【正文】 B、標志 C、標準色 D、標準字 E、工地環(huán)境視覺包裝 F、售樓中心包裝設計 G、展板、沙盤等道 具設計 H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營銷推廣策劃。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準） ? 政策的可利用管理。 ? 征地周期性。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。 ? 四鄰現(xiàn)有設施使用狀況。 ? 確定周邊較近學校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務機構(gòu)。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商業(yè)狀況。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策。 ? 相關(guān)營銷策劃機構(gòu)介入。 ? 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。 ? 方案招投標。 ① 未取得此證，用地批準文件無效； ② 本證有效期 6 個月； ③ 改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個月 → 《規(guī)劃設計要點》。 ? 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。分戶計量表，最好設置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 消防驗收： ? 消防產(chǎn)品資料。 ? 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負責到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務人員接銀行通知后，應及時據(jù)實入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時清理欠款。 B、如果配套設施與商品房建設不同步或者雖然同步但應由兩個以上的開支項目承擔，則發(fā)生的公共配套設施費應先在配套設施項目上歸集成本，然后再按各受益項目的建筑面積或預算造價，預算成本的比例予以分配。 ? 簽訂與付款的約定與履行程序。 ? 對合同復印出處嚴格登記。 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性： ? 商業(yè)部分的租賃管理。 ? 家政服務。 ? 入伙手續(xù)書（結(jié)合“客戶手 冊”、客戶驗收表等）。 ? 材料的時價或合同價監(jiān)督。 ① 土地、經(jīng)營、房產(chǎn)交易、合作類、市政配套類等合同→經(jīng)銷部； ② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部； ③ 材料供應及安裝→材料采購部； ④ 信貸、借貸→財務部（同時對以上三部門涉及合同范圍有知情權(quán)限）； 建立律師項目跟蹤制： ? 委托業(yè)務精通的專業(yè)律師事務所及專員對全程跟蹤。 ? 通過嚴格管理與責任劃分，使律師起到顧問而非案件代理作用。 ⑴ 資料存檔。 ? 硬指標與質(zhì)量標準的確定。 ? 業(yè)主公約。 ? 公用設施設備養(yǎng)護。 ? 物業(yè)服務品牌。 ? 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達（送達、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾 紛時有證據(jù)可查。 ? 注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個） ? 認購書要有明確時限與責任限制。 ③ 基礎(chǔ)設施費； 基礎(chǔ)設施費批三通一平、七通一平的建設支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設，如果新耗費的基礎(chǔ)設施建設費應有幾個項目共同承擔，則應按各項目的基礎(chǔ)設施預算或建筑面積的比例將其予以分配。 項目前期： 根據(jù)項目初步可行性研究報告及項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預測，確定投資報酬率及目標利潤率。 ? 《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書》。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、 613 所、雅賽城）， 可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。 ⑸ 建立項目總體方案的審查審批認可制度。 銀行申報貸款審批： ? 市場處辦理預售卡及備案。 1節(jié)能評定 1融資及房貸資信等級評定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項目選址 → 《選址意見書》。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷售過程所需哪些人員 B、銷售與綜合培訓 C、管理與傭金制度 D、制訂銷售手冊 如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管理收費標準等。（重點工程、具備招投標、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。 ? 項目地塊的機會點。 ? 綠化情況 。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。 交通狀況： ? 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 目 錄 一、征地 地理位置??????????????? 地質(zhì)地貌狀況??????????????? 土地面積及紅線??????????????? 四鄰狀況??????????????? 交通狀況??????????????? 土地權(quán)屬狀況??????????????? 土地性質(zhì)??????????????? 地表建筑、構(gòu)筑狀況??????????????? 城市配套??????????????? 周邊環(huán)境??????????????? 1時事政策?????? ????????? 1土地價格??????????????? 1征地手續(xù)??????????????? 1土地 SWOT 分析??????????????? 1可行性論證??????????????? 1開發(fā)能力評判??????????????? 1實施征地??????????????? 二、項目前期 立項管理??????????????? 文物審批及處理??????????????? 地質(zhì)勘察??????????????? 全程營銷（前期策劃）????????????? ?? 方案審批??????????????? 施工圖設計??????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批??????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等） ?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇??????????????? 1材料商選擇??????????????? 1其他合作商選擇??????????????? 1節(jié)能評定??? ???????????? 1融資及房貸等級資信??????????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理??????????????? 建審規(guī)劃管理??????????????? 施工規(guī)劃管理??????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????????? 測繪管理??????????????? 四、報建管理 報建申請??????????????? 施工圖審核??????????????? 工程類別??????????????? 招投標管理?????? ????????? 抗震（前期已辦）??????????????? 質(zhì)量監(jiān)督委托??????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批??????????????? 墻改審批??????????????? 建設工程社會保險審批??????????????? 1職工意外傷害保險??????????????? 1水泥用散審批??????????????? 1砂石審批??????????????? 1城市基礎(chǔ)設施配套審批??????????? ???? 1施工許可審批??????????????? 五、預售及申報房貸 預售審批??????????????? 銀行申報房貸審批??????????????? 公基金貸款申報審批??????????????? 信用擔保合作??????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準??????????????? 單位房屋預售面積的提供??????????????? 施工合同管理??????????????? 材料合同管理??????????????? 監(jiān)理公司管理??????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗收管理??????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗收??????????????? 建筑工程竣工消防驗收??????????????? 建筑工程竣工人防驗收??????????????? 建筑工程竣工綠化驗收??????????????? 建筑工程竣工質(zhì)量驗收?????????