【正文】 。 ? 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)移交全套竣工驗(yàn)收資料（含圖紙）。 消防驗(yàn)收： ? 消防產(chǎn)品資料。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。分戶計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。 ⑴ 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。 ? 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。 ? 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。 ① 未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效； ② 本證有效期 6 個(gè)月； ③ 改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個(gè)月 → 《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。 1建筑商與監(jiān)理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業(yè)管理。 ? 方案招投標(biāo)。 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求） 為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。 ? 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。（直接辦理、立項(xiàng)變更） ? 投資規(guī)模的確定。 ? 相關(guān)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入。 ? 相關(guān)辦理程序。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等） ? 歷史文化、人文區(qū)位因素。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商業(yè)狀況。 ? 連片規(guī)劃改造政策分析。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 四鄰狀況： ? 四鄰描述。 ? 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。 地質(zhì)地貌狀況： ? 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 ? 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 ? 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通 連接分析。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。（購物、租賃狀況） ? 文化教育。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。 1土地價(jià)格： ? 城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。 ? 征地周期性。 1開發(fā)能力評(píng)估： ? 技術(shù)實(shí)力評(píng)估。（對(duì)后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)） ? 政策的可利用管理。 ? 對(duì)原人防設(shè)施的處理。 ① 總平面規(guī)劃； A、可實(shí)施性（規(guī)劃法規(guī)） B、周邊 條件的允許性 C、可增容性（未來填充余地） ② 建筑空間布局； A、建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果 B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場(chǎng)、會(huì)所等） ③ 道路系統(tǒng)布局； A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口） B、區(qū)外連接（出入口） C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性 D、停車場(chǎng)引道與行車線路（停車場(chǎng)與主體建筑之間的通行及安防） ④ 綠化系統(tǒng)布局； A、園藝綠化，景觀設(shè)計(jì) B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（泳池） C、投資預(yù)算與管理成本分析 ⑤ 公建與 配套系統(tǒng)； A、同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性） B、公建設(shè)計(jì)及提示 C、前期營(yíng)銷、施工使用與后期物管使用的兼容性 D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場(chǎng)地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱與清污設(shè)施 G、郵件箱與供奶箱等 ⑥ 項(xiàng)目施工程序； A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付 B、確保施工與銷售看房同步及安全性 C、施工安全防護(hù)與形象包裝 D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性 ⑦ 建筑風(fēng)格定位； A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 B、建筑色彩計(jì)劃 C、建 筑外立面裝飾及材料 D、根據(jù)戶型及布局對(duì)外立面的提示 E、對(duì)頂部、群樓、平臺(tái)、出入口等設(shè)計(jì)提示 ⑧ 主力戶型選擇； A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 C、主力戶型設(shè)計(jì)提示 D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示 E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示 F、得房率分析 ⑨ 空間布局裝飾概念設(shè)計(jì)； A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案） B、公共空間主題選擇（裝飾效果） C、庭院景觀及商業(yè)廣場(chǎng)、步行街實(shí)景提示 D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 E、地塊已有自然環(huán)境利用 F、項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造 ⑩ 營(yíng)銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板 房）； A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示 B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資 C、集中對(duì)個(gè)性功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足 D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度 E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì) F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味 G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn) ⑴ 附屬設(shè)計(jì)； A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻） B、 背景音樂指導(dǎo)（廣場(chǎng)音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂） C、營(yíng)造與引導(dǎo)未來生活方式（ VIP 會(huì)員、會(huì)所服務(wù)、商業(yè)配套等） ⑵ 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度 B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度 C、及時(shí)對(duì)已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告 D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主 ⑶ 形象策劃； A、項(xiàng)目名稱（總名稱與細(xì)分名稱） B、標(biāo)志 C、標(biāo)準(zhǔn)色 D、標(biāo)準(zhǔn)字 E、工地環(huán)境視覺包裝 F、售樓中心包裝設(shè)計(jì) G、展板、沙盤等道 具設(shè)計(jì) H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導(dǎo)視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標(biāo)識(shí)的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營(yíng)銷推廣策劃。 施工圖設(shè)計(jì) 人防審批： ? 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。 ? 經(jīng)營(yíng)管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 ? 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。 ? 有明確價(jià)格備案。 ? 核查楓葉商務(wù)廣場(chǎng)占地范圍總平面定位。 ⑵ 對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。 B、 需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對(duì)特殊過程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。 ② 自來水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小 區(qū)內(nèi)調(diào)整供水 管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用 。 ? 建議本小區(qū)實(shí)行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用 安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。 ? 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。 ? 電氣消防安全測(cè)試報(bào)告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。 竣工房產(chǎn)測(cè)繪： ? 單體房產(chǎn)總面積測(cè)繪控制圖測(cè)量繪制。 施工管理： 根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算，以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支 出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費(fèi)用。 ? 銷售收入管理。 ① 交房日期； ② 交房活動(dòng)策劃； ③ 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； ④ 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）； 十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理 由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本： ? 合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋 公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。 ? 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。 ① 內(nèi)容的確定； ② 補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系； ? 補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購書對(duì)購房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。 ? 對(duì)業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請(qǐng)及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請(qǐng)，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。 ? 物業(yè)管理人力資源。 ? 商業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)。 ⑴ 多種經(jīng)營(yíng)及服務(wù)開通。 ? 物業(yè)管理培訓(xùn)課。 ? 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等）。 ? 定期履行檢查工作（電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)、化污處理等）。 ? 材料的質(zhì)保。 ① 消防工程與材料商負(fù)責(zé)消防審驗(yàn)； ② 電氣材料商負(fù)責(zé)技術(shù)監(jiān)督與消防