【正文】 ??????? 規(guī)劃管理??????????????? 報(bào)建管理??????????????? 預(yù)售及申報(bào)房貸??????????????? 施工管理??????????????? 竣工驗(yàn)收管理??????????????? 財(cái)務(wù)管理??????????????? ? 籌資管理 ????????? ?????? ? 成本與費(fèi)用管理 ??????????????? ? 銷(xiāo)售收入管理 ??????????????? ? 分配管理 ??????????????? 九、全程營(yíng)銷(xiāo)（后期營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)管理） 銷(xiāo)售周期劃分及控制??????????????? 各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施??????? 各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施???????? 銷(xiāo)售培訓(xùn)管理??????????????? 客戶積累與管理??????????????? 銷(xiāo)售組織與日常管理??????????????? 項(xiàng)目 二次策劃營(yíng)銷(xiāo)??????????????? 十、銷(xiāo)售合同管理 指定律師及專(zhuān)員確定合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容??? 列舉合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的可選擇性擴(kuò)容空間?????? 合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂??????????????? 銷(xiāo)售合同與財(cái)務(wù)的銜接??????????????? 銷(xiāo)售合同與階段性促銷(xiāo)的銜接??????????????? 銷(xiāo)售合同的履約監(jiān)控??????????????? 銷(xiāo)售合同的存檔備案管理??????????????? 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記 備案（辦理大證）? 分戶房產(chǎn)證辦理??????????????? 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案??????????????? 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇??????????????? 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性???????????? 物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)??????????????? 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)??? 對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)?????????????? 對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)????????????? 項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)期間合理建議??????????????? 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)??????????? 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)??????????????? 提供項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料??????????????? 1物業(yè)交接工作??????????????? 1物業(yè)維修工作??????????????? 十三、物資與材料采購(gòu) 主材采購(gòu)??????????????? 輔材與安裝工程??????????????? 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系? ?????????? 建立律師項(xiàng)目跟蹤制????????????? 對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理?????? 零法律糾紛計(jì)劃??????????????? 一、征地 地理位置： ? 明確路段建筑社區(qū)備案編號(hào)，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。 ? 文物問(wèn)題。 交通狀況： ? 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 ? 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。 ? 金融服務(wù)。 ? 綠化情況 。 ? 相關(guān)土地稅收。 ? 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（行政資源的可利用性） ? 管理能力評(píng)估。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。 ① 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值； ② 項(xiàng)目品牌價(jià)值； ③ 項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值； ④ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重； ⑤ 項(xiàng)目可提升價(jià)值分析； A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu) C、環(huán)境 D、配套 E、物業(yè)管理 F、 形象包裝與組合營(yíng)銷(xiāo)策劃 G、品牌 ⑥ 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素； A、經(jīng)濟(jì)金融因素 B、政策因素 C、城市規(guī)劃前景因素 D、人文理念的發(fā)展因素 ? 項(xiàng)目定價(jià)模擬。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷(xiāo)售過(guò)程所需哪些人員 B、銷(xiāo)售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷(xiāo)售手冊(cè) 如：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、樓宇說(shuō)明書(shū)（項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞、戶型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購(gòu)房辦理程序、購(gòu)房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 ? 人防實(shí)施階段。 1節(jié)能評(píng)定 1融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項(xiàng)目選址 → 《選址意見(jiàn)書(shū)》。 ? 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》。 銀行申報(bào)貸款審批： ? 市場(chǎng)處辦理預(yù)售卡及備案。 ? 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。 ⑸ 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 水電暖通安裝工程： ? 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門(mén)溝通。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、 613 所、雅賽城）， 可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。 ? 中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。 ? 《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)》。 綠化驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收（綜合）： ? 綜合驗(yàn)收資料備案。 項(xiàng)目前期： 根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)，確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。 根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測(cè)，適度籌集資金，在籌資過(guò)程中應(yīng)合理選擇資金來(lái)源，對(duì)比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的 比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。 ① 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期； ② 開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期； ③ 銷(xiāo)售擴(kuò)張期； ④ 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期； ⑤ 掃尾清盤(pán)期； ? 各階段的銷(xiāo)售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。 ? 注意土地證的內(nèi)容填寫(xiě)（總參與五四零八廠土地證為兩個(gè)） ? 認(rèn)購(gòu)書(shū)要有明確時(shí)限與責(zé)任限制。 ? 形成貸款戶臺(tái)帳。 ? 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號(hào)郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾 紛時(shí)有證據(jù)可查。 ① 認(rèn)購(gòu)、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審； ② 竣工期提前安排測(cè)繪，必要時(shí)可由業(yè)主參與； ③ 測(cè)繪有明確結(jié)果后，以書(shū)面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說(shuō)明書(shū)面告知業(yè)主； 分戶證辦理： ? 分戶土地證辦理。 ? 物業(yè)服務(wù)品牌。（可采取公開(kāi)招標(biāo)）。 ? 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。 ⑷ 價(jià)格體系。 ? 業(yè)主公約。 ⑴ 裝修手冊(cè)及裝修申請(qǐng)表。 ? 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。 ? 提供項(xiàng)目的可增容性方案。 ⑴ 資料存檔。 ① 律師做事前指導(dǎo)； ② 提供相 應(yīng)后果分析； ③ 行政申訴與復(fù)議過(guò)程； ? 定向培訓(xùn)。 ? 通過(guò)嚴(yán)格管理與責(zé)任劃分，使律師起到顧問(wèn)而非案件代理作用。 ? 通過(guò)監(jiān)控第一時(shí)間行使法律權(quán)利保護(hù)公司利益。 ① 土地、經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)交易、合作類(lèi)、市政配套類(lèi)等合同→經(jīng)銷(xiāo)部； ② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部； ③ 材料供應(yīng)及安裝→材料采購(gòu)部； ④ 信貸、借貸→財(cái)務(wù)部（同時(shí)對(duì)以上三部門(mén)涉及合同范圍有知情權(quán)限）； 建立律師項(xiàng)目跟蹤制： ? 委托業(yè)務(wù)精通的專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所及專(zhuān)員對(duì)全程跟蹤。 ? 對(duì)輔材與安裝工程進(jìn)行行政 審批。 ? 材料的時(shí)價(jià)或合同價(jià)監(jiān)督。 ? 正常社區(qū)公建與設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修。 ? 入伙手續(xù)書(shū)（結(jié)合“客戶手 冊(cè)”、客戶驗(yàn)收表等）。 ? 會(huì)員制有償保潔服務(wù)。 ? 家政服務(wù)。 ? 保潔服務(wù)。 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性： ? 商業(yè)部分的租賃管理。 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇： ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 ? 對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。 ? 補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。 ? 簽訂與付款的約定與履行程序。 ? 交房策劃方案。 B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開(kāi)支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。 ? 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為客戶開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票，由經(jīng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售合同管理人員核對(duì)，及時(shí)清理欠款