【正文】 串連了一批基于知識經濟和資訊產業(yè)的新興產業(yè)區(qū)，從A科學城、琶洲國際會展中心、A生物島、A大學城到A新城、南沙經濟技術開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲備。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。三條沿江城市發(fā)展帶結合A城市沿江發(fā)展獨特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設置三條沿江發(fā)展帶。沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里；沿珠江后航道發(fā)展帶，約163平方公里；沿沙灣水道發(fā)展帶，約184平方公里。兩個轉移帶：山西側“北部轉移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴格控制下的低強度開發(fā)。作為舊城功能的補充，發(fā)展全市性的商貿物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)。海珠區(qū)－市橋“南部轉移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統(tǒng)的商貿功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因為城市傳統(tǒng)的兩個增長方向仍然會有一定的發(fā)展慣性。綜上所述，項目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點： A市正在致力于建設一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產業(yè)轉移。 A市城市建設概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標是“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”，其中“東進”的內涵為：A市區(qū)將往東部推進到增城的新塘、永和一線。項目所在地的增城片區(qū)將是未來 A市對外加工汽車配件、化工、轉口貿易、出口加工的基地，當?shù)氐慕洕鷮⒂休^快發(fā)展。 A市新規(guī)定的城市結構以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網絡型城市結構。項目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4 項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義本項目位于A東部鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點及已經逐步形成的廣園東房地產開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村項目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對本區(qū)域內有關規(guī)劃及房地產開發(fā)供應狀況作分析如下。所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經成長為 A市新的中心商務區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來是A石化等產業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內的A經濟技術開發(fā)區(qū)是國家首批經濟技術開發(fā)區(qū)，經過十多年快速發(fā)展，已經形成高科技產業(yè)基地，經濟規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務業(yè)等多種產業(yè)也有很大發(fā)展。在A經濟技術開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運會主場館的落成和基礎設施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產投資的熱點地區(qū)。、本項目分析的廣遠東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團產業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設為A制造業(yè)的基地、高新技術開發(fā)和生產中心和A21世紀經濟增長的核心區(qū)域之一。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進國家與地方扶持A經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應，來推動地區(qū)外向型經濟的發(fā)展。目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。廣園東快速路已通到新塘，按照計劃，2003年底將實現(xiàn)全線通車，屆時，作為A“東進”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內動工。如果這一計劃實施，將大大增強增城與 A市區(qū)之間的快速集體運輸能力?？梢灶A見未來兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經過增城，這些道路設施將增城與珠三角連成一片，驅車1個半小時內可到達珠三角任何城市。這些設施的投建，將直接為區(qū)域內，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。區(qū)域內廣園東路一線，隨著各種設施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內的荔城碧桂園等。另據悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預計年底上市，供應量在可預見的未來將進一步放大。同質樓盤供應量大，價格競爭將不可避免。由于新塘與本項目距離近，可以認為項目的投建受此影響最大，特列出未來三年內新塘地區(qū)供應量預測表（表149）： 新塘地區(qū)供應量預測表 表149開發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬平方米）投放市場時間香江集團錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產新康花園30約50已落成幾期合計186610025. 項目開發(fā)條件分析 地塊概況本項目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主要為村落，農田和少量廠房。地塊屬南亞熱帶季風氣候，℃，℃，℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可達600～700毫米，無霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經地塊南緣。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年《 A市政府工作報告》中指出：東部地區(qū)應以天河區(qū)中央商務區(qū)建設拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉移，利用港口條件，重整東翼產業(yè)組團，形成東部密集的產業(yè)發(fā)展帶。同時《 A市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經濟技術開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術產業(yè)，在加強對飲用水保護的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里?！对龀鞘袊窠洕蜕鐣l(fā)展第十個五年計劃綱要》提出把增城建設成為“區(qū)域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導的 A市新的工業(yè)中心。 交通 公路廣深公路（107國道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路（A－惠州）設置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路（荔城－花都機場）、增莞深高速公路（增城－東莞－深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬動工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實施收費。但廣園東路是國家批準立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。有關部門負責人表示，為樂償還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關部門就確定了收費方案，并已上報市物價局。真正實行收費時，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費，但會允許相關部門從中提成；二、三期則可能會采取封閉式設點收費的方式。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設有車站，以貨運為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車?？空荆瑢θ肆鬏斔筒⑽串a生實質作用。但根據《 A市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設在新塘。據悉，這一計劃已得到有關部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車并未直達仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，沒有直達道路所致。估計到2003年底，廣園快速路延長工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個半小時可到達珠三角任何一個城市。 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。由于靠近鐵路運輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨厚。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達有100多家，增城市水泥廠也設于此。水泥廠的年生產能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財政收入中的比重一度達到7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴重危害著當?shù)氐沫h(huán)境質量，水泥粉塵可造成土壤板結，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺”。由于水泥廠嚴重污染了環(huán)境，上世紀90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。增城市人大曾制訂方案，對年生產4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要達到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關閉年產4萬噸（含4萬噸，按機組設計能力界定）以下的水泥廠，收繳營業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，鎮(zhèn)已關閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于水泥廠是當?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓?，短期內全部關閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經過整治后，空氣質量有所改善，但對于建設大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴重威脅東江水質。 A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達標一批、停產一批、關閉一批后，水環(huán)境質量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢，但若不能徹底解決水污染的問題，這一優(yōu)勢也可能變成一個劣勢。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地塊環(huán)境和景觀構成一定威脅。 分析 優(yōu)勢(S)、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領市場。前房地產市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。十年用心經營一個項目的專注，文學社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標消費群，并能給他們產生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團以較低推廣費用支出迅速占領市場，并有力地支援項目在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本項目地塊為東江支流環(huán)抱，河網縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好。可根據地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合 A市人“樂水”“好林”的居住習慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢?！芭R水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；項目投資巨大，對地方經濟促進較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設的用地。項目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經濟都有不可估量的作用。而且項目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經濟支撐產業(yè)。參考附近大型住宅項目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經驗，相信項目的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。，未來發(fā)展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤也僅發(fā)展到新塘，項目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來發(fā)展?jié)摿Α?A市城市發(fā)展“東進”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目標，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動本地區(qū)經濟的快速發(fā)展。（Weakness）《A城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點發(fā)展區(qū)域。如前面已經論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎設施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎設施（尤其是A都會區(qū)交通設施）的建設上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進一步拉大差距