【文章內(nèi)容簡介】 施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地）②建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）③道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）④綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計(jì)B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)算與管理成本分析⑤公建與配套系統(tǒng)；A、同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計(jì)及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等⑥項(xiàng)目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護(hù)與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性⑦建筑風(fēng)格定位；A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B、建筑色彩計(jì)劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計(jì)提示⑧主力戶型選擇；A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計(jì)提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示F、得房率分析⑨空間布局裝飾概念設(shè)計(jì)；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實(shí)景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項(xiàng)目人文環(huán)境的營造⑩營銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個(gè)性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì)F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)⑾附屬設(shè)計(jì)；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）⑿項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷；A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時(shí)對已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主⒀形象策劃；A、項(xiàng)目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計(jì)G、展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包裝L、印有標(biāo)識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）⑻ 營銷推廣策劃。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。①區(qū)域市場動態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）；②項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；③目標(biāo)客戶群定位分析；④價(jià)格定位及策略；A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場定位確定價(jià)格定位B、價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢）C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動⑥廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標(biāo)→銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作如：購房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁、認(rèn)購書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳⑦人員配備與管理；A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓(xùn)C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E、合同文本 如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等。⑧客戶管理系統(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報(bào)表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表⑨銷售組織與日常管理；A、組織與激勵(lì)B、工作流程方案審批：⑴ 項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。⑵ 建筑單位方案審批。⑶ 方案招投標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)人防審批：⑴ 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。⑵ 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。⑶ 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。⑷ 人防實(shí)施階段。⑸ 驗(yàn)收?？拐饘徟缹徟G化審批1城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：⑴ 市政施工管理。⑵ 市政道路開口管理。1建筑商與監(jiān)理公司選擇1材料商選擇1其他合作單位選擇⑴ 物業(yè)管理。⑵ 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。⑶ 裝修商。⑷ 綠化園藝。1節(jié)能評定1融資及房貸資信等級評定三、規(guī)劃管理征地前規(guī)劃管理：⑴ 項(xiàng)目選址→《選址意見書》。⑵ 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批→《用地定線坐標(biāo)圖》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》。①申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；②重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍；⑶ 項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批→《用地規(guī)劃總平面布置圖》。⑷ 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。①未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效；②本證有效期6個(gè)月；③改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進(jìn)行辦理；建審規(guī)劃管理：⑴ 建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》有效期6個(gè)月 →《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。⑵ 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。⑶ 建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。⑷ 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》。施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）：⑴ 基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理。⑵ 基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。施工期間變更規(guī)劃管理測繪管理四、報(bào)建管理（建委）報(bào)建申請（甲方）施工圖審批（甲方）工程劃類別（甲方）招投標(biāo)管理（甲、乙方）抗震審批（甲方）質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）安全監(jiān)督審批（乙方）墻改審批（甲方）建筑工程社會保險(xiǎn)審批（甲方）1職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方）1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）1砂石審批（乙方）1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批1施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取《施工許可證》五、預(yù)售及申報(bào)房貸預(yù)售申請：⑴ 按《預(yù)售管理辦法》投資達(dá)到25%以上。⑵ 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。⑶ 有明確價(jià)格備案。⑷ 商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。⑸ 房管測繪部門對預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。銀行申報(bào)貸款審批：⑴ 市場處辦理預(yù)售卡及備案。⑵ 銀行申報(bào)（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。公積金貸款申報(bào)審批信用擔(dān)保合作六、施工管理土建工程：⑴ 組織落實(shí)現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備工作。⑵ 組織落實(shí)現(xiàn)場三通一平工作。⑶ 實(shí)測現(xiàn)場征地紅線用地面積。⑷ 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。⑸ 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。⑹ 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。⑺ 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。⑻ 擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。⑼ 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。⑽ 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。⑾ 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。⑿ 對參建單位進(jìn)行業(yè)績考察。⒀ 建立健全各級崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。⒁ 編制項(xiàng)目管理辦法。⒂ 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。⒃ 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。①工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃；②單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃；③分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃；④月進(jìn)度計(jì)劃；⒄ 施工管理。①建立工期管理的檢查體系；②建立施工過程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度；③施工過程控制，工期預(yù)測，改進(jìn)措施；④嚴(yán)格《施工組織設(shè)計(jì)》，施工方案審批制度；⑤嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計(jì)》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；⑥建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理；⑦特殊施工過程的控制；A、對那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗(yàn)