房地產(chǎn)項目開發(fā)報批報建流程-wenkub
2022-12-04 10:32:59 本頁面
【正文】 、地塊形態(tài)、生熟程度 四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料； C. 前期研究報告包括：市場相關數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似 項目資料、同區(qū)域項目的建設、銷售情況，潛在目標客戶調(diào)查分析； D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等； 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權委托書（深圳允許自然人參與競拍）； 2) 前期可行性分析（機會可行性分析 2） 一般采用假設開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價； 地價 =項目市場 收益 開發(fā)總成本費用 期望利潤 1 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理； 2可行性分析可大致分為三個階段： 1. 機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標； 2. 初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向； 3. 最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經(jīng)濟和技術分析，預算分析、資金安排； 總成本費用 =開發(fā)成本 （詳見下表） +開發(fā)費用 （詳見下表） +稅費 （詳見下表） 開發(fā)成本明細表 序號 項目 備注 1 土地取得成本 、 2 前期費用 、 策劃研究費 、 勘察設計費 、 3 建筑期費用 參考《價格信息》及同類物業(yè) 樁基礎工程 、 地下室工程 、 主體土建工程 、 安裝工程 、 室外配套工程 、 專業(yè)人員費用 約前五項之和的 3% 不可預見費 約前五項之和的 3% 4 總建造成本 、 開發(fā)費用明細表 序號 項目 備注 1 管理費用 建安費用的 3% 2 財務費用 貸款年期利率計算 3 推廣費用 按售價 /租金的 3%5%計算 稅費明細表 序號 類別 稅（費）率 計算基數(shù) 1 營業(yè)稅 5% 成交價 2 城市維護建設稅 1% 營業(yè)稅 3 教育費附加 3 3% 營業(yè)稅 4 印花稅 % 售價 /租金 5 房產(chǎn)稅 * % 房產(chǎn)原值 X 70% 6 房屋租賃管理費 * 2% 租金 7 企業(yè)所得稅 4 15% 銷售稅后利潤 二、 立項籌備 3僅為房屋租賃所須繳交項目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須繳交該稅項。 專業(yè)公司工作分工示意圖 （虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行） ⑴ 甲方進行招標，選定策劃（銷售代理）服務公司； ⑵策劃公司提交項目的可行性分析報告，以市場需求出發(fā)，協(xié)助完成項目規(guī)劃設計的要點； ⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達設計委托招標書，并最終選定； ⑷設計單位提交初案； ⑸策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見； ⑹設計單位依據(jù)修改意見，出正式的規(guī)劃設計方案； ⑺ 依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設計）方案，選擇具體執(zhí)行機構后實施； 1. 市場調(diào)查分析 ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ 廣告設計公司 印刷包裝公司 禮儀制作公司 模型制作公司 ⑹ ⑷ ⑵ ⑶ ⑴ 策劃、代理公司 規(guī)劃設計單位 開發(fā)商 ⑸ 施工單位 監(jiān)理機構 市場調(diào)研機構 1) 宏觀環(huán)境分析預測 A. 國家政治法律環(huán)境； B. 經(jīng)濟科技發(fā)展趨勢； 2) 中觀環(huán)境（所在城市）分析預測： 城市建設與規(guī)劃； A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)； B. 市場供應與需求關系； C. 各類專業(yè)機構狀況； 3) 微環(huán)境分析預測 A. 區(qū)域消費需求研判； B. 競爭對手調(diào)查； 依據(jù)上述調(diào)查分析，對關鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發(fā)方式、材料供應、設計方案、產(chǎn)
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