【正文】 定位； A、項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 B、建筑色彩計劃 C、建 筑外立面裝飾及材料 D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示 E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示 ⑧ 主力戶型選擇； A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 C、主力戶型設(shè)計提示 D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示 E、寫字樓平面設(shè)計提示 F、得房率分析 ⑨ 空間布局裝飾概念設(shè)計； A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案） B、公共空間主題選擇（裝飾效果） C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示 D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 E、地塊已有自然環(huán)境利用 F、項目人文環(huán)境的營造 ⑩ 營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板 房）； A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示 B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資 C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足 D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認知程度 E、各房間及功能間概念設(shè)計 F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味 G、合理回避裝飾裝修標準 ⑴ 附屬設(shè)計； A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻） B、 背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂） C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（ VIP 會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等） ⑵ 項目質(zhì)量工期策劃營銷； A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度 B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度 C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告 D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業(yè)主 ⑶ 形象策劃； A、項目名稱（總名稱與細分名稱） B、標志 C、標準色 D、標準字 E、工地環(huán)境視覺包裝 F、售樓中心包裝設(shè)計 G、展板、沙盤等道 具設(shè)計 H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導(dǎo)視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營銷推廣策劃。 E、合同文本 如：預(yù)定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。 施工圖設(shè)計 人防審批： ? 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 ? 驗收。 ? 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 ? 建設(shè)項目用地規(guī)劃審批 → 《用地定線坐標圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。 ? 建筑工程設(shè)計方案審批。 施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）： ? 基槽或樁孔 驗線規(guī)劃管理。 ? 有明確價格備案。 ? 銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。 ? 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。 ? 擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。 ⑵ 對參建單位進行業(yè)績考察。 ⑹ 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進度計劃編制細部程序。 B、 需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預(yù)先鑒定。 ① 電業(yè)局； ② 自來水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線電視臺； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項目應(yīng)申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。 ② 自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源 進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小 區(qū)內(nèi)調(diào)整供水 管道以合理節(jié)省用水費用 。 ⑥ 安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。 ? 建議本小區(qū)實行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用 安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護費用。 ? 采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。 ? 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。 ? 施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。 ? 電氣消防安全測試報告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。 ? 《竣工備案證書》 → 辦理房屋權(quán)屬登記。 竣工房產(chǎn)測繪： ? 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。 規(guī)劃管理： 在開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。 施工管理： 根據(jù)設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，編制各項費用支出計劃或預(yù)算，以便控制各項成本費用，在開發(fā)項目建設(shè)過程中，對于發(fā)生的各項費用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計劃為依據(jù)，進行嚴格的審核；根據(jù)審核后的支 出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進行歸集和分配。 ? 成本與費用管理。直接費用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費和公共配套設(shè)施費；間接費用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場管理費、維修費、服務(wù)費、臨時設(shè)施攤銷費、低值易耗品推銷費、固定資產(chǎn)折舊費等；期間費用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費用，理財活動產(chǎn)生的財務(wù)費用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費用。 ④ 建筑安裝工程費； 建 筑安裝工程費是指為開發(fā)項目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費，內(nèi)容包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費用及間接費用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進度款時應(yīng)從已完工程決算造價中扣除已代付的材料款。 ? 銷售收入管理。 ? 各階段的銷控與 推廣方案。 ① 交房日期； ② 交房活動策劃； ③ 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； ④ 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）； 十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理 由律師及專員確定合同及認購書范本： ? 合同書、認購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋 公章并有業(yè)主簽字認可。 ? 認購收據(jù)與發(fā)票的管理。 ? 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。 ① 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）； ② 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）； ③ 不良貸款記錄（以往、新貸）； ? 階段性促銷活動臺帳。 ① 內(nèi)容的確定； ② 補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系； ? 補充協(xié)議及認購書對購房者的違約責(zé)任注明，標準不能脫離基本合同約定。 ? 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。 ? 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。 ? 分戶房產(chǎn)證辦理。 ? 物業(yè)管理人力資源。 ? 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。 ? 商業(yè)的經(jīng)營性管理。 ? 開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。 ? 綠化養(yǎng)護。 ? 物業(yè)事務(wù)性管理。 ⑴ 多種經(jīng)營及服務(wù)開通。 ⑸ 人員構(gòu)成。 ? 物業(yè)管理培訓(xùn)課。 ? 用戶手冊。 ? 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等）。 ⑵ 鑰匙領(lǐng)取簽證。 ? 定期履行檢查工作（電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)、化污處理等）。 ? 材料定量、預(yù)算。 ? 材料的質(zhì)保。 ? 對輔材與安裝工程產(chǎn)品進行資質(zhì)審查。 ① 消防工程與材料商負責(zé)消防審驗； ② 電氣材料商負責(zé)技術(shù)監(jiān)督與消防電氣驗收（安裝單位配合）； ③ 電梯供應(yīng)商負責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的審核驗收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒； ④ 電表、水表等計量安裝設(shè)備需在合同中約定質(zhì)量鑒定要求（經(jīng)技術(shù)監(jiān) 督及相關(guān)檢測站的檢測后方可安裝使用）； ? 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系： ? 專項合同簽訂與管理權(quán)限。 ? 律師簽證制度。 對即時性公告、通知、催辦單的管理： ? 形式。 ? 通過監(jiān)控第一時間獲得強有力的法律證據(jù)與依據(jù)。 。 ? 通過嚴格管理樹立企業(yè)與員工法 律責(zé)任意識，減少發(fā)展障礙。 ① 專項通知、公告等從屬合同內(nèi)容存檔； ② 建立臺帳，注明提示內(nèi)容； 零法律糾紛計劃： ? 通過合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。 ① 律師律； ② 進入法律等程序； ? 專屬部門的行政處罰的處理。 ① 合同或協(xié)議簽訂后，由專業(yè)負責(zé)人進行監(jiān)控管理，或獲取復(fù)印件； ② 制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門逐級制定，如銷售合同 由辦證辦職員負責(zé)監(jiān)控，當(dāng)天簽訂當(dāng)天進入監(jiān)控表）； ③ 制訂合同、協(xié)議履行督促制度（有催辦單、違約責(zé)任追究單、合同協(xié)議解除單等），形成即時性解決合同違約糾紛并形