【正文】 。 ? 通過(guò)嚴(yán)格管理樹立企業(yè)與員工法 律責(zé)任意識(shí)，減少發(fā)展障礙。 ? 通過(guò)監(jiān)控第一時(shí)間獲得強(qiáng)有力的法律證據(jù)與依據(jù)。 ① 專項(xiàng)通知、公告等從屬合同內(nèi)容存檔； ② 建立臺(tái)帳，注明提示內(nèi)容； 零法律糾紛計(jì)劃： ? 通過(guò)合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。 對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理： ? 形式。 ① 律師律； ② 進(jìn)入法律等程序； ? 專屬部門的行政處罰的處理。 ? 律師簽證制度。 ① 合同或協(xié)議簽訂后，由專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)控管理，或獲取復(fù)印件； ② 制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門逐級(jí)制定，如銷售合同 由辦證辦職員負(fù)責(zé)監(jiān)控，當(dāng)天簽訂當(dāng)天進(jìn)入監(jiān)控表）； ③ 制訂合同、協(xié)議履行督促制度（有催辦單、違約責(zé)任追究單、合同協(xié)議解除單等），形成即時(shí)性解決合同違約糾紛并形成法律證據(jù)； ④ 即時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞，及時(shí)形成補(bǔ)充與修改意見(jiàn)并 彌補(bǔ)漏洞； ? 合同管理范圍。 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系： ? 專項(xiàng)合同簽訂與管理權(quán)限。 ? 維修問(wèn)題的交接（同物業(yè)）。 ① 消防工程與材料商負(fù)責(zé)消防審驗(yàn)； ② 電氣材料商負(fù)責(zé)技術(shù)監(jiān)督與消防電氣驗(yàn)收（安裝單位配合）； ③ 電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的審核驗(yàn)收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒； ④ 電表、水表等計(jì)量安裝設(shè)備需在合同中約定質(zhì)量鑒定要求（經(jīng)技術(shù)監(jiān) 督及相關(guān)檢測(cè)站的檢測(cè)后方可安裝使用）； ? 對(duì)輔材與安裝工程參與驗(yàn)收、決算。 ? 配合進(jìn)度及時(shí)供應(yīng)與合同監(jiān)控。 ? 對(duì)輔材與安裝工程產(chǎn)品進(jìn)行資質(zhì)審查。 ? 根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算與使用要求確定輔材量與質(zhì)、品牌內(nèi)容。 ? 材料的質(zhì)保。 ? 材料的合格檢驗(yàn)。 ? 材料定量、預(yù)算。 十三、物資與材料采購(gòu) 主材采購(gòu)： ? 根據(jù)發(fā)包形式進(jìn)行采購(gòu)或監(jiān)察。 ? 定期履行檢查工作（電梯、消防設(shè)施、中央空調(diào)、化污處理等）。 ? 按規(guī)定通過(guò)業(yè)委會(huì)進(jìn)行大修基金的使用。 ⑵ 鑰匙領(lǐng)取簽證。 ? 水、電、氣、暖等底數(shù)初始登記。 ? 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙情況、維修情況等）。 ? 入伙通知書。 ? 用戶手冊(cè)。 ? 使用說(shuō)明書（兩書之一）。 ? 物業(yè)管理培訓(xùn)課。 對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn) 對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)： ? 節(jié)假日賀卡等。 ⑸ 人員構(gòu)成。 ⑶ 與業(yè)主的日常問(wèn)題。 ⑴ 多種經(jīng)營(yíng)及服務(wù)開通。 ? 知能化服務(wù)。 ? 物業(yè)事務(wù)性管理。 ? 三車及場(chǎng)地管理。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)。 ① 項(xiàng)目 統(tǒng)籌階段介入； ② 項(xiàng)目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場(chǎng)及綠化等）； ③ 物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂； 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： ? 工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。 ? 開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報(bào)告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。 物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目的時(shí)機(jī)： ? 物業(yè)公司結(jié)合項(xiàng)目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報(bào)告，包括服務(wù)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)分析。 ? 商業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理。 ? 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評(píng)定。 ? 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢(shì)。 ? 物業(yè)服務(wù)等級(jí)。 ? 物業(yè)管理人力資源。 ? 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會(huì)保障等）。 ? 分戶房產(chǎn)證辦理。 ① 施工周期； ② 竣工驗(yàn)收期； ③ 測(cè)繪期 ； ④ 權(quán)屬登記周期（竣工后 90 日內(nèi)）； ? 合理安排測(cè)繪審核。 ? 對(duì)業(yè)主因購(gòu)房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請(qǐng)及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請(qǐng)，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。 ? 存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退 房帶來(lái)不便。 ? 對(duì)營(yíng)銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。 ? 