【正文】 同（前期委托階段）內容的制訂與何時簽訂； 物業(yè)服務的內容策劃、組織機構、資質匹配、取費標準： ? 工程、設計、管理提前介入。 ? 知能化服務。 對銷售人員進行物業(yè)管理培訓 對準業(yè)主進行物業(yè)管理公關服務： ? 節(jié)假日賀卡等。 ? 入伙通知書。 ? 按規(guī)定通過業(yè)委會進行大修基金的使用。 ? 材料的合格檢驗。 ? 配合進度及時供應與合同監(jiān)控。 ① 合同或協(xié)議簽訂后，由專業(yè)負責人進行監(jiān)控管理，或獲取復印件； ② 制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門逐級制定，如銷售合同 由辦證辦職員負責監(jiān)控，當天簽訂當天進入監(jiān)控表）； ③ 制訂合同、協(xié)議履行督促制度（有催辦單、違約責任追究單、合同協(xié)議解除單等），形成即時性解決合同違約糾紛并形成法律證據； ④ 即時發(fā)現漏洞，及時形成補充與修改意見并 彌補漏洞； ? 合同管理范圍。 ① 專項通知、公告等從屬合同內容存檔； ② 建立臺帳，注明提示內容； 零法律糾紛計劃： ? 通過合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。 。 對即時性公告、通知、催辦單的管理： ? 形式。 十四、相關法律事務 建立完善的合同管理體系： ? 專項合同簽訂與管理權限。 ? 對輔材與安裝工程產品進行資質審查。 ? 材料定量、預算。 ⑵ 鑰匙領取簽證。 ? 用戶手冊。 ⑸ 人員構成。 ? 物業(yè)事務性管理。 ? 開發(fā)企業(yè)結合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。 ? 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。 ? 分戶房產證辦理。 ? 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。 ① 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）； ② 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）； ③ 不良貸款記錄（以往、新貸）； ? 階段性促銷活動臺帳。 ? 認購收據與發(fā)票的管理。 ? 各階段的銷控與 推廣方案。 ④ 建筑安裝工程費； 建 筑安裝工程費是指為開發(fā)項目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費，內容包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費用及間接費用，若主要材料由開發(fā)公司供應，在為施工單位結算進度款時應從已完工程決算造價中扣除已代付的材料款。 ? 成本與費用管理。 規(guī)劃管理： 在開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段，應當編制和審核設計概算和施工圖預算，以便控制開發(fā)建設的總投資。 ? 《竣工備案證書》 → 辦理房屋權屬登記。 ? 施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。 ? 采用分戶計量時，暖氣管道戶內串聯(lián)時最好走明管；埋地時應加設套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。 ⑥ 安裝大型設備所預留的吊裝孔，應方便施工，防止設備吊裝時產生碰傷，例如高低開關柜，變壓器水泵等設施。 ① 電業(yè)局； ② 自來水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線電視臺； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項目應申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。 ⑹ 工程部根據批復的總體進度計劃編制細部程序。 ? 擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。 ? 銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。 施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）： ? 基槽或樁孔 驗線規(guī)劃管理。 ? 建設項目用地規(guī)劃審批 → 《用地定線坐標圖》、《規(guī)劃設計條件通知書》。 ? 驗收。 E、合同文本 如：預定書（內部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。 ① 項目目標收益與最大收益，項目綜合成本預估； ② 均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）； ③ 項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）； A、差異性定價（類型、采光系數、朝向景觀、樓層） B、確定系數 C、確定幅度 ④ 價格策略報告； ? 項目投資可行性分析。 ? 徹底辦理不留隱患。 ? 資源能力評估。 ? 項目地塊的威脅及困難點。 1征地手續(xù)： ? 已成型的獲取方式。 ? 人流分析。 ? 娛樂、餐飲、住宿、辦公。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 建筑原材料的再 生利用情況。 ? 是否存在質押或抵押情況。 ? 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。 ? 地下水位高度，確定基礎方案等。 目 錄 一、征地 地理位置??????????????? 地質地貌狀況??????????????? 土地面積及紅線??????????????? 四鄰狀況??????????????? 交通狀況??????????????? 土地權屬狀況??????????????? 土地性質??????????????? 地表建筑、構筑狀況??????????????? 城市配套??????????????? 周邊環(huán)境??????????????? 1時事政策?????? ????????? 1土地價格??????????????? 1征地手續(xù)??????????????? 1土地 SWOT 分析??????????????? 1可行性論證??????????????? 1開發(fā)能力評判??????????????? 1實施征地??????????????? 二、項目前期 立項管理??????????????? 文物審批及處理??????????????? 地質勘察??????????????? 全程營銷（前期策劃）????????????? ?? 方案審批??????????????? 施工圖設計??????????????? 人防審批??????????????? 抗震審批??????????????? 消防審批??????????????? 綠化審批??????????????? 1城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等） ?? 1建筑商與監(jiān)理方選擇??????????????? 1材料商選擇??????????????? 1其他合作商選擇??????????????? 1節(jié)能評定??? ???????????? 1融資及房貸等級資信??????????????? 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理??????????????? 建審規(guī)劃管理??????????????? 施工規(guī)劃管理??????????????? 期間變更規(guī)劃管理??????????????? 測繪管理??????????????? 四、報建管理 報建申請??????????????? 施工圖審核??????????????? 工程類別??????????????? 招投標管理?????? ????????? 抗震（前期已辦）??????????????? 質量監(jiān)督委托??????????????? 監(jiān)理備案??????????????? 安全監(jiān)督審批??????????????? 墻改審批??????????????? 建設工程社會保險審批??????????????? 1職工意外傷害保險??????????????? 1水泥用散審批??????????????? 1砂石審批??????????????? 1城市基礎設施配套審批??????????? ???? 1施工許可審批??????????????? 五、預售及申報房貸 預售審批??????????????? 銀行申報房貸審批??????????????? 公基金貸款申報審批??????????????? 信用擔保合作??????????????? 六、施工管理 土建工程??????????????? 水電暖通安裝工程??????????????? 物業(yè)配置配套及裝飾裝修標準??????????????? 單位房屋預售面積的提供??????????????? 施工合同管理??????????????? 材料合同管理??????????????? 監(jiān)理公司管理??????????????? 圖紙管理??????????????? 階段驗收管理??????????????? 七、竣工管理 建筑工程竣工規(guī)劃驗收??????????????? 建筑工程竣工消防驗收??????????????? 建筑工程竣工人防驗收??????????????? 建筑工程竣工綠化驗收??????????????? 建筑工程竣工質量驗收????????? ?????? 驗收資料管理??????????????? 竣工房產測繪??????????????? 八、財務管理 征地??????????????? 項目前期????????