【正文】 。 ? 通過嚴(yán)格管理樹立企業(yè)與員工法律責(zé)任意 識，減少發(fā)展障礙。 ? 通過監(jiān)控第一時間獲得強(qiáng)有力的法律證據(jù) 與依據(jù)。 ① 專項通知、公告等從屬合同內(nèi)容存檔； ② 建立臺帳，注明提示內(nèi)容； 零法律糾紛計劃： ? 通過合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決 在履行期 間。 對即時性公告、通知、催辦單的管理： ? 形式。 ① 律師律； ② 進(jìn)入法律等程序； ? 專屬部門的行政處罰的處理。 ? 律師簽證制度。 ① 合同或協(xié)議簽訂后，由專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)控 管理，或獲取復(fù)印件； ② 制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部 門逐級制定，如銷售合同 由辦證辦職員負(fù)責(zé) 監(jiān)控，當(dāng)天簽訂當(dāng)天進(jìn)入監(jiān)控表）； ③ 制訂合同、協(xié)議履行督促制度（有催辦單、 違約責(zé)任追究單、合同協(xié)議解除單等），形成即 時性解決合同違約糾紛并形成法律證據(jù)； ④ 即時發(fā)現(xiàn) 漏洞，及時形成補(bǔ)充與修改意見并 彌補(bǔ)漏洞； ? 合同管理范圍。 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系： ? 專項合同簽訂與管理權(quán)限。 ? 維修問題的交接（同物業(yè)）。 ① 消防工程與材料商負(fù)責(zé)消防審驗； ② 電氣材料商負(fù)責(zé)技術(shù)監(jiān)督與消防電氣驗收 （安裝單位配合） ； ③ 電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的審核 驗收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒； ④ 電表、水表等計量安裝設(shè)備需在合同中約定 質(zhì)量鑒定要求（經(jīng)技術(shù)監(jiān) 督及相關(guān)檢測站的 檢測后方可安裝使用）； ? 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。 ? 配合進(jìn)度及時供應(yīng)與合同監(jiān)控。 ? 對輔材與安裝工程產(chǎn)品進(jìn)行資質(zhì)審查。 ? 根據(jù)項目預(yù)算與使用要求確定輔材量與質(zhì)、 品牌內(nèi)容。 ? 材料的質(zhì)保。 ? 材料的合格檢驗。 ? 材料定量、預(yù)算。 十三、物資與材料采購 主材采購： ? 根據(jù)發(fā)包形式進(jìn)行采購或監(jiān)察。 ? 定期履行檢查工作（電梯、消防設(shè)施、中央 空調(diào)、化污處理等）。 ? 按規(guī)定通過業(yè)委會進(jìn)行大修基金的使用。 ? 鑰匙領(lǐng)取簽證。 ? 水、電、氣、暖等底數(shù)初始登記。 ? 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔案、聯(lián)系方式、入伙 情況、維修情況等）。 ? 入伙通知書。 ? 用戶手冊。 ? 使用說明書（兩書之一）。 ? 物業(yè)管理培訓(xùn)課。 對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn) 對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)： ? 節(jié)假日賀卡等。 ? 人員構(gòu)成。 ? 與業(yè)主的日常問題。 ? 多種經(jīng)營及服務(wù)開通。 ? 知能化服務(wù)。 ? 物業(yè)事 務(wù)性管理。 ? 三車及場地管理。 ? 綠化養(yǎng)護(hù)。 ① 項目統(tǒng)籌階段介入； ② 項目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓 中心、商業(yè)廣場及綠化等）； ③ 物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂 與何時簽訂； 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： ? 工程、設(shè)計、管理提前介入。 ? 開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告， 提供與之相匹配的物業(yè)硬件。 物業(yè)管理公司介入項目的時機(jī)： ? 物業(yè)公司結(jié)合項目情況與開發(fā)商的理念，首 先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報告， 包括服務(wù)項目與經(jīng)濟(jì)分析。 ? 商業(yè)的經(jīng)營性管理。 ? 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。 ? 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。 ? 物業(yè)服務(wù)等級。 ? 物業(yè)管理人力資源。 ? 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南 （戶口、社會保障等）。 ? 分戶房產(chǎn)證辦理。 ① 施工周期； ② 竣工驗收期； ③ 測繪期； ④ 權(quán)屬登記周期（竣工后 90日內(nèi)）； ? 合理安排測繪審核。 ? 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成 申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請， 并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。 ? 存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等）， 嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來不便。 ? 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控 管 理，杜絕糾紛隱患。 ? 通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn) 行監(jiān)控，及時對銷售合同履行進(jìn)行督促，制定 督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與 備案。 ① 內(nèi)容的確定； ② 補(bǔ)充協(xié) 議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系； ? 補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者的違約責(zé)任注 明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。 ? 階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體 現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。 ① 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、 開戶帳號）； ② 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、 月還款期限）； ③ 不良貸款記錄（以往、新貸）； ? 階段性促銷活動臺帳。 ? 形成客戶付款交費(fèi)臺帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大 修基金、發(fā)票及收 據(jù)）。 ? 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。 