【正文】 抵押情況。 土地性質(zhì)： ? 城市土地連片規(guī)劃情況。 ? 本地塊用地性質(zhì)的彈性。 ? 連片規(guī)劃改造政策分析。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。 地表建筑、構(gòu)筑狀況： ? 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃） ? 拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 建筑原材料的再 生利用情況。 ? 達到三 ~七通一平的條件與成本分析。 城市配套： ? 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況） ? 文化教育。 ? 醫(yī)療衛(wèi)生。 ? 自然綠化景觀及休閑場地。 ? 金融服務(wù)。 ? 娛樂、餐飲、住宿、辦公。 ? 行政機關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等） ? 生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等） ? 歷史文化、人文區(qū)位因素。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。 ? 區(qū)域城市定位。 ? 空氣指數(shù)與城市排污能力。 ? 綠化情況 。 ? 人流分析。（流動、流駐、留?。? 1時事政策： ? 金融政策。 ? 城市 GDP 指數(shù)變動。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策。 1土地價格： ? 城市類別基準(zhǔn)價格。 ? 可參照性周邊地價。 ? 回遷補償分析。 ? 相關(guān)土地稅收。 1征地手續(xù)： ? 已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)） ? 未成型的可選擇方式分析。 ? 相關(guān)手續(xù)費用。 ? 相關(guān)辦理程序。 ? 征地周期性。 1土地 SWOT 分析： ? 項目地塊的優(yōu)勢。 ? 項目地塊的劣勢。 ? 項目地塊的機會點。 ? 項目地塊的威脅及困難點。 1可行性論證： ? 虛擬投資分析。 ? 虛擬收益分析。 ? 相關(guān)營銷策劃機構(gòu)介入。 1開發(fā)能力評估： ? 技術(shù)實力評估。 ? 資金實力評估。（財務(wù)分析） ? 經(jīng)營能力評估。（行政資源的可利用性） ? 管理能力評估。 ? 資源能力評估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作） ? 開發(fā)能力結(jié)論。 1實施征地 二、項目前期 立項管理： ? 立項手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項變更） ? 投資規(guī)模的確定。（對后期各類報批的影響以及費用核算標(biāo)準(zhǔn)） ? 政策的可利用管理。（舊城改造、重點工程、都市村莊改造等） ① 政策的收集； ② 手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點工程）； 此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。 ? 《開工報告》辦理。（重點工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。 ? 徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任） ? 該手續(xù)直接影響到項目推進，應(yīng)首要辦理。 地質(zhì)勘察： ? 對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。 ? 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。 ? 對原人防設(shè)施的處理。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計規(guī)范） 全程 管理（前期策劃）： ? 項目定位。 ① 項目市場定位； A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤） B、一手市場調(diào)研 C、項目要素調(diào)研（如配置等） D、綜合評判 ② 區(qū)域定位； ③ 主力客戶群定位； ④ 功能定位； ⑤ 建筑風(fēng)格定位； ⑥ 商業(yè)部分定位； A、主題定位 B、經(jīng)營管理定位 C、業(yè)種 D、業(yè)態(tài) ? 項目價值分析。 ① 項目經(jīng)濟價值； ② 項目品牌價值； ③ 項目社會價值； ④ 項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重； ⑤ 項目可提升價值分析； A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu) C、環(huán)境 D、配套 E、物業(yè)管理 F、 形象包裝與組合營銷策劃 G、品牌 ⑥ 價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素； A、經(jīng)濟金融因素 B、政策因素 C、城市規(guī)劃前景因素 D、人文理念的發(fā)展因素 ? 項目定價模擬。 ① 項目目標(biāo)收益與最大收益，項目綜合成本預(yù)估； ② 均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）； ③ 項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）； A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層） B、確定系數(shù) C、確定幅度 ④ 價格策略報告； ? 項目投資可行性分析。 ① 可變成本變動時對利潤的影響； ② 銷售價格變動時對利潤的影響； ? 投資風(fēng)險分析。 ① 項目風(fēng)險性評價； A、價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性 B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值 C、項目全程營銷策劃的成功性 ② 資金運作風(fēng)險性； A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本 B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目 C、銷售推進把握，最短時間回籠資金 ③ 經(jīng)濟政策風(fēng)險； A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析 B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析 ? 開發(fā)節(jié)奏建議； ① 影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素； A、政策法規(guī) B、金融政策 C、地塊狀況因素 D、發(fā)展商 整體開發(fā)水平 E、資金投放量與回收要求 F、營銷因素與價格策略 G、市場供求因素 H、入市時間 ② 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測； A、項目開發(fā)整體推進計劃 B、項目銷售整體推進計劃 C、預(yù)測結(jié)論 D、項目結(jié)束后的總結(jié) ? 項目規(guī)劃設(shè)計。 以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場（包括組裝市場潛在需求） 為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。 ① 總平面規(guī)劃； A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)） B、周邊 條件的允許性 C、可增容性（未來填充余地） ② 建筑空間布局； A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果 B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等） ③ 道路系統(tǒng)布局； A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口） B、區(qū)外連接（出入口） C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴容性 D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防） ④ 綠化系統(tǒng)布局； A、園藝綠化，景觀設(shè)計 B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池） C、投資預(yù)算與管理成本分析 ⑤ 公建與 配套系統(tǒng)； A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性） B、公建設(shè)計及提示 C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性 D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱與清污設(shè)施 G、郵件箱與供奶箱等 ⑥ 項目施工程序； A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付 B、確保施工與銷售看房同步及安全性 C、施工安全防護與形象包裝 D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性 ⑦ 建筑風(fēng)格定位； A、項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 B、建筑色彩計劃 C、建 筑外立面裝飾及材料 D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示 E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示 ⑧ 主力戶型選擇； A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 C、主力戶型設(shè)計提示 D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示 E、寫字樓平面設(shè)計提示 F、得房率分析 ⑨ 空間布局裝飾概念設(shè)計； A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案） B、公共空間主題選擇（裝飾效果） C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示 D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 E、地塊已有自然環(huán)境利用 F、項目人文環(huán)境的營造 ⑩ 營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板 房）； A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示 B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資 C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足 D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認知程度 E、各房間及功能間概念設(shè)計 F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味 G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn) ⑴ 附屬設(shè)計； A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻） B、 背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂） C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（ VIP 會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等） ⑵ 項目質(zhì)量工期策劃營銷； A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度 B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度 C