【正文】 項目風(fēng)險性評價； A、價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性 B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值 C、項目全程營銷策劃的成功性 ② 資金運作風(fēng)險性； A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本 B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目 C、銷售推進把握，最短時間回籠資金 ③ 經(jīng)濟政策風(fēng)險； A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析 B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析 ? 開發(fā)節(jié)奏建議； ① 影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素； A、政策法規(guī) B、金融政策 C、地塊狀況因素 D、發(fā)展商 整體開發(fā)水平 E、資金投放量與回收要求 F、營銷因素與價格策略 G、市場供求因素 H、入市時間 ② 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測； A、項目開發(fā)整體推進計劃 B、項目銷售整體推進計劃 C、預(yù)測結(jié)論 D、項目結(jié)束后的總結(jié) ? 項目規(guī)劃設(shè)計。 ① 項目目標收益與最大收益，項目綜合成本預(yù)估； ② 均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）； ③ 項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）； A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層） B、確定系數(shù) C、確定幅度 ④ 價格策略報告； ? 項目投資可行性分析。 ① 項目市場定位； A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤） B、一手市場調(diào)研 C、項目要素調(diào)研（如配置等） D、綜合評判 ② 區(qū)域定位； ③ 主力客戶群定位； ④ 功能定位； ⑤ 建筑風(fēng)格定位； ⑥ 商業(yè)部分定位； A、主題定位 B、經(jīng)營管理定位 C、業(yè)種 D、業(yè)態(tài) ? 項目價值分析。 ? 對原人防設(shè)施的處理。 地質(zhì)勘察： ? 對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。 ? 徹底辦理不留隱患。 ? 《開工報告》辦理。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準） ? 政策的可利用管理。 1實施征地 二、項目前期 立項管理： ? 立項手續(xù)的辦理。 ? 資源能力評估。（財務(wù)分析） ? 經(jīng)營能力評估。 1開發(fā)能力評估： ? 技術(shù)實力評估。 ? 虛擬收益分析。 ? 項目地塊的威脅及困難點。 ? 項目地塊的劣勢。 ? 征地周期性。 ? 相關(guān)手續(xù)費用。 1征地手續(xù)： ? 已成型的獲取方式。 ? 回遷補償分析。 1土地價格： ? 城市類別基準價格。 ? 城市 GDP 指數(shù)變動。 ? 人流分析。 ? 空氣指數(shù)與城市排污能力。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。（派出所、辦事處、行政辦公等） ? 生活服務(wù)。 ? 娛樂、餐飲、住宿、辦公。 ? 自然綠化景觀及休閑場地。（購物、租賃狀況） ? 文化教育。 城市配套： ? 城市大配套。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 建筑原材料的再 生利用情況。（施工用房、材料庫、短期租賃） ? 拆遷方案及可享受政策。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。 ? 本地塊用地性質(zhì)的彈性。 ? 是否存在質(zhì)押或抵押情況。 土地權(quán)屬狀況： ? 土地權(quán)屬明晰程度。 ? 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通 連接分析。 ? 近期城市規(guī)劃待實施的規(guī)劃道路。 ? 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。 ? 四鄰經(jīng)濟發(fā)達程度與環(huán)境可利用性。 ? 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 ? 地塊規(guī)劃要點。 ? 地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。 ? 地下人 防等設(shè)施。 地質(zhì)地貌狀況： ? 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 ? 確定知名參照物。 目 錄 一、征地 地理位置??????????????? 地質(zhì)地貌狀況??????????????? 土地面積及紅線??????????????? 四鄰狀況??????????????? 交通狀況??????????????? 土地權(quán)屬狀況??????????????? 土地性質(zhì)??????????????? 地表建筑、構(gòu)筑狀況??????????????? 城市配套??????????????? 周邊環(huán)境??????????????? 1時事政策?????? ????????? 1土地價格??????????????? 1征地手續(xù)??????????????? 1土地 SWOT 分析??????????????? 1可行性論證??????????????? 1開發(fā)能力評判??????????????? 1實施征地??????????????? 二、項目前期 立項管理??????????????? 文物審批及處理??????????????? 地質(zhì)勘察??????????????? 全程營銷（前期策劃）????????????? ?? 方案審批??????????????? 施工圖設(shè)計??????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批??????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等） ?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇??????????????? 1材料商選擇??????????????? 1其他合作商選擇??????????????? 1節(jié)能評定??? ???????????? 1融資及房貸等級資信??????????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理??????????????? 建審規(guī)劃管理??????????????? 施工規(guī)劃管理??????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????????? 測繪管理??????????????? 四、報建管理 報建申請??????????????? 施工圖審核??????????????? 工程類別??????????????? 招投標管理?????? ????????? 抗震（前期已辦）??????????????? 質(zhì)量監(jiān)督委托??????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批??????????????? 墻改審批??????????????? 建設(shè)工程社會保險審批??????????????? 1職工意外傷害保險??????????????? 1水泥用散審批??????????????? 1砂石審批??????????????? 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批??????????? ???? 1施工許可審批??????????????? 五、預(yù)售及申報房貸 預(yù)售審批??????????????? 銀行申報房貸審批??????????????? 公基金貸款申報審批??????????????? 信用擔保合作??????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準??????????????? 單位房屋預(yù)售面積的提供??????????????? 施工合同管理??????????????? 材料合同管理??????????????? 監(jiān)理公司管理??????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗收管理??????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗收??????????????? 建筑工程竣工消防驗收??????????????? 建筑工程竣工人防驗收??????????????? 建筑工程竣工綠化驗收??????????????? 建筑工程竣工質(zhì)量驗收????????? ?????? 驗收資料管理??????????????? 竣工房產(chǎn)測繪??????????????? 八、財務(wù)管理 征地??????????????? 項目前期??????????????? 規(guī)劃管理??????????????? 報建管理??????????????? 預(yù)售及申報房貸??????????????? 施工管理??????????????? 竣工驗收管理??????????????? 財務(wù)管理??????????????? ? 籌資管理 ????????? ?????? ? 成本與費用管理 ??????????????? ? 銷售收入管理 ??????????????? ? 分配管理 ??????????????? 九、全程營銷（后期營銷推進管理） 銷售周期劃分及控制??????????????? 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施??????? 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施????????