合同書與認(rèn)購書的簽訂： ? 由誰來進(jìn)行合同書及認(rèn)購書的簽訂。 ? 認(rèn)購收據(jù)與發(fā)票的管理。 ? 工程部提供完善的配置清單與戶型圖。 ① 交房日期； ② 交房活動策劃； ③ 交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)； ④ 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）； 十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理 由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本： ? 合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、 戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施 銷售培訓(xùn)管理 客戶積累與管理 銷售組織與日常管理 項目二次策劃營銷 房屋交付管理： ? 物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時介入。 ? 各階段的銷控與推廣方案。 九、全程營銷（銷售 實施階段） 銷售周期劃分及控制： ? 銷售周期。 ? 銷售收入管理。 ⑤ 公共設(shè)施配套費(fèi)； 對于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車 棚、公 廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計入它為之服務(wù)的商 品房或建設(shè)場地的開發(fā)成本之中，具體分配方 法有兩種： A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生 的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個項目承擔(dān)， 則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計入該項目的 成本之中。 ④ 建筑安裝工程費(fèi)； 建筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項目而支付給外包 施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi) 用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單 位結(jié)算進(jìn)度款時應(yīng)從已完工程決算造價中扣除 已代付的材料款。各受益對象 占用建設(shè)場地面積之和（或建筑面積之和） 某受益對象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) = 該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積分配率 ② 前期工程費(fèi)； 前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測繪費(fèi)、設(shè) 計費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分 清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若 新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個以上的項目分 擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對象上 予以分配。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開 發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前 期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公 共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場 或基層生產(chǎn)單位，同時 為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場 管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時設(shè)施攤銷費(fèi)、 低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間 費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一 般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理 財活動產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售 費(fèi)用。費(fèi)用開支的 核算是對發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并 按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成 本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實際成 本。 ? 成本與費(fèi)用管理。 財務(wù)管理： ? 籌資管理。 施工管理： 根據(jù)設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，編制各項費(fèi) 用支出計劃或預(yù)算，以便控制各項成本費(fèi)用， 在開發(fā)項目建設(shè)過程中，對于發(fā)生的各項費(fèi)用 支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán) 格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按 照規(guī)定 的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。 預(yù)售及申報房貸： ? 根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定 金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對 象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正式合 同簽訂后，客戶支付首付款或分期付 款，財務(wù) 人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳 戶核算。 規(guī)劃管理： 在開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)當(dāng)編制和 審核設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建 設(shè)的總投資。 八、財務(wù)管理 征地： 正確核算征用土地新發(fā)生的各項費(fèi)用，包 括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)以 及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項支出。 竣工房產(chǎn)測繪： ? 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。 ? 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。 ? 《竣工備案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記。 人防工程驗收： 退還相關(guān)保證金。 ? 電氣消防安全測試報告（委托電氣供應(yīng)商辦 理）。 ?