房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析-wenkub
2023-07-07 17:13:12 本頁面
【正文】 容包括： A．冬雨季施工增加費； B．夜間施工增加費； C．流動施工津貼； D．因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費； E．生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。直接費的內(nèi)容如下： ①人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 ④其它費用。 （3）拆遷及安置費用（包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。 ③安置補助費。 （1）征地補償費 征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括： ①土地補償費。計算公式如下： 變動成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動成本總額 為了便于統(tǒng)計分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價值）指標來代替。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預測關(guān)鍵就是固定成本與變動成本的分離。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預測分析應(yīng)盡可能采用定量預測方法。定性預測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復雜的中長期成本預測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟預測中，多用此法。這’且主要介紹第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計劃前的成本水平預測。其一是新項目開發(fā)前的成本預測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，在進行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預測出項目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。 成本預測方法很多。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預測分析 成本預測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。從成本預測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預測和期中成本預測兩類。新項目開發(fā)前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。關(guān)于開發(fā)項目的成本預測留待以后討論。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。 （1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。 A．高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標準、取費標準，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當?shù)孛裾块T負責管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費或購買商品房的費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費用。 （5）勘察設(shè)計費 勘察設(shè)計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進行開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費用。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通補貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學習、培訓期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等； C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費； D．生產(chǎn)工人勞動保護費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標準發(fā)放的勞動保護用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費； F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。 （3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項目的初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計為依據(jù)編制；預算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標準圖集等）為依據(jù)編制。 2．房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應(yīng)編制多少單項工程的綜合概（預）算書。因此，總概（預）算書一般可分為四部分。在總概（預）算書的末尾還應(yīng)列出總預算價值和可以回收的金額。 （4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。 1．城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當包括為取得土地使用權(quán)而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。主要有房產(chǎn)價值補償費。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標準。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡易房屋為3%。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義務(wù)。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。 （6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。同樣，由于
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1