【正文】 行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)， 委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖， 并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng) 銷 包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 查研究、確定營(yíng) 銷目標(biāo)與手段、確定 銷 售方式、制定 銷 售合同、準(zhǔn)備 銷 售宣傳資料、培訓(xùn) 銷 售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步。 （七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。城市規(guī)劃行政管理部門 在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)商在進(jìn)3/49 行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件， 有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可 以一直進(jìn)行到最后的階段。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。 （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。 開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。 因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。 （四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì) ，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 （五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定必須由城 市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線 ，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。 5/49 （九）市場(chǎng)營(yíng) 銷 與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字，在商品房項(xiàng)目的 銷 售中，都可以起到極為重要的作用。 第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地 產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù) 售方案。 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。 開發(fā)商應(yīng)提交材料： （ 1）申請(qǐng)書； （ 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （ 3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （ 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 6）施工許可證； （ 7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （ 8）房屋測(cè)繪成果； （ 9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 一、土地手續(xù)： 10/49 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權(quán)并簽訂土地出讓合同。 5．土地登記申請(qǐng)，審 核發(fā)土地使用權(quán)證。時(shí)間需 23 周。 3．環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)保局）。 四、工程施工手續(xù)： 1．場(chǎng)地三通一平，達(dá)到場(chǎng)地平整，水、電、路通具備施工條件。 3．圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查：工程施工圖紙審查（建設(shè)局圖審中心），消防設(shè)計(jì)審核（消防局）， 防雷 設(shè)計(jì)審核（氣象局），人防手續(xù)（人防局）。時(shí)間需 45 周。 9．交納相關(guān)費(fèi)用，社會(huì)勞動(dòng)保障費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等。（規(guī)劃局） 2．開工建設(shè)，進(jìn)行工程質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制。 六、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用： 1．建設(shè)項(xiàng)目單體工程驗(yàn)收。 5．業(yè)主交接裝修入住。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，對(duì)于報(bào)建 /報(bào)批 /取證工作規(guī)程經(jīng)驗(yàn)分析是非常必要的。 綜合部負(fù)責(zé)： a)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的辦理； b)《土地使用證書》辦理； c)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》申辦； 13/49 d)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理； e)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的辦理； f)《施工許可證》的申辦； g) 《商品房預(yù)售許可證》的申辦； h) 《房屋所有權(quán)證》的辦理。 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)及資質(zhì)等級(jí)的辦理 本程序所稱項(xiàng)目，是指由公司投資或與他方共同投資，從策劃、立項(xiàng)、籌資、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、直至經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司辦公室應(yīng)按規(guī)定向項(xiàng)目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設(shè)行政主管部門提報(bào)資質(zhì)認(rèn)定申請(qǐng)。 申請(qǐng)備案時(shí)，應(yīng)提交下列文件： a) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； b) 企業(yè)章程； c) 驗(yàn)資證明； d) 企業(yè)法定代表人的身份證明； e) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 國(guó)家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》的文件形式提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，作 為使用權(quán)出讓合同的必備條件。 通過拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓方簽訂合同。 委托代理人辦理土地登記的，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。 公司經(jīng)辦 /管理部門應(yīng)按當(dāng)?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理《土17/49 地使用證書》，定期查驗(yàn)手續(xù)。 房地產(chǎn)公司應(yīng)每半年和按項(xiàng)目各實(shí)施階段，將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》送主管部門驗(yàn)核。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的辦理 房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)向項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只有在獲取此證后才允許進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 申請(qǐng)《施工許可證》時(shí)，應(yīng)提交下列文件； a) 建筑工程用地批準(zhǔn)文件 /合同； b) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； c) 需拆遷的，拆遷進(jìn)度符合施工要求的證明文件； 19/49 d) 確定的施工 /承包合同； e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料； f) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)； g) 建設(shè)資金已落實(shí)的證據(jù)； h) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。 申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》登記，應(yīng)提交下列文件； a) 本程序 款所列 a）、 b)、 c)項(xiàng)規(guī)定的證明材料； b) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證 書； c) 工程施工合同； d) 預(yù)售商品房分層平面圖； e) 商品房預(yù)售方案； f) 需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時(shí)提交允許 銷 售的批準(zhǔn)文件。 申請(qǐng)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)提交下列文件： a) 申請(qǐng)書； b) 商品受置人身份證明； c) 土地使用權(quán)屬證明； d) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 21/49 e) 竣工驗(yàn)收證明； f) 交付使用證明； g) 總平面圖和分層平面圖 h) 具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)