【正文】 ……報(bào)建管理………………………………………預(yù)售及申報(bào)房貸………………………………………施工管理………………………………………竣工驗(yàn)收管理………………………………………財(cái)務(wù)管理………………………………………⑴ 籌資管理………………………………………⑵ 成本與費(fèi)用管理………………………………………⑶ 銷售收入管理………………………………………⑷ 分配管理………………………………………九、全程營(yíng)銷（后期營(yíng)銷推進(jìn)管理）銷售周期劃分及控制………………………………………各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施…………………各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施……………………銷售培訓(xùn)管理………………………………………客戶積累與管理………………………………………銷售組織與日常管理………………………………………項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷………………………………………十、銷售合同管理指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容………列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間………………合同及認(rèn)購書的簽訂………………………………………銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接………………………………………銷售合同與階段性促銷的銜接………………………………………銷售合同的履約監(jiān)控………………………………………銷售合同的存檔備案管理………………………………………十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…分戶房產(chǎn)證辦理………………………………………轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案………………………………………十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇………………………………………物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性………………………………物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)………………………………………物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)……………………………………對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)…………………………………項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議………………………………………物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)……………………………制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)………………………………………提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料………………………………………1物業(yè)交接工作………………………………………1物業(yè)維修工作………………………………………十三、物資與材料采購主材采購………………………………………輔材與安裝工程………………………………………十四、相關(guān)法律事務(wù)建立完善的合同管理體系……………………………建立律師項(xiàng)目跟蹤制…………………………………對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理………………零法律糾紛計(jì)劃………………………………………一、征地地理位置：⑴ 明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào)，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。 ⑵ 轄區(qū)公安部門門牌編號(hào)情況，存在變更、新增、戶籍等問題。⑶ 確定知名參照物。⑷ 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。地質(zhì)地貌狀況：⑴ 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。⑵ 防止地下管網(wǎng)對(duì)施工的影響。⑶ 地下人防等設(shè)施。⑷ 文物問題。⑸ 地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。土地面積及紅線：⑴ 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。⑵ 地塊規(guī)劃要點(diǎn)。四鄰狀況：⑴ 四鄰描述。⑵ 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。⑶ 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。⑷ 四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。交通狀況：⑴ 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。⑵ 城市交通要素（火車站、長(zhǎng)途汽車站、飛機(jī)場(chǎng)等）。⑶ 1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。⑷ 近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。⑸ 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。⑹ 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。⑺ 確定出行與“回家”的交通便利程度。土地權(quán)屬狀況：⑴ 土地權(quán)屬明晰程度。⑵ 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。⑶ 是否存在質(zhì)押或抵押情況。土地性質(zhì)：⑴ 城市土地連片規(guī)劃情況。⑵ 本地塊用地性質(zhì)的彈性。⑶ 連片規(guī)劃改造政策分析。⑷ 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。地表建筑、構(gòu)筑狀況：⑴ 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）⑵ 拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）⑶ 安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）⑷ 建筑原材料的再生利用情況。⑸ 達(dá)到三~七通一平的條件與成本分析。城市配套：⑴ 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）⑵ 商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）⑶ 文化教育。⑷ 醫(yī)療衛(wèi)生。⑸ 自然綠化景觀及休閑場(chǎng)地。⑹ 金融服務(wù)。⑺ 娛樂、餐飲、住宿、辦公。⑻ 行政機(jī)關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）⑼ 生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）⑽ 歷史文化、人文區(qū)位因素。周邊環(huán)境：⑴ 人口密度與劃類。⑵ 區(qū)域城市定位。⑶ 空氣指數(shù)與城市排污能力。⑷ 綠化情況。⑸ 人流分析。（流動(dòng)、流駐、留?。?時(shí)事政策：⑴ 金融政策。⑵ 城市GDP指數(shù)變動(dòng)。⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)政策。1土地價(jià)格：⑴ 城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。⑵ 可參照性周邊地價(jià)。⑶ 回遷補(bǔ)償分析。⑷ 相關(guān)土地稅收。1征地手續(xù)：⑴ 已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)）⑵ 未成型的可選擇方式分析。⑶ 相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。⑷ 相關(guān)辦理程序。⑸ 征地周期性。1土地SWOT分析：⑴ 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。⑵ 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。⑶ 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑷ 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。1可行性論證：⑴ 虛擬投資分析。⑵ 虛擬收益分析。⑶ 相關(guān)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。1開發(fā)能力評(píng)估：⑴ 技術(shù)實(shí)力評(píng)估。⑵ 資金實(shí)力評(píng)估。（財(cái)務(wù)分析）⑶ 經(jīng)營(yíng)能力評(píng)估。（行政資源的可利用性）⑷ 管理能力評(píng)估。⑸ 資源能力評(píng)估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）⑹ 開發(fā)能力結(jié)論。1實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期立項(xiàng)管理：⑴ 立項(xiàng)手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項(xiàng)變更）⑵ 投資規(guī)模的確定。（對(duì)后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)）⑶ 政策的可利用管理。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等）①政策的收集；②手續(xù)的辦理（如申請(qǐng)舊城改造與重點(diǎn)工程）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。⑷《開工報(bào)告》辦理。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）文物審批及處理：⑴ 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。⑵ 徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任）⑶ 該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。地質(zhì)勘察：⑴ 對(duì)地質(zhì)要有較深入的研究，防止動(dòng)工后的阻礙與增加成本。⑵ 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。⑶ 對(duì)原人防設(shè)施的處理。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范）全程管理（前期策劃）：⑴ 項(xiàng)目定位。①項(xiàng)目市場(chǎng)定位；A、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B、一手市場(chǎng)調(diào)研C、項(xiàng)目要素調(diào)研（如配置等）D、綜合評(píng)判②區(qū)域定位；③主力客戶群定位；④功能定位；⑤建筑風(fēng)格定位；⑥商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營(yíng)管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)⑵ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。①項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值；②項(xiàng)目品牌價(jià)值；③項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；④項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重；⑤項(xiàng)目可提升價(jià)值分析；A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營(yíng)銷策劃G、品牌⑥價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟(jì)金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素⑶ 項(xiàng)目定價(jià)模擬。①項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估；②均價(jià)的確定（類比價(jià)值，有效需求成本加價(jià)）；③項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（分層、分套）；A、差異性定價(jià)（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度④價(jià)格策略報(bào)告；⑷ 項(xiàng)目投資可行性分析。①可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；②銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；⑸ 投資風(fēng)險(xiǎn)分析。①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)；A、價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值C、項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃的成功性②資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目C、銷售推進(jìn)把握，最短時(shí)間回籠資金③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)；A、對(duì)近幾年國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析B、國(guó)家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析⑹ 開發(fā)節(jié)奏建議；①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營(yíng)銷因素與價(jià)格策略G、市場(chǎng)供求因素H、入市時(shí)間②項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)；A、項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃B、項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃C、預(yù)測(cè)結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié)⑺ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求）為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。①總平面規(guī)劃；A、可實(shí)