通過(guò)銷售合同監(jiān)控，對(duì)工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)對(duì)銷售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對(duì)工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。 ① 內(nèi)容的確定； ② 補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購(gòu)房合同的監(jiān)控體系； ? 補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購(gòu)書對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。 ? 階段性促銷 是否要在合同書或認(rèn)購(gòu)書中體現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。 ① 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號(hào)）； ② 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）； ③ 不良貸款記錄（以往、新貸）； ? 階段性促銷活動(dòng)臺(tái)帳。 ? 形成客戶付款交費(fèi)臺(tái)帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。 ? 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。 合同書與認(rèn)購(gòu)書的簽訂： ? 由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行合同書及認(rèn)購(gòu)書的簽訂。 ? 認(rèn)購(gòu)收據(jù)與發(fā)票的管理。 ? 工程部提供完善的配置清單與戶型圖。 ① 交房日期； ② 交房活動(dòng)策劃； ③ 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； ④ 交接程序及資料（詳見(jiàn)后物業(yè)管理部分）； 十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理 由律師及專員確定合同及認(rèn)購(gòu)書范本： ? 合同書、認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋 公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。 各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施 銷售培訓(xùn)管理 客戶積累與管理 銷售組織與日常管理 項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷 房屋交付管理： ? 物業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理公司的適時(shí)介入。 ? 各階段的銷控與 推廣方案。 九、全程營(yíng)銷（銷售實(shí)施階段） 銷售周期劃分及控制： ? 銷售周期。 ? 銷售收入管理。 ⑤ 公共設(shè)施配套費(fèi)； 對(duì)于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計(jì)入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種： A、 如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè) 施費(fèi)能分清由哪一個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計(jì)入該項(xiàng)目的成本之中。 ④ 建筑安裝工程費(fèi)； 建 筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。各受益對(duì)象占用建設(shè)場(chǎng)地面積之和（或建筑面積之和） 某 受益對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) =該對(duì)象新占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積分配率 ② 前期工程費(fèi)； 前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分清其承受對(duì)象，可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前 期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對(duì)象上予以分配。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費(fèi)用。費(fèi)用開支的核算是對(duì)發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 ? 成本與費(fèi)用管理。 財(cái)務(wù)管理： ? 籌資管理。 施工管理： 根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算，以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支 出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。 預(yù)售及申報(bào)房貸： ? 根據(jù)與客戶簽訂的購(gòu)房意向書，收取購(gòu)房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對(duì)象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶， 待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。 規(guī)劃管理： 在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。 八、財(cái)務(wù)管理 征地： 正確核算征用土地新發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑 物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出。 竣工房產(chǎn)測(cè)繪： ? 單體房產(chǎn)總面積測(cè)繪控制圖測(cè)量繪制。 ? 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。 ? 《竣工備案證書》 → 辦理房屋權(quán)屬登記。 人防工程驗(yàn)收： 退還相關(guān)保證金。 ? 電氣消防安全測(cè)試報(bào)告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。 ? 辦理資料歸檔。 ? 施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。 七、竣工驗(yàn)收管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收： ? 竣工測(cè)繪。 ? 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。 ? 地下車庫(kù)、水泵房