【正文】 銷售培訓(xùn)管理??????????????? 客戶積累與管理??????????????? 銷售組織與日常管理??????????????? 項(xiàng)目 二次策劃營銷??????????????? 十、銷售合同管理 指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容??? 列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間?????? 合同及認(rèn)購書的簽訂??????????????? 銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接??????????????? 銷售合同與階段性促銷的銜接??????????????? 銷售合同的履約監(jiān)控??????????????? 銷售合同的存檔備案管理??????????????? 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記 備案（辦理大證）? 分戶房產(chǎn)證辦理??????????????? 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案??????????????? 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇??????????????? 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性???????????? 物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)??????????????? 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)??? 對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)?????????????? 對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)????????????? 項(xiàng) 目開發(fā)期間合理建議??????????????? 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)??????????? 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)??????????????? 提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料??????????????? 1物業(yè)交接工作??????????????? 1物業(yè)維修工作??????????????? 十三、物資與材料采購 主材采購??????????????? 輔材與安裝工程??????????????? 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系? ?????????? 建立律師項(xiàng)目跟蹤制????????????? 對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理?????? 零法律糾紛計(jì)劃??????????????? 一、征地 地理位置： ? 明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào)，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。 ? 轄區(qū)公安部門門牌編號(hào)情況，存在變更、新增、戶籍等問題。 ? 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。 ? 防止地下管網(wǎng)對(duì)施工的影響。 ? 文物問題。 土地面積及紅線： ? 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。 四鄰狀況： ? 四鄰描述。 ? 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。 交通狀況： ? 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 ? 1 公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 ? 確定出行與“回家”的交通便利程度。 ? 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。 土地性質(zhì)： ? 城市土地連片規(guī)劃情況。 ? 連片規(guī)劃改造政策分析。 地表建筑、構(gòu)筑狀況： ? 可再利用或短期利用分析。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。 ? 達(dá)到三 ~七通一平的條件與成本分析。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商業(yè)狀況。 ? 醫(yī)療衛(wèi)生。 ? 金融服務(wù)。 ? 行政機(jī)關(guān)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等） ? 歷史文化、人文區(qū)位因素。 ? 區(qū)域城市定位。 ? 綠化情況 。（流動(dòng)、流駐、留?。? 1時(shí)事政策： ? 金融政策。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策。 ? 可參照性周邊地價(jià)。 ? 相關(guān)土地稅收。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)） ? 未成型的可選擇方式分析。 ? 相關(guān)辦理程序。 1土地 SWOT 分析： ? 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。 ? 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 1可行性論證： ? 虛擬投資分析。 ? 相關(guān)營銷策劃機(jī)構(gòu)介入。 ? 資金實(shí)力評(píng)估。（行政資源的可利用性） ? 管理能力評(píng)估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作） ? 開發(fā)能力結(jié)論。（直接辦理、立項(xiàng)變更） ? 投資規(guī)模的確定。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等） ① 政策的收集； ② 手續(xù)的辦理（如申請(qǐng)舊城改造與重點(diǎn)工程）； 此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。（存在刑事責(zé)任） ? 該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。 ? 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范） 全程 管理（前期策劃）： ? 項(xiàng)目定位。 ① 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值； ② 項(xiàng)目品牌價(jià)值； ③ 項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值； ④ 項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重； ⑤ 項(xiàng)目可提升價(jià)值分析； A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu) C、環(huán)境 D、配套 E、物業(yè)管理 F、 形象包裝與組合營銷策劃 G、品牌 ⑥ 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素； A、經(jīng)濟(jì)金融因素 B、政策因素 C、城市規(guī)劃前景因素 D、人文理念的發(fā)展因素 ? 項(xiàng)目定價(jià)模擬。 ① 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響； ② 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響； ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析。 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求） 為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。 營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷售過程所需哪些人員 B、銷售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷售手冊(cè) 如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 ⑧ 客戶管理系統(tǒng)； A、電話接聽登記表 B、新老客戶檔案表 C、銷售日、周、月報(bào)表 D、已成交客戶檔案表（臺(tái)帳） E、應(yīng)收帳款控制表 F、保留樓盤控制表 ⑨ 銷售組織與日常管理； A、組織與激勵(lì) B、工作流程 方案審批： ? 項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。 ? 方案招投標(biāo)。 ? 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。 ? 人防實(shí)施階段。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、 電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 1建筑商與監(jiān)理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業(yè)管理。 ? 裝修商。 1節(jié)能評(píng)定 1融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項(xiàng)目選址 → 《選址意見書》。 ① 申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ② 重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍； ? 項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方 案審批 → 《用地規(guī)劃總平面布置圖》。 ① 未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效； ② 本證有效期 6 個(gè)月； ③ 改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個(gè)月 → 《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。 報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 ? 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》。 ? 基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。 ? 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。 ? 商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒福ㄎ飿I(yè)大修基金）。 銀行申報(bào)貸款審批： ? 市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。 公積金貸款申報(bào)審批 信用擔(dān)保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷 準(zhǔn)備工作。 ? 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。 ? 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 ? 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。 ? 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。 ⑴ 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。 ⑶ 建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。 ⑸ 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 ① 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃； ② 單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃； ③ 分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃； ④ 月進(jìn)度計(jì)劃； ⑺ 施工管理。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工