【正文】 本項(xiàng)目獨(dú)立別墅銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 表1426項(xiàng)目名稱碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對(duì)價(jià)格486243125061權(quán)重加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格194517251012本項(xiàng)目的銷售價(jià)格4682經(jīng)比較計(jì)算得本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)為：連體別墅均價(jià)約為3872元/㎡；獨(dú)立別墅均價(jià)約為4682元/㎡。詳細(xì)投資計(jì)劃表（第1張/共2張）編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1開發(fā)成本估算9156521488142591668910346711710402土地成本1644091497291建安工程費(fèi)49057606090893752562860599089基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)120113003300330023003公共設(shè)施配套費(fèi)3096854854694694前期工程費(fèi)245313651088開發(fā)期間稅費(fèi)4148512768317476513768不可預(yù)見費(fèi)43605455455455455455452開發(fā)費(fèi)用估算114091050135556464411241455管理費(fèi)用2616259388160240259388銷售費(fèi)用87937919674044048651067TOTAL合計(jì)10297422538156141725310990824111857詳細(xì)投資計(jì)劃表（第2張/共2張）編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1開發(fā)成本估算9156546156649土地成本16440建安工程費(fèi)4905737525628基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12011公共設(shè)施配套費(fèi)3096前期工程費(fèi)2453開發(fā)期間稅費(fèi)4148318476不可預(yù)見費(fèi)43605455452開發(fā)費(fèi)用估算1140911151194948745607608管理費(fèi)用2616160240131130130131銷售費(fèi)用8793955954817615477477TOTAL合計(jì)10297457307843948745607608投資計(jì)劃與資金籌措表（第1張/共2張）編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1投資總額(不含借款利息)10297422538156141725310990824011857建設(shè)投資102974225381561417253109908240118572資金籌措10297422538156141725310990824011857自有資金3207714538961450591796128942借款資金230008000600060003000經(jīng)營收入再投入4789761946194811210915投資計(jì)劃與資金籌措表（第2張/共2張）編號(hào)名稱實(shí)際小計(jì)72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1投資總額(不含借款利息)10297457297843948746608608建設(shè)投資102974572978439487466086082資金籌措10297457297843948746608608自有資金32077借款資金23000經(jīng)營收入再投入4789757297843948746608608根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款23000萬元用于投資，在第一年和第二年分四期分別向銀行貸款8000萬元、6000萬元和3000萬元。開發(fā)費(fèi)用：16722萬元，前面1~3項(xiàng)之和。91656萬元，以上a~g7項(xiàng)合計(jì)。公共設(shè)施配套費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1項(xiàng)目地塊A1452文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)100居委會(huì)項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)22項(xiàng)目地塊B1352文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)23FGHFGHFGH292TOTAL合計(jì)3096：4148萬元。詳見表1411土地成本編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1土地拍賣價(jià)塊159612土地契稅塊479土地拍賣價(jià)3%TOTAL合計(jì)16440B前期工程費(fèi)：2，373萬元，詳見表1412前期工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1472取建安工程費(fèi)3%2水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%3籌建開辦、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1226取建安工程費(fèi)%4可行性研究費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%5FGJFGJGFJ393TOTAL合計(jì)2453C建安工程費(fèi):47,460萬元。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高項(xiàng)目檔次。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場(chǎng)，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂、度假等主題。主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場(chǎng)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購房者的認(rèn)同。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。通過對(duì)相關(guān)市場(chǎng)需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會(huì)形象和品牌。，前期投入大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。這些都是休閑度假型項(xiàng)目開發(fā)投資可利用資源。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問題。鎮(zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會(huì)對(duì)知情者產(chǎn)生不利影響。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響項(xiàng)目形象。所以項(xiàng)目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費(fèi)用的支出。即將動(dòng)工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。一切依靠項(xiàng)目自己建設(shè)，開發(fā)成本將有所提高?？梢灶A(yù)見，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計(jì)劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實(shí)行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地公開交易制度；建立土地收購儲(chǔ)備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)。（Weakness）《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。參考附近大型住宅項(xiàng)目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信項(xiàng)目的投建，也能獲得地方政府在地價(jià)、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本項(xiàng)目地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對(duì)地塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴(yán)重威脅東江水質(zhì)。目前，鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴(yán)重危害著當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長，對(duì)人體長期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺”。 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。雖然城市列車并未直達(dá)仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對(duì)改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費(fèi)范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實(shí)施收費(fèi)。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線?！对龀鞘袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心”。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。另據(jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步放大。這些設(shè)施的投建，將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。廣園東快速路已通到新塘，按照計(jì)劃，2003年底將實(shí)現(xiàn)全線通車，屆時(shí)，作為A“東進(jìn)”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個(gè)半小時(shí)縮短至45分鐘。、本項(xiàng)目分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個(gè)片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會(huì)區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。黃埔區(qū)歷來是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家首批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年快速發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大。項(xiàng)目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點(diǎn)： A市正在致力于建設(shè)一個(gè)“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶：山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強(qiáng)度開發(fā)。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。 A市未來城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊社會(huì)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會(huì)議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會(huì)區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴(yán)重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿??？衫闷洫?dú)有的環(huán)境及旅游自有優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動(dòng)增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；ǘ?、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對(duì)較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對(duì)獨(dú)立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)－片區(qū)，但強(qiáng)化了它們?cè)趨^(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)和功能。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與發(fā)展?jié)摿?。新?guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東