【正文】 。 ? 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗收資料（含圖紙）。 消防驗收： ? 消防產(chǎn)品資料。地下室外墻應設高側(cè)窗通風良好。分戶計量表，最好設置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 因此，高壓供電部分應委托電業(yè)局進行設計。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。 ⑴ 選定勘察設計單位，尋求合作伙伴。 ? 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。 ? 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準書》、《施工許可證》。 ① 未取得此證，用地批準文件無效； ② 本證有效期 6 個月； ③ 改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦理； 建審規(guī)劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個月 → 《規(guī)劃設計要點》。 1建筑商與監(jiān)理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業(yè)管理。 ? 方案招投標。 以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場（包括組裝市場潛在需求） 為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格與色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型與補充戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。 ? 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。（直接辦理、立項變更） ? 投資規(guī)模的確定。 ? 相關營銷策劃機構(gòu)介入。 ? 相關辦理程序。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等） ? 歷史文化、人文區(qū)位因素。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） ? 商業(yè)狀況。 ? 連片規(guī)劃改造政策分析。 ? 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 四鄰狀況： ? 四鄰描述。 ? 確定周邊較近學校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務機構(gòu)。 地質(zhì)地貌狀況： ? 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 ? 四鄰現(xiàn)有設施使用狀況。 ? 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通 連接分析。 ? 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。（購物、租賃狀況） ? 文化教育。 周邊環(huán)境： ? 人口密度與劃類。 1土地價格： ? 城市類別基準價格。 ? 征地周期性。 1開發(fā)能力評估： ? 技術(shù)實力評估。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準） ? 政策的可利用管理。 ? 對原人防設施的處理。 ① 總平面規(guī)劃； A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)） B、周邊 條件的允許性 C、可增容性（未來填充余地） ② 建筑空間布局； A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果 B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等） ③ 道路系統(tǒng)布局； A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口） B、區(qū)外連接（出入口） C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展狀況及兼容擴容性 D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防） ④ 綠化系統(tǒng)布局； A、園藝綠化，景觀設計 B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池） C、投資預算與管理成本分析 ⑤ 公建與 配套系統(tǒng)； A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性） B、公建設計及提示 C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性 D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱與清污設施 G、郵件箱與供奶箱等 ⑥ 項目施工程序； A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付 B、確保施工與銷售看房同步及安全性 C、施工安全防護與形象包裝 D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性 ⑦ 建筑風格定位； A、項目總體建筑風格的構(gòu)思 B、建筑色彩計劃 C、建 筑外立面裝飾及材料 D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示 E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設計提示 ⑧ 主力戶型選擇； A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 C、主力戶型設計提示 D、商業(yè)戶型布局設計提示 E、寫字樓平面設計提示 F、得房率分析 ⑨ 空間布局裝飾概念設計； A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案） B、公共空間主題選擇（裝飾效果） C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示 D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想 E、地塊已有自然環(huán)境利用 F、項目人文環(huán)境的營造 ⑩ 營銷示范單位裝修設計（樣板 房）； A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示 B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資 C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設計與結(jié)構(gòu)中的不足 D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說明與服務，提升理性認知程度 E、各房間及功能間概念設計 F、提供多種情調(diào)風格的裝修提示，滿足不同需求口味 G、合理回避裝飾裝修標準 ⑴ 附屬設計； A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻） B、 背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂） C、營造與引導未來生活方式（ VIP 會員、會所服務、商業(yè)配套等） ⑵ 項目質(zhì)量工期策劃營銷； A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度 B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度 C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告 D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業(yè)主 ⑶ 形象策劃； A、項目名稱（總名稱與細分名稱） B、標志 C、標準色 D、標準字 E、工地環(huán)境視覺包裝 F、售樓中心包裝設計 G、展板、沙盤等道 具設計 H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營銷推廣策劃。 施工圖設計 人防審批： ? 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 ? 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 ? 建筑工程設計方案審批。 ? 有明確價格備案。 ? 核查楓葉商務廣場占地范圍總平面定位。 ⑵ 對參建單位進行業(yè)績考察。 B、 需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預先鑒定。 ② 自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源 進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小 區(qū)內(nèi)調(diào)整供水 管道以合理節(jié)省用水費用 。 ? 建議本小區(qū)實行直供電，當工程完成后，將電力設備移交給供電局管理，這樣既不用 安排電工配電室值班，又不再承擔電損耗和后期設備維護費用。 ? 供電線路應采用三相五線制，力求安全可靠。 ? 電氣消防安全測試報告（委托電氣供應商辦理）。 竣工房產(chǎn)測繪： ? 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。 施工管理： 根據(jù)設計概算和施工圖預算，編制各項費用支出計劃或預算，以便控制各項成本費用，在開發(fā)項目建設過程中，對于發(fā)生的各項費用支出，應以概算、預算和計劃為依據(jù)，進行嚴格的審核；根據(jù)審核后的支 出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進行歸集和分配。直接費用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費和公共配套設施費；間接費用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務的現(xiàn)場管理費、維修費、服務費、臨時設施攤銷費、低值易耗品推銷費、固定資產(chǎn)折舊費等；期間費用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費用，理財活動產(chǎn)生的財務費用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費用。 ? 銷售收入管理。 ① 交房日期； ② 交房活動策劃； ③ 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； ④ 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）； 十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理 由律師及專員確定合同及認購書范本： ? 合同書、認購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋 公章并有業(yè)主簽字認可。 ? 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。 ① 內(nèi)容的確定； ② 補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系； ? 補充協(xié)議及認購書對購房者的違約責任注明，標準不能脫離基本合同約定。 ? 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負責領導審批后出據(jù)。 ? 物業(yè)管理人力資源。 ? 商業(yè)的經(jīng)營性管理。 ? 綠化養(yǎng)護。 ⑴ 多種經(jīng)營及服務開通。 ? 物業(yè)管理培訓課。 ? 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等）。 ? 定期履行檢查工作（電梯、消防設施、中央空調(diào)、化污處理等）。 ? 材料的質(zhì)保。 ① 消防工程與材料商負責消防審驗； ② 電氣材料商負責技術(shù)監(jiān)督與消防