （3）供電貼費 （4）工程合同預算或標底審查費 （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費 （6）編制竣工圖費 （7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費 （9）分散建設市政公用設施建設費 （10）；臨時用地費和臨時建設費 （11）建材發(fā)展補充基金 （12）綠化建設費 （13）施工圖預算編制費 （14）招標投標管理費 （15）合同公證費 （16）施工執(zhí)照費 （17）工程監(jiān)理費 （18）施工機械遷移費 （19）工程保險費 （20）商業(yè)網(wǎng)點費 （21）人防費 （22）管理費 （23）貸款利息 （24）建設期預留調(diào)價指數(shù) 以上三部分應支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預見費，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。在商品房定價時，還應考慮開發(fā)公司的利潤和應繳納的稅金。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預算的主要依據(jù)如下： （1）設計資料：概算文件應以開發(fā)項目的初步設計或擴大初步設計為依據(jù)編制；預算文件應以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標準圖集等）為依據(jù)編制。 （2）概（預）算定額及間接費定額等：概算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標、間接費定額、材料預算價格、概算單價表及各種指標進行編制；預算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預算定額、安裝工程預算定額、間接費定額、材料預算價格、建筑材料手冊、施工組織設計等進行編制。 （3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價文件/取費項目/費率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件等等。 2．房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。它包括（1）單位工程概（預〕算書 單位工程概（預）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設備及安裝工程、采暖工程、自風工程等單位工程）所需建設費用的文件 （2）單項工程綜合概（預）算書 綜合概（預）算書是確定各個單項工程所需建設費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用．是根據(jù)各個單位工程概（預）算書匯總而成的。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目有多少單項全部費用，是根據(jù)各個單位工程概（預）算書匯總而成的。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應編制多少單項工程的綜合概（預）算書。 （3）土地開發(fā)及其它費用概（預）算書 土地開發(fā)及其它費用慨（預）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費用的文件，以獨立項目列入總概（預）算書。如果某一費用只屬于某一單項工程，則不列入總概（預）算書而只列入單項工程綜合概（預）算書。 （4）總概（預）算書 總概（預）算書是設計文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件．由各個單項工程綜合概（預〕算書和土地開發(fā)慨（預）算對竣工驗收的全部建設費用的文件，由各個單項工程綜合概（預）算書和土地書及其它費用概（預）算書匯編而成。因此，總概（預）算書一般可分為四部分。 第一部分：土地開發(fā)費用項目 ①征地補償費； ②拆遷安置費； ③七通一平費； ④勘察設計費等 第二部分：開發(fā)工程費用項目 ①主要開發(fā)項目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 ②附建項目，包括： A．公共設施項目； B．行政管理項目； C．文化、教育、衛(wèi)生項目等。 第三部分：其它費用項目 其它費用項目包括代收
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