【正文】 地實(shí)際出發(fā)制定村莊建設(shè)和人居環(huán)境治理的指導(dǎo)性目錄，加強(qiáng)農(nóng)村住宅的科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計，有利于加快農(nóng)村全而建設(shè)小康社會的步伐，推動社會主義新農(nóng)村的建設(shè)。村莊規(guī)劃要按照地貌類型和自然條件靈活布局，形成較為自然的村莊形態(tài)，避免“千村一面”。有關(guān)部門要加強(qiáng)對村莊規(guī)劃和新民居建設(shè)的技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)，對示范村規(guī)劃設(shè)計、住宅建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、新材料新技術(shù)應(yīng)用等提出具體要求。三是要在技術(shù)服務(wù)上加大力度。一方面，各級樣板村按要求建設(shè)新民居，大大節(jié)約了土地；另一方面，非示范村在建民居，還沒有納入新民居建設(shè)的視野，不同程度地浪費(fèi)土地。政府部門要盡快研究支持新民居建設(shè)的資金扶持措施，配合新民居建設(shè)，真正體現(xiàn)傾斜和支持，以保護(hù)示范村示范戶新民居建設(shè)熱情。體現(xiàn)在一下三個方面：一是要在資金扶持上加大力度。 　　四是要在政府推動上加大力度。要優(yōu)先建設(shè)一批體現(xiàn)燕趙新民居特色的樣板房、樣板村，通過典型示范作用，使農(nóng)民群眾親身感受到新民居的優(yōu)越性，激發(fā)他們建設(shè)新民居的主動性和自覺性，切實(shí)把政府的關(guān)懷與農(nóng)民的自覺自愿結(jié)合起來。 　　三是要加強(qiáng)對新民居建設(shè)的示范引導(dǎo)。另一方面，要搞好美學(xué)設(shè)計，講究景觀效果，突出地方特色和文化特色，使新民居不僅成為美觀實(shí)用的居住場所，而且成為承載人文精神和民俗文化的重要載體。要堅持以人為本的理念和尊重科學(xué)的態(tài)度，借鑒《燕趙新民居》設(shè)計方案，對新民居建設(shè)科學(xué)規(guī)劃、合理布局。 　　一是要根據(jù)各個村的自然條件、經(jīng)濟(jì)狀況等實(shí)際，全面整合村莊用地、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的布局，劃定道路“紅線”、綠地“綠線”、河道“藍(lán)線”歷史文化保護(hù)“紫線”，確定保護(hù)和控制的范圍，提出保護(hù)措施，建設(shè)沿街“綠化帶”，進(jìn)一步完善給水、排水系統(tǒng)等，形成具體規(guī)劃，并通過村民委員會決議等形式予以固定，保證強(qiáng)有力的規(guī)劃約束從而避免亂拆亂建，粗放式的大拆大建，減少不必要的浪費(fèi)。從這個意義上說，廣大農(nóng)民希望有一個或幾個可供選擇的、可長久使用的、舒適、宜居、節(jié)能、環(huán)保的新民居樣式，希望有一個統(tǒng)一的供水、上下水、垃圾處理系統(tǒng)，以及道路硬化整潔、可以休閑娛樂的場所。開發(fā)資料新民居：強(qiáng)化則政導(dǎo)向。市、縣在安排專項(xiàng)資金進(jìn)行獎補(bǔ)的同時，整合農(nóng)村飲水、農(nóng)村道路、村莊綠化、農(nóng)村沼氣等項(xiàng)目資金，集中投放，切實(shí)解決好新民居基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)問題廣大農(nóng)民不僅在生活中存在用水困難、垃圾無法傾倒、鄰里因采光和走水鬧糾紛等問題，尤其重要的是上文提到的對自建房屋的前途的惶恐。編輯本段新民居建設(shè)要遵循的原則和方法途徑　　在新民居建設(shè)中，必須從基礎(chǔ)測繪和現(xiàn)狀調(diào)查的實(shí)際著手，按照“全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”的要求，做好超前規(guī)劃并強(qiáng)化規(guī)劃約束，搞好新民居設(shè)計，加強(qiáng)示范引導(dǎo)，加大政府的扶持力度四個方面的工作。 　　二是要搞好新民居的規(guī)劃設(shè)計。一方面，要搞好功能設(shè)計，講究實(shí)用價值，既要考慮農(nóng)民生活質(zhì)量的改善，又要考慮農(nóng)村生產(chǎn)的需要。同時，還要加強(qiáng)節(jié)能防震新民居規(guī)劃設(shè)計，在新民居建設(shè)中要不斷加大對新材料、新技術(shù)、新能源、新結(jié)構(gòu)的使用力度，確保農(nóng)民住房安全、環(huán)保、節(jié)約。要通過典型示范、政策扶持、宅基地管理等措施，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民按照新民居要求新建或翻建住房。利用新民居建設(shè)推廣增加農(nóng)戶財富積累，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，改變農(nóng)民生活方式，改善村鎮(zhèn)面貌，進(jìn)一步調(diào)動群眾建設(shè)新農(nóng)村、爭當(dāng)新農(nóng)民、發(fā)展新民居的意識，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富起來、農(nóng)村靚起來、農(nóng)家樂起來。要在尊重農(nóng)民的意愿的基礎(chǔ)上，以人為本，注重政府的推動作用。由于新民居采用新材料、新技術(shù)、新能源，每戶主體造價比自建房要增加幾萬元成本，同時受物價上漲影響，建筑材料和工時費(fèi)大幅提高這兩方面因素疊加推高了樣板房建設(shè)成本，造成示范村示范戶經(jīng)濟(jì)壓力較大。二是要在用地支持上加大力度。各級國土部門要充分利用土地這個“閘門”，嚴(yán)把土地使用審批關(guān)，把廣大農(nóng)民的建房需求引導(dǎo)到新民居建設(shè)上來。由于新民居建設(shè)對傳統(tǒng)民居而言是一場革命，農(nóng)民群眾迫切需要技術(shù)指導(dǎo)。要切實(shí)做好示范村村莊規(guī)劃編制和修改完善工作。 在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)工作中，要注重實(shí)效，不搞形式主義；要量力而行，不盲目攀比；要民主商議，不強(qiáng)迫命令；要突出特色，不強(qiáng)求一律；要引導(dǎo)扶持，不包辦代替?？