房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程-wenkub
2022-12-04 10:32:59 本頁面
【正文】 、地塊形態(tài)、生熟程度 四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料； C. 前期研究報(bào)告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)的工程信息資料、類似 項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析； D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等； 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競拍）； 2) 前期可行性分析（機(jī)會可行性分析 2） 一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤得出最高地價(jià)； 地價(jià) =項(xiàng)目市場 收益 開發(fā)總成本費(fèi)用 期望利潤 1 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理； 2可行性分析可大致分為三個(gè)階段： 1. 機(jī)會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)； 2. 初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開發(fā)前景及定位方向； 3. 最終可行性分析階段：對項(xiàng)目進(jìn)行市場論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排； 總成本費(fèi)用 =開發(fā)成本 （詳見下表） +開發(fā)費(fèi)用 （詳見下表） +稅費(fèi) （詳見下表） 開發(fā)成本明細(xì)表 序號 項(xiàng)目 備注 1 土地取得成本 、 2 前期費(fèi)用 、 策劃研究費(fèi) 、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 、 3 建筑期費(fèi)用 參考《價(jià)格信息》及同類物業(yè) 樁基礎(chǔ)工程 、 地下室工程 、 主體土建工程 、 安裝工程 、 室外配套工程 、 專業(yè)人員費(fèi)用 約前五項(xiàng)之和的 3% 不可預(yù)見費(fèi) 約前五項(xiàng)之和的 3% 4 總建造成本 、 開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表 序號 項(xiàng)目 備注 1 管理費(fèi)用 建安費(fèi)用的 3% 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款年期利率計(jì)算 3 推廣費(fèi)用 按售價(jià) /租金的 3%5%計(jì)算 稅費(fèi)明細(xì)表 序號 類別 稅（費(fèi)）率 計(jì)算基數(shù) 1 營業(yè)稅 5% 成交價(jià) 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 1% 營業(yè)稅 3 教育費(fèi)附加 3 3% 營業(yè)稅 4 印花稅 % 售價(jià) /租金 5 房產(chǎn)稅 * % 房產(chǎn)原值 X 70% 6 房屋租賃管理費(fèi) * 2% 租金 7 企業(yè)所得稅 4 15% 銷售稅后利潤 二、 立項(xiàng)籌備 3僅為房屋租賃所須繳交項(xiàng)目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須繳交該稅項(xiàng)。 專業(yè)公司工作分工示意圖 （虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行） ⑴ 甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司； ⑵策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)； ⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書，并最終選定； ⑷設(shè)計(jì)單位提交初案； ⑸策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見； ⑹設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； ⑺ 依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施； 1. 市場調(diào)查分析 ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ 廣告設(shè)計(jì)公司 印刷包裝公司 禮儀制作公司 模型制作公司 ⑹ ⑷ ⑵ ⑶ ⑴ 策劃、代理公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 開發(fā)商 ⑸ 施工單位 監(jiān)理機(jī)構(gòu) 市場調(diào)研機(jī)構(gòu) 1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測 A. 國家政治法律環(huán)境； B. 經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢； 2) 中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測： 城市建設(shè)與規(guī)劃； A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)； B. 市場供應(yīng)與需求關(guān)系； C. 各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況； 3) 微環(huán)境分析預(yù)測 A. 區(qū)域消費(fèi)需求研判； B. 競爭對手調(diào)查； 依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)
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