【正文】 策劃）????????????? ?? 方案審批??????????????? 施工圖設(shè)計??????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批??????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等） ?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇??????????????? 1材料商選擇??????????????? 1其他合作商選擇??????????????? 1節(jié)能評定??? ???????????? 1融資及房貸等級資信??????????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理??????????????? 建審規(guī)劃管理??????????????? 施工規(guī)劃管理??????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????????? 測繪管理??????????????? 四、報建管理 報建申請??????????????? 施工圖審核??????????????? 工程類別??????????????? 招投標(biāo)管理?????? ????????? 抗震（前期已辦）??????????????? 質(zhì)量監(jiān)督委托??????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批??????????????? 墻改審批??????????????? 建設(shè)工程社會保險審批??????????????? 1職工意外傷害保險??????????????? 1水泥用散審批??????????????? 1砂石審批??????????????? 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批??????????? ???? 1施工許可審批??????????????? 五、預(yù)售及申報房貸 預(yù)售審批??????????????? 銀行申報房貸審批??????????????? 公基金貸款申報審批??????????????? 信用擔(dān)保合作??????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)??????????????? 單位房屋預(yù)售面積的提供??????????????? 施工合同管理??????????????? 材料合同管理??????????????? 監(jiān)理公司管理??????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗收管理??????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗收??????????????? 建筑工程竣工消防驗收??????????????? 建筑工程竣工人防驗收??????????????? 建筑工程竣工綠化驗收??????????????? 建筑工程竣工質(zhì)量驗收????????? ?????? 驗收資料管理??????????????? 竣工房產(chǎn)測繪??????????????? 八、財務(wù)管理 征地??????????????? 項目前期??????????????? 規(guī)劃管理??????????????? 報建管理??????????????? 預(yù)售及申報房貸??????????????? 施工管理??????????????? 竣工驗收管理??????????????? 財務(wù)管理??????????????? ? 籌資管理 ????????? ?????? ? 成本與費用管理 ??????????????? ? 銷售收入管理 ??????????????? ? 分配管理 ??????????????? 九、全程營銷（后期營銷推進(jìn)管理） 銷售周期劃分及控制??????????????? 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施??????? 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施???????? 銷售培訓(xùn)管理??????????????? 客戶積累與管理??????????????? 銷售組織與日常管理??????????????? 項目 二次策劃營銷??????????????? 十、銷售合同管理 指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容??? 列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間?????? 合同及認(rèn)購書的簽訂??????????????? 銷售合同與財務(wù)的銜接??????????????? 銷售合同與階段性促銷的銜接??????????????? 銷售合同的履約監(jiān)控??????????????? 銷售合同的存檔備案管理??????????????? 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記 備案（辦理大證）? 分戶房產(chǎn)證辦理??????????????? 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案??????????????? 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇??????????????? 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性???????????? 物業(yè)管理公司介入項目時機(jī)??????????????? 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標(biāo)準(zhǔn)??? 對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)?????????????? 對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)????????????? 項 目開發(fā)期間合理建議??????????????? 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)??????????? 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)??????????????? 提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料??????????????? 1物業(yè)交接工作??????????????? 1物業(yè)維修工作??????????????? 十三、物資與材料采購 主材采購??????????????? 輔材與安裝工程??????????????? 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系? ?????????? 建立律師項目跟蹤制????????????? 對即時性公告、通知、催辦單的管理?????? 零法律糾紛計劃??????????????? 一、征地 地理位置： ? 明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。 地質(zhì)地貌狀況： ? 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 ? 地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。 ? 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 ? 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機(jī)場等）。 ? 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通 連接分析。 ? 是否存在質(zhì)押或抵押情況。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 建筑原材料的再 生利用情況。（購物、租賃狀況） ? 文化教育。 ? 娛樂、餐飲、住宿、辦公。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。 ? 人流分析。 1土地價格： ? 城市類別基準(zhǔn)價格。 1征地手續(xù)： ? 已成型的獲取方式。 ? 征地周期性。 ? 項目地塊的威脅及困難點。 1開發(fā)能力評估： ? 技術(shù)實力評估。 ? 資源能力評估。（對后期各類報批的影響以及費用核算標(biāo)準(zhǔn)） ? 政策的可利用管理。 ? 徹底辦理不留隱患。 ? 對原人防設(shè)施的處理。 ① 項目目標(biāo)收益與最大收益，項目綜合成本預(yù)估； ② 均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）； ③ 項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）； A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層） B、確定系數(shù) C、確定幅度 ④ 價格策略報告； ? 項目投資可行性分析。 ① 總平面規(guī)劃； A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)） B、周邊 條件的允許性 C、可增容性（未來填充余地） ② 建筑空間布局； A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果 B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等） ③ 道路系統(tǒng)布局； A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口） B、區(qū)外連接（出入口） C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性 D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防） ④ 綠化系統(tǒng)布局； A、園藝綠化，景觀設(shè)計 B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池） C、投資預(yù)算與管理成本分析 ⑤ 公建與 配套系統(tǒng)； A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性） B、公建設(shè)計及提示 C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性 D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱與清污設(shè)施 G、郵件箱與供奶箱等 ⑥ 項目施工程序； A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付 B、確保施工與銷售看房同步及安全性 C、施工安全防護(hù)與形象包裝 D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性 ⑦ 建筑風(fēng)格