傊袕V大農(nóng)民群眾的熱情參與，有政府部門的強(qiáng)力推動，在科學(xué)發(fā)展觀的統(tǒng)領(lǐng)下，以新民居建設(shè)為載體的社會主義新農(nóng)村建設(shè)必將推動社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全手冊(doc,45頁)上傳者按：目錄一、征地地理位置地質(zhì)地貌狀況土地面積及紅線四鄰狀況交通狀況土地權(quán)屬狀況土地性質(zhì)地表建筑、構(gòu)筑狀況城市配套周邊環(huán)境1時事政策1土地價格1征地手續(xù)1土地SWOT分析1可行性論證1開發(fā)能力評判1實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期立項(xiàng)管理文物審批及處理地質(zhì)勘察全程營銷（前期策劃方案審批施工圖設(shè)計人防審批抗震審批消防審批綠化審批1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等1建筑商與監(jiān)理方選擇1材料商選擇1其他合作商選擇1節(jié)能評定1融資及房貸等級資信三、規(guī)劃管理征地前規(guī)劃管理建審規(guī)劃管理施工規(guī)劃管理 …房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊45DOC【2010年8月下半月VIP會員免費(fèi)更新下載】337份 目 ⑵ 轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。⑷ 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。⑵ 防止地下管網(wǎng)對施工的影響。⑷ 文物問題。土地面積及紅線：⑴ 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。四鄰狀況：⑴ 四鄰描述。⑶ 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。交通狀況：⑴ 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。⑶ 1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。⑸ 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。⑺ 確定出行與“回家”的交通便利程度。⑵ 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。土地性質(zhì)：⑴ 城市土地連片規(guī)劃情況。⑶ 連片規(guī)劃改造政策分析。地表建筑、構(gòu)筑狀況：⑴ 可再利用或短期利用分析。（舊城連片改造、都市村莊等）⑶ 安置方案及可享受政策。⑸ 達(dá)到三~七通一平的條件與成本分析。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）⑵ 商業(yè)狀況。⑷ 醫(yī)療衛(wèi)生。⑹ 金融服務(wù)。⑻ 行政機(jī)關(guān)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）⑽ 歷史文化、人文區(qū)位因素。⑵ 區(qū)域城市定位。⑷ 綠化情況。（流動、流駐、留?。?時事政策：⑴ 金融政策。⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)政策。⑵ 可參照性周邊地價。⑷ 相關(guān)土地稅收。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)）⑵ 未成型的可選擇方式分析。⑷ 相關(guān)辦理程序。1土地SWOT分析：⑴ 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。⑶ 項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。1可行性論證：⑴ 虛擬投資分析。⑶ 相關(guān)營銷策劃機(jī)構(gòu)介入。⑵ 資金實(shí)力評估。（行政資源的可利用性）⑷ 管理能力評估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）⑹ 開發(fā)能力結(jié)論。（直接辦理、立項(xiàng)變更）⑵ 投資規(guī)模的確定。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等）①手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點(diǎn)工程）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）文物審批及處理：⑴ 征地前對其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。（存在刑事責(zé)任）⑶ 該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。⑵ 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計規(guī)范）全程管理（前期策劃）：⑴ 項(xiàng)目定位。主力客戶群定位；④①項(xiàng)目品牌價值；③項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價值實(shí)現(xiàn)中的比重；⑤①均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）；③①銷售價格變動時對利潤的影響；⑸ 投資風(fēng)險分析。 以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場（包括組裝市場潛在需求）為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。區(qū)域市場動態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）；②目標(biāo)客戶群定位分析；④H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳⑦人員配備與管理；A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓(xùn)C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。⑵ 建筑單位方案審批。施工圖設(shè)計人防審批：⑴ 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報。⑶ 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。⑸ 驗(yàn)收。⑵ 市政道路開口管理。⑵ 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。⑷ 綠化園藝。⑵ 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批→《用地定線坐標(biāo)圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件；②⑷ 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效；②改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進(jìn)行辦理；建審規(guī)劃管理：⑴ 建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》有效期6個月 →《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》。