【正文】 房地產(chǎn)項目開發(fā)總體策略作者：日期： A市項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1. 項目基本情況 位置本項目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬平方米；整個地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現(xiàn)狀：（1） 地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。（2） 首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。（3） 鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；（4） 項目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于東莞市中堂鎮(zhèn)。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳細(xì)、見表141至146）連體別墅區(qū)用地平衡表 表141項目計量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表142項 目計量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表143項目符號設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站50009000小計50009000教育幼兒園18002500小計18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計85006800行政管理居委會200小計200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計180總計1566018300獨立別墅區(qū)用地平衡表 表144項 目計量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表145項目計量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個370獨立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表146項目符號設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂文化活動站30006000小計30006000教育幼兒園18002500小計18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計10049008500 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo) 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)匯總表評價結(jié)果項目總投資（萬元）108288項目總銷售收入（萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率％稅前全部投資FNPV（萬元）7259稅后全部投資FNPV（萬元）2661稅前全部投資FIRR％稅后全部投資FIRR％稅后自有資金FNPV（萬元）2824稅后自有資金FIRR％盈虧平衡點銷售率％2. 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況（略） A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢分析（略） 項目地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（略） A市住宅市場分析 住宅市場供給情況分析（略） 住宅市場需求情況分析（略） A市新興住宅區(qū)域的分布分析（略） 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點： A市是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)實力強,基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。 A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。商品房空置高達(dá)600多萬平方米，買方市場已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力，但適銷對路，質(zhì)量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。 A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：① 郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。② 主題特征日益明顯：住宅市場細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。③ 品牌因素日益走強：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費者心中留下了深刻的印象，成為他們在購買商品房時首選的因素之一。④ A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的動工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。3. A城市總體規(guī)劃描述 A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴(kuò)張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評審?fù)ㄟ^的《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確定了 A市都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。新規(guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進(jìn)”中明確提出：未來 A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)（天河新城市中心）、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經(jīng)濟(jì)、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀(jì)發(fā)展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。珠江三角洲城市群以東岸廣深（香港）城市帶、西岸廣珠（澳門）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢互補，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Α?A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點，在“人”字的焦點上，同時還是7條拓展軸的輻射源。 A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。（詳見表148） A市各片區(qū)概況 表14－8序號片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會區(qū)包括 A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都花都區(qū)行政范圍3增城增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化5南沙番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會區(qū)?；ǘ肌幕?、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對獨立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)－片區(qū)，但強化了它們在區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產(chǎn)業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。花都片區(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出?？梢砸劳行聶C(jī)場發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源?？衫闷洫氂械沫h(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。以 A市豐富的地形地貌，“山、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護(hù)“云山珠水”，營造“青山、名城、良田、碧?！钡纳剿鞘?。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴(yán)重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿?。行政區(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬郑瑸榻ㄔO(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機(jī)遇。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導(dǎo)解決，要采用有機(jī)疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的措施，力爭優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護(hù)名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和資訊社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國際機(jī)場在花都，在保證貫徹“機(jī)場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場帶動區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。東進(jìn)：以 A市21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔－新塘－線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。西聯(lián)：西部直接毗鄰 A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強 A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市圈的建設(shè)，同時對西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。 A市未來城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。南拓軸：地鐵四號線和京珠高速公路的定線，