【正文】 ??????? 規(guī)劃管理??????????????? 報建管理??????????????? 預(yù)售及申報房貸??????????????? 施工管理??????????????? 竣工驗收管理??????????????? 財務(wù)管理??????????????? ? 籌資管理 ????????? ?????? ? 成本與費用管理 ??????????????? ? 銷售收入管理 ??????????????? ? 分配管理 ??????????????? 九、全程營銷（后期營銷推進管理） 銷售周期劃分及控制??????????????? 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施??????? 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施???????? 銷售培訓(xùn)管理??????????????? 客戶積累與管理??????????????? 銷售組織與日常管理??????????????? 項目 二次策劃營銷??????????????? 十、銷售合同管理 指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容??? 列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴容空間?????? 合同及認(rèn)購書的簽訂??????????????? 銷售合同與財務(wù)的銜接??????????????? 銷售合同與階段性促銷的銜接??????????????? 銷售合同的履約監(jiān)控??????????????? 銷售合同的存檔備案管理??????????????? 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進行產(chǎn)權(quán)登記 備案（辦理大證）? 分戶房產(chǎn)證辦理??????????????? 轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案??????????????? 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇??????????????? 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性???????????? 物業(yè)管理公司介入項目時機??????????????? 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標(biāo)準(zhǔn)??? 對銷售人員進行物業(yè)管理培訓(xùn)?????????????? 對準(zhǔn)業(yè)主進行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)????????????? 項 目開發(fā)期間合理建議??????????????? 物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)??????????? 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)??????????????? 提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料??????????????? 1物業(yè)交接工作??????????????? 1物業(yè)維修工作??????????????? 十三、物資與材料采購 主材采購??????????????? 輔材與安裝工程??????????????? 十四、相關(guān)法律事務(wù) 建立完善的合同管理體系? ?????????? 建立律師項目跟蹤制????????????? 對即時性公告、通知、催辦單的管理?????? 零法律糾紛計劃??????????????? 一、征地 地理位置： ? 明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。 ? 文物問題。 交通狀況： ? 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 ? 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。（舊城連片改造、都市村莊等） ? 安置方案及可享受政策。 ? 金融服務(wù)。 ? 綠化情況 。 ? 相關(guān)土地稅收。 ? 項目地塊的機會點。（行政資源的可利用性） ? 管理能力評估。（重點工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件） 文物審批及處理： ? 征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。 ① 項目經(jīng)濟價值； ② 項目品牌價值； ③ 項目社會價值； ④ 項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重； ⑤ 項目可提升價值分析； A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu) C、環(huán)境 D、配套 E、物業(yè)管理 F、 形象包裝與組合營銷策劃 G、品牌 ⑥ 價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素； A、經(jīng)濟金融因素 B、政策因素 C、城市規(guī)劃前景因素 D、人文理念的發(fā)展因素 ? 項目定價模擬。 H、廣告支出監(jiān)控 I、媒體組合 J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷售過程所需哪些人員 B、銷售與綜合培訓(xùn) C、管理與傭金制度 D、制訂銷售手冊 如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)等。 ? 人防實施階段。 1節(jié)能評定 1融資及房貸資信等級評定 三、規(guī)劃管理 征地前規(guī)劃管理： ? 項目選址 → 《選址意見書》。 ? 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》。 銀行申報貸款審批： ? 市場處辦理預(yù)售卡及備案。 ? 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機械租賃相關(guān)信息。 ⑸ 建立項目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 水電暖通安裝工程： ? 新項目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、 613 所、雅賽城）， 可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。 ? 中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實，力求設(shè)計合理。 ? 《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書》。 綠化驗收 質(zhì)量驗收（綜合）： ? 綜合驗收資料備案。 項目前期： 根據(jù)項目初步可行性研究報告及項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預(yù)測，確定投資報酬率及目標(biāo)利潤率。 根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測，適度籌集資金，在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金來源，對比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的 比例，降低財務(wù)風(fēng)險。 ③ 基礎(chǔ)設(shè)施費； 基礎(chǔ)設(shè)施費批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)有幾個項目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。 ① 內(nèi)部認(rèn)購期； ② 開盤試銷期； ③ 銷售擴張期； ④ 強勢銷售期； ⑤ 掃尾清盤期； ? 各階段的銷售實施細則及廣告宣傳方案。 ? 注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個） ? 認(rèn)購書要有明確時限與責(zé)任限制。 ? 形成貸款戶臺帳。 ? 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達（送達、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾 紛時有證據(jù)可查。 ① 認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預(yù)審； ② 竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與； ③ 測繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主； 分戶證辦理： ? 分戶土地證辦理。 ? 物業(yè)服務(wù)品牌。（可采取公開招標(biāo)）。 ? 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護。 ⑷ 價格體系。 ? 業(yè)主公約。 ⑴ 裝修手冊及裝修申請表。 ? 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。 ? 提供項目的可增容性方案。 ⑴ 資料存檔。 ① 律師做事前指導(dǎo)； ② 提供相 應(yīng)后果分析； ③ 行政申訴與復(fù)議過程； ? 定向培訓(xùn)。 ? 通過嚴(yán)格管理與責(zé)任劃分，使律師起到顧問而非案件代理作用。 ? 通過監(jiān)控第一時間行使法律權(quán)利保護公司利益。 ① 土地、經(jīng)營、房產(chǎn)交易、合作類、市政配套類等合同→經(jīng)銷部； ② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部； ③ 材料供應(yīng)及安裝→材料采購部； ④ 信貸、借貸→財務(wù)部（同時對以上三部門涉及合同范圍有知情權(quán)限）； 建立律師項目跟蹤制： ? 委托業(yè)務(wù)精通的專業(yè)律師事務(wù)所及專員對全程跟蹤。 ? 對輔材與安裝工程進行行政 審批。 ? 材料的時價或合同價監(jiān)督。 ? 正常社區(qū)公建與設(shè)備的養(yǎng)護與維修。 ? 入伙手續(xù)書（結(jié)合“客戶手 冊”、客戶驗收表等）。 ? 會員制有償保潔服務(wù)。 ? 家政服務(wù)。 ? 保潔服務(wù)。 物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性： ? 商業(yè)部分的租賃管理。 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇： ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 ? 對合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。 ? 補充協(xié)議的簽訂。 ? 簽訂與付款的約定與履行程序。 ? 交房策劃方案。 B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個以上的開支項目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)先在配套設(shè)施項目上歸集成本，然后再按各受益項目的建筑面積或預(yù)算造價，預(yù)算成本的比例予以分配。根據(jù)成本費用的性質(zhì)可分為直接費、間接費和期間費三部分。 ? 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時據(jù)實入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時清理欠款