【正文】 電氣驗收（安裝單位配合）； ③ 電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的審核驗收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒； ④ 電表、水表等計量安裝設(shè)備需在合同中約定質(zhì)量鑒定要求（經(jīng)技術(shù)監(jiān) 督及相關(guān)檢測站的檢測后方可安裝使用）； ? 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。 ? 律師簽證制度。 ? 通過監(jiān)控第一時間獲得強有力的法律證據(jù)與依據(jù)。 ? 通過嚴(yán)格管理樹立企業(yè)與員工法 律責(zé)任意識，減少發(fā)展障礙。 ① 律師律； ② 進入法律等程序； ? 專屬部門的行政處罰的處理。 ? 維修問題的交接（同物業(yè)）。 ? 根據(jù)項目預(yù)算與使用要求確定輔材量與質(zhì)、品牌內(nèi)容。 十三、物資與材料采購 主材采購： ? 根據(jù)發(fā)包形式進行采購或監(jiān)察。 ? 水、電、氣、暖等底數(shù)初始登記。 ? 使用說明書（兩書之一）。 ⑶ 與業(yè)主的日常問題。 ? 三車及場地管理。 物業(yè)管理公司介入項目的時機： ? 物業(yè)公司結(jié)合項目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報告，包括服務(wù)項目與經(jīng)濟分析。 ? 物業(yè)服務(wù)等級。 ① 施工周期； ② 竣工驗收期； ③ 測繪期 ； ④ 權(quán)屬登記周期（竣工后 90 日內(nèi)）； ? 合理安排測繪審核。 ? 通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進度也進行監(jiān)控，及時對銷售合同履行進行督促，制定督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。 ? 形成客戶付款交費臺帳（房款、手續(xù)費、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。 ? 工程部提供完善的配置清單與戶型圖。 九、全程營銷（銷售實施階段） 銷售周期劃分及控制： ? 銷售周期。各受益對象占用建設(shè)場地面積之和（或建筑面積之和） 某 受益對象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補償費 =該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積分配率 ② 前期工程費； 前期工程費指發(fā)生的一般勘察費、測繪費、設(shè)計費及可行性研究費用，前期工程費一般能分清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前 期工程費應(yīng)由兩個以上的項目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對象上予以分配。 財務(wù)管理： ? 籌資管理。 八、財務(wù)管理 征地： 正確核算征用土地新發(fā)生的各項費用，包括土地征地費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑 物的拆遷補償費等項支出。 人防工程驗收： 退還相關(guān)保證金。 七、竣工驗收管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗收： ? 竣工測繪。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。 ④ 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余量。 ⑧ 技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽 ； 工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定 單，工地洽商單及設(shè)計變更單，并與設(shè)計單位進行溝通確認(rèn)后，組織施工。 ⑷ 編制項目管理辦法。 ? 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。 ? 房管測繪部門對預(yù)售面積進行核準(zhǔn)。 ? 建筑工程施工圖設(shè)計審批。 ? 綠化園藝。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 ① 區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； ② 項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策； ③ 目標(biāo)客戶群定位分析； ④ 價格定位及策略； A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位 B、價格策略（價格總趨勢） C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷） ⑤ 入市時機規(guī)劃； A、根 據(jù)報批報建推進 B、結(jié)合項目施工進度 C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律 D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動 ⑥ 廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn) E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標(biāo) → 銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作 如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認(rèn)購書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。 ① 項目市場定位； A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤） B、一手市場調(diào)研 C、項目要素調(diào)研（如配置等） D、綜合評判 ② 區(qū)域定位； ③ 主力客戶群定位； ④ 功能定位； ⑤ 建筑風(fēng)格定位； ⑥ 商業(yè)部分定位； A、主題定位 B、經(jīng)營管理定位 C、業(yè)種 D、業(yè)態(tài) ? 項目價值分析。 ? 《開工報告》辦理。（財務(wù)分析） ? 經(jīng)營能力評估。 ? 項目地塊的劣勢。 ? 回遷補償分析。 ? 空氣指數(shù)與城市排污能力。 ? 自然綠化景觀及休閑場地。（施工用房、材料庫、短期租賃） ? 拆遷方案及可享受政策。 土地權(quán)屬狀況： ? 土地權(quán)屬明晰程度。 ? 四鄰經(jīng)濟發(fā)達程度與環(huán)境可利用性。 ? 地下人 防等設(shè)施。 ? 轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。 土地面積及紅線： ? 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。 ? 1 公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。 土地性質(zhì)： ? 城市土地連片規(guī)劃情況。 ? 達到三 ~七通一平的條件與成本分析。 ? 行政機關(guān)。（流動、流駐、留?。? 1時事政策： ? 金融政策。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)） ? 未成型的可選擇方式分析。 1可行性論證： ? 虛擬投資分析。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作） ? 開發(fā)能力結(jié)論。（存在刑事責(zé)任） ? 該手續(xù)直接影響到項目推進，應(yīng)首要辦理。 ① 可變成本變動時對利潤的影響； ② 銷售價格變動時對利潤的影響； ? 投資風(fēng)險分析。 ⑧ 客戶管理系統(tǒng)； A、電話接聽登記表 B、新老客戶檔案表 C、銷售日、周、月報表 D、已成交客戶檔案表（臺帳） E、應(yīng)收帳款控制表 F、保留樓盤控制表 ⑨ 銷售組織與日常管理； A、組織與激勵 B、工作流程 方案審批： ? 項目總規(guī)劃方案審批。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、 電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 ① 申領(lǐng)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件； ② 重點工程批復(fù)等文件在提交范圍； ? 項目規(guī)劃總平面設(shè)計方 案審批 → 《用地規(guī)劃總平面布置圖》。 ? 基礎(chǔ)驗線規(guī)劃管理。 公積金貸款申報審批 信用擔(dān)保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實現(xiàn)場折遷 準(zhǔn)備工作。 ? 選定參建單位、設(shè)計規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計單位。 ① 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進度計劃； ② 單項工程施工進度計劃； ③ 分部工程施工進度計劃； ④ 月進度計劃； ⑺ 施工管理。 ? 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復(fù)設(shè)計，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反 復(fù)施工，造成浪費。 ⑦ 電氣設(shè)備以及強弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。管道井內(nèi)安裝計量表時應(yīng)保證各部件便于檢修維護。 ? 換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 竣工驗收資料管理： ? 向規(guī)劃、建委提供備案資料。 報建管理： 對項目報告建審批新發(fā)生的稅金與費用應(yīng)分項設(shè)帳，按建設(shè)項目的受益對象正確分?jǐn)偂? 成本費用的核算包括費用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。此項費用應(yīng)按單項工程施工預(yù)算進行控制開支，分項核算。 ? 人員配備與資料配給。 列舉合同書與認(rèn)購書可選擇性擴容空間： 針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。 ① 促銷活動讓利問題； ② 促銷活動優(yōu)惠措施等； 銷售合同與階段性促銷的銜接： ? 制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。 銷售合同的存檔備案管理： ? 簽訂合同或認(rèn)購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。 配合物業(yè)公司進行小區(qū)戶籍備案： ? 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。 ? 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。 ? 確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。 ? 檔案及數(shù)據(jù)管理。 ⑹ 資質(zhì)問 題。 ? 房屋交收流程。 1物業(yè)交接工作（入伙階段） 1物業(yè)維修工作： ? 保修期內(nèi)同開發(fā)商（或建筑商、材料商）完善維修形式，形成維修實施與監(jiān)督作用。 ? 材料驗收與決算。 ? 公開招標(biāo)的策劃與實施。 ① 各等級合同、協(xié)議的簽訂專屬人員權(quán)限； ② 合同與協(xié)議簽訂的律師簽訂制度； ③ 各等級合同、協(xié)議的知情權(quán)限； ④ 合同與協(xié)議的公證與鑒證問題（法院、仲裁、公證處公證）； ⑤ 各等級合同協(xié)議備案存檔； ⑥ 合同、協(xié)議的查閱與復(fù)印申請統(tǒng)計制度； ? 合同與協(xié)議的監(jiān)控管理。 ① 簽收制； ② 公證送達； ③ 報刊公告； ④ 公證張貼公告； ⑤ 郵寄（掛號、特快專遞等）； ? 存檔與