【正文】 究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究?？尚行匝芯坎襟E 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有咨詢公司編制報(bào)告，提供其各種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。(3)方案選擇與優(yōu)化：各種建設(shè)方案比較、選擇。(5)編制可行性研究報(bào)告。第二章：前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目立項(xiàng)土地預(yù)審 項(xiàng)目選址，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)辦理土地手續(xù)建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意見(jiàn)書(shū)下發(fā)一、項(xiàng)目立項(xiàng)：建設(shè)單位上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)（青島市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)），批準(zhǔn)立項(xiàng)（下達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。二、土地預(yù)審：由青島市人民政府及其有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，需要編制可行性研究報(bào)告或者項(xiàng)目建議書(shū)的項(xiàng)目，由所在區(qū)、市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)受理；國(guó)有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備依照、拍、掛的出讓方式供地的項(xiàng)目可以不進(jìn)行預(yù)審。提交下列資料：①申請(qǐng)預(yù)審的文件②項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件③建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告。三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)：目前“項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)”在實(shí)際工作中合為一起。評(píng)審中心納入有形市場(chǎng)、組織專家評(píng)審；規(guī)劃部門組織批前公示。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實(shí)測(cè)的坐標(biāo)點(diǎn)、用地界限及用地面積；下發(fā)項(xiàng)目《選址意見(jiàn)書(shū)》〉同時(shí)下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)土地手續(xù)的依據(jù)。④設(shè)計(jì)環(huán)保、文物、國(guó)家安全等部門的項(xiàng)目，出具相關(guān)部門審查意見(jiàn)。⑥其他說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。青島規(guī)劃局審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及管線綜合方案（要求評(píng)審、公示的項(xiàng)目需要首先評(píng)審、公示并出具相關(guān)意見(jiàn)）（在這個(gè)過(guò)程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。上報(bào)資料：①申請(qǐng)書(shū)以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表②《選址意見(jiàn)書(shū)》（包含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）以及附圖（含控制線）③相關(guān)部門審查意見(jiàn)④有效的土地權(quán)屬證明⑤規(guī)劃設(shè)計(jì)合同鑒審?fù)ㄖ獣?shū)（青島市規(guī)劃處審核、出具）⑥上報(bào)三個(gè)規(guī)劃方案，每個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2套資料：設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計(jì)各兩份，管線綜合說(shuō)明圖3份，環(huán)境設(shè)計(jì)圖可以單獨(dú)申報(bào)（目前青島市的住宅項(xiàng)目都需要專家評(píng)審、社會(huì)公示，需要專家出具專家評(píng)審意見(jiàn)書(shū)（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)核準(zhǔn)書(shū)、社會(huì)公示意見(jiàn)書(shū)。設(shè)計(jì)單位招標(biāo)25天；資料齊全規(guī)劃審批時(shí)限14天。 土地使用權(quán)的取得。2）、出讓方式的定義①、出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 按照青島市《青島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目供地工作的意見(jiàn)》（青政法[2005]24號(hào)）明確說(shuō)明：對(duì)屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商業(yè)住宅等經(jīng)營(yíng)性招商引資項(xiàng)目用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。③、招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 ④、拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。 目前已經(jīng)在青島施行。②、登計(jì)時(shí)應(yīng)提交以下資料：d．地上建筑物如已登記的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權(quán)初始登記要求提供證件。（二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局拆遷管理處負(fù)責(zé)。②、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。目前在青島拆遷工作基本上屬于政府負(fù)責(zé)。(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。3）、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： ④、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤、拆遷年度計(jì)劃；⑥、項(xiàng)目拆遷計(jì)劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。 ⑨、補(bǔ)償安置意向簽約資料土地證辦理付清土地與款，國(guó)土資源局辦理土地證。④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī)劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項(xiàng)目資本金繳納憑證。4）、綜合驗(yàn)收階段：①配套設(shè)施專業(yè)管理部門驗(yàn)收合格證明；②項(xiàng)目資本金支付簽證。根據(jù)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)書(shū)提出的意見(jiàn)，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，需要根據(jù)意見(jiàn)書(shū)調(diào)整的一并在建筑方案中調(diào)整，上報(bào)青島市規(guī)劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計(jì)方案，當(dāng)然這兩項(xiàng)可以單獨(dú)上報(bào)。需要征求環(huán)保、消防、排水部門審查意見(jiàn)的，一并提出。⑦須要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、專家評(píng)審、社會(huì)公示的項(xiàng)目，出具招標(biāo)意見(jiàn)書(shū)、專家評(píng)審意見(jiàn)書(shū)（含專家名單）；⑧方案設(shè)計(jì)文件兩份：設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖、外裝飾材料樣品和色標(biāo)；⑨重新修改報(bào)審的方案設(shè)計(jì)，須附前一次審查意見(jiàn)以及附圖。申報(bào)期限：建筑設(shè)計(jì)方案審批需要15日；方案設(shè)計(jì)由投資人自己控制。建設(shè)單位上報(bào)青島市建委審圖辦進(jìn)行施工圖審查，下發(fā)施工圖審查合格書(shū)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。以上文件前5項(xiàng)為DWG文件，后一項(xiàng)為JPG文件；⑩重新修改報(bào)審的施工圖設(shè)計(jì)，須提交前一次審查意見(jiàn)?？偘?duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍規(guī)劃許可證下發(fā)以后，馬上進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)按照青