【正文】 、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防 止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。 ? 采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。 ? 建議本小區(qū)實行直供電，當工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用 安排電工配電室值班，又不再承擔電損耗和后期設(shè)備維護費用。 ⑧ 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。 ⑥ 安裝大型設(shè)備所預留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。 ④ 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余量。 ② 自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源 進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小 區(qū)內(nèi)調(diào)整供水 管道以合理節(jié)省用水費用 。 ① 高壓配電室雙電源進線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認可后才能送電。 ① 電業(yè)局； ② 自來水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線電視臺； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項目應(yīng)申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。 ⑧ 技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽 ； 工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復后的技術(shù)核定 單，工地洽商單及設(shè)計變更單，并與設(shè)計單位進行溝通確認后，組織施工。 B、 需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預先鑒定。 ① 建立工期管理的檢查體系； ② 建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度； ③ 施工過程控制，工期預測，改進措施； ④ 嚴格《施工組織設(shè)計》，施工方案審批制度； ⑤ 嚴格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標準組織施工； ⑥ 建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序化管理； ⑦ 特殊施工過程的控制； A、 對那些質(zhì)量性能指標不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或 施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗措施。 ⑹ 工程部根據(jù)批復的總體進度計劃編制細部程序。 ⑷ 編制項目管理辦法。 ⑵ 對參建單位進行業(yè)績考察。 ? 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 ? 擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。 ? 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。 ? 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。 ? 組織落實現(xiàn)場三通一平工作。 ? 銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。 ? 房管測繪部門對預售面積進行核準。 ? 有明確價格備案。 施工期間變更規(guī)劃管理 測繪管理 四、報建管理（建委） 報建申請（甲方） 施工圖審批（甲方） 工程劃類別（甲方） 招投標管理（甲、乙方） 抗震審批（甲方） 質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方） 監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方） 安全監(jiān)督審批（乙方） 墻改審批（甲方） 建筑工程社會保險審批（甲方） 1職工意外傷害保險（乙方） 1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方） 1砂石審批（乙方） 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批 1施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取《施工許可證》 五、預售及申報房貸 預售申請： ? 按《預售管理辦法》投資達到 25%以上。 施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）： ? 基槽或樁孔 驗線規(guī)劃管理。 ? 建筑工程施工圖設(shè)計審批。 ? 建筑工程設(shè)計方案審批。 ? 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ? 建設(shè)項目用地規(guī)劃審批 → 《用地定線坐標圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。 ? 綠化園藝。 ? 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 ? 市政道路開口管理。 ? 驗收。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 施工圖設(shè)計 人防審批： ? 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 ? 建筑單位方案審批。 E、合同文本 如：預定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。 ① 區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； ② 項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策； ③ 目標客戶群定位分析； ④ 價格定位及策略； A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位 B、價格策略（價格總趨勢） C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷） ⑤ 入市時機規(guī)劃； A、根 據(jù)報批報建推進 B、結(jié)合項目施工進度 C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律 D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動 ⑥ 廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn) E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標 → 銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作 如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、交房標準即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。 ① 總平面規(guī)劃； A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)） B、周邊 條件的允許性 C、可增容性（未來填充余地） ② 建筑空間布局； A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果 B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等） ③ 道路系統(tǒng)布局； A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口） B、區(qū)外連接（出入口） C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展狀況及兼容擴容性 D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防） ④ 綠化系統(tǒng)布局； A、園藝綠化，景觀設(shè)計 B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池） C、投資預算與管理成本分析 ⑤ 公建與 配套系統(tǒng)； A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性） B、公建設(shè)計及提示 C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性 D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房 E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等 F、垃圾箱與清污設(shè)施 G、郵件箱與供奶箱等 ⑥ 項目施工程序； A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付 B、確保施工與銷售看房同步及安全性 C、施工安全防護與形象包裝 D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性 ⑦ 建筑風格定位； A、項目總體建筑風格的構(gòu)思 B、建筑色彩計劃 C、建 筑外立面裝飾及材料 D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示 E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示 ⑧ 主力戶型選擇； A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 C、主力戶型設(shè)計提示 D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示 E、寫字樓平面設(shè)計提示 F、得房率分析 ⑨ 空間布局裝飾概念設(shè)計； A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案） B、公共空間主題選擇（裝飾效果） C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示 D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想 E、地塊已有自然環(huán)境利用 F、項目人文環(huán)境的營造 ⑩ 營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板 房）； A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示 B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資 C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足 D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認知程度 E、各房間及功能間概念設(shè)計 F、提供多種情調(diào)風格的裝修提示，滿足不同需求口味 G、合理回避裝飾裝修標準 ⑴ 附屬設(shè)計； A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻） B、 背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂） C、營造與引導未來生活方式（ VIP 會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等） ⑵ 項目質(zhì)量工期策劃營銷； A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度 B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度 C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告 D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業(yè)主 ⑶ 形象策劃； A、項目名稱（總名稱與細分名稱） B、標志 C、標準色 D、標準字 E、工地環(huán)境視覺包裝 F、售樓中心包裝設(shè)計 G、展板、沙盤等道 具設(shè)計 H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營銷推廣策劃。 ①