【正文】 B、標(biāo)志 C、標(biāo)準(zhǔn)色 D、標(biāo)準(zhǔn)字 E、工地環(huán)境視覺(jué)包裝 F、售樓中心包裝設(shè)計(jì) G、展板、沙盤(pán)等道 具設(shè)計(jì) H、售樓中心家具 I、促銷(xiāo)禮品 J、導(dǎo)視牌 K、銷(xiāo)售人員包裝 L、印有標(biāo)識(shí)的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃。（對(duì)后期各類(lèi)報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)） ? 政策的可利用管理。 ? 征地周期性。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類(lèi)。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。 ? 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 ? 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。（水、電、暖、煤氣、電信、有線(xiàn)電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開(kāi)口等） ? 商業(yè)狀況。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策。 ? 相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。 ? 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。 ? 方案招投標(biāo)。 ① 未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無(wú)效； ② 本證有效期 6 個(gè)月； ③ 改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個(gè)月 → 《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。 ? 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線(xiàn)用地面積。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。分戶(hù)計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶(hù)內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 消防驗(yàn)收： ? 消防產(chǎn)品資料。 ? 客戶(hù)根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為客戶(hù)開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票，由經(jīng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售合同管理人員核對(duì)，及時(shí)清理欠款。 B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開(kāi)支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。 ? 簽訂與付款的約定與履行程序。 ? 對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性： ? 商業(yè)部分的租賃管理。 ? 家政服務(wù)。 ? 入伙手續(xù)書(shū)（結(jié)合“客戶(hù)手 冊(cè)”、客戶(hù)驗(yàn)收表等）。 ? 材料的時(shí)價(jià)或合同價(jià)監(jiān)督。 ① 土地、經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)交易、合作類(lèi)、市政配套類(lèi)等合同→經(jīng)銷(xiāo)部； ② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部； ③ 材料供應(yīng)及安裝→材料采購(gòu)部； ④ 信貸、借貸→財(cái)務(wù)部（同時(shí)對(duì)以上三部門(mén)涉及合同范圍有知情權(quán)限）； 建立律師項(xiàng)目跟蹤制： ? 委托業(yè)務(wù)精通的專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所及專(zhuān)員對(duì)全程跟蹤。 ? 通過(guò)嚴(yán)格管理與責(zé)任劃分，使律師起到顧問(wèn)而非案件代理作用。 ⑴ 資料存檔。 ? 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。 ? 業(yè)主公約。 ? 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。 ? 物業(yè)服務(wù)品牌。 ? 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號(hào)郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾 紛時(shí)有證據(jù)可查。 ? 注意土地證的內(nèi)容填寫(xiě)（總參與五四零八廠(chǎng)土地證為兩個(gè)） ? 認(rèn)購(gòu)書(shū)要有明確時(shí)限與責(zé)任限制。 ③ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。 項(xiàng)目前期： 根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)，確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。 ? 《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)》。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、 613 所、雅賽城）， 可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。 ⑸ 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 銀行申報(bào)貸款審批： ? 市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。 1節(jié)能評(píng)定 1融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項(xiàng)目選址 → 《選址意見(jiàn)書(shū)》。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷(xiāo)售過(guò)程所需哪些人員 B、銷(xiāo)售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷(xiāo)售手冊(cè) 如：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、樓宇說(shuō)明書(shū)（項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞、戶(hù)型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購(gòu)房辦理程序、購(gòu)房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。 ? 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 綠化情況 。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。 交通狀況： ? 直接交通干線(xiàn)情況（公交線(xiàn)路、的士站等）。 目 錄 一、征地 地理位置??????????????? 地質(zhì)地貌狀況??????????????? 土地面積及紅線(xiàn)??????????????? 四鄰狀況??????????????? 交通狀況??????????????? 土地權(quán)屬狀況??????????????? 土地性質(zhì)??????????????? 地表建筑、構(gòu)筑狀況??????????????? 城市配套??????????????? 周邊環(huán)境??????????????? 1時(shí)事政策?????? ????????? 1土地價(jià)格??????????????? 1征地手續(xù)??????????????? 1土地 SWOT 分析??????????????? 1可行性論證??????????????? 1開(kāi)發(fā)能力評(píng)判??????????????? 1實(shí)施征地??????????????? 二、項(xiàng)目前期 立項(xiàng)管理??????????????? 文物審批及處理??????????????? 地質(zhì)勘察??????????????? 全程營(yíng)銷(xiāo)（前期策劃）????????????? ?? 方案審批??????????????? 施工圖設(shè)計(jì)??????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批??????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等） ?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇??????????????? 1材料商選擇??????????????? 1其他合作商選擇??????????????? 1節(jié)能評(píng)定??? ???????????? 1融資及房貸等級(jí)資信??????????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理??????????????? 建審規(guī)劃管理??????????????? 施工規(guī)劃管理??????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????????? 測(cè)繪管理??????????????? 四、報(bào)建管理 報(bào)建申請(qǐng)??????????????? 施工圖審核??????????????? 工程類(lèi)別??????????????? 招投標(biāo)管理?????? ????????? 抗震（前期已辦）??????????????? 質(zhì)量監(jiān)督委托??????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批??????????????? 墻改審批??????????????? 建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)審批??????????????? 1職工意外傷害保險(xiǎn)??????????????? 1水泥用散審批??????????????? 1砂石審批??????????????? 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批??????????? ???? 1施工許可審批??????????????? 五、預(yù)售及申報(bào)房貸 預(yù)售審批??????????????? 銀行申報(bào)房貸審批??????????????? 公基金貸款申報(bào)審批??????????????? 信用擔(dān)保合作??????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)??????????????? 單位房屋預(yù)售面積的提供??????????????? 施工合同管理??????????????? 材料合同管理??????????????? 監(jiān)理公司管理??????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗(yàn)收管理??????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收??????????????? 建筑工程竣工消防驗(yàn)收??????????????? 建筑工程竣工人防驗(yàn)收??????????????? 建筑工程竣工綠化驗(yàn)收??????????????? 建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收?????????