【正文】 容包括： A．冬雨季施工增加費(fèi)； B．夜間施工增加費(fèi)； C．流動(dòng)施工津貼； D．因場(chǎng)地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)； E．生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購(gòu)置。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： ①人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 ④其它費(fèi)用。 （3）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場(chǎng)地各障礙物拆遷、處理費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。 ③安置補(bǔ)助費(fèi)。 （1）征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括： ①土地補(bǔ)償費(fèi)。計(jì)算公式如下： 變動(dòng)成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動(dòng)成本總額=變動(dòng)成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動(dòng)成本總額 為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià)值）指標(biāo)來代替。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等屬變動(dòng)成本。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測(cè)關(guān)鍵就是固定成本與變動(dòng)成本的分離。變動(dòng)成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動(dòng)成本。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測(cè)分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測(cè)方法。定性預(yù)測(cè)法是我國(guó)常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長(zhǎng)期成本預(yù)測(cè)中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，多用此法。這’且主要介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測(cè)。其一是新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)，如新的土地開發(fā)項(xiàng)目、新的綜合開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。 成本預(yù)測(cè)方法很多。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)分析 成本預(yù)測(cè)是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢(shì)或影響成本的因素變化情況對(duì)未來成本水平的定量描述和邏輯推理。從成本預(yù)測(cè)的進(jìn)行時(shí)間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測(cè)和期中成本預(yù)測(cè)兩類。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)留待以后討論。但定性預(yù)測(cè)法在很大程度上受制于預(yù)測(cè)者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也和其他的商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營(yíng)工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高。 （1）固定成本與變動(dòng)成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動(dòng)成本；管理費(fèi)則屬固定成本。 A．高低點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動(dòng)成本。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國(guó)家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它是指國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)，直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。它是指對(duì)超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購(gòu)買商品房的費(fèi)用。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi)用。 （5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測(cè)量、測(cè)繪、測(cè)試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評(píng)價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會(huì)和執(zhí)行必要的社會(huì)義務(wù)時(shí)間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€(gè)月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費(fèi)等； C．生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國(guó)家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)； D．生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，指按國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)、 修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。攤銷和維修費(fèi)，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費(fèi)； F．檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對(duì)建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn)費(fèi)。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費(fèi)。 （3）計(jì)劃利潤(rùn) 計(jì)劃利潤(rùn)指按照國(guó)家規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)率向建設(shè)單位計(jì)取的利潤(rùn)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計(jì)資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。 2．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個(gè)后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程就應(yīng)編制多少單項(xiàng)工程的綜合概（預(yù)）算書。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價(jià)值和可以回收的金額。 （4）根據(jù)計(jì)算的工程量和單位估價(jià)表等計(jì)算直接費(fèi)。 1．城市土地經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成單純經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，為開發(fā)土地而支付的費(fèi)用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。房屋流通費(fèi)用是房屋在市場(chǎng)交換過程中所發(fā)生的勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。主要有房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)。因而租賃成本中的折舊費(fèi)也可看作房屋出租對(duì)房屋消費(fèi)按耐用年限平均收回的房屋造價(jià)。因此，在考慮耐用年限時(shí)，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對(duì)同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個(gè)時(shí)間幅度標(biāo)準(zhǔn)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡(jiǎn)易房屋為3%。一般來講，維修費(fèi)屬出租房屋經(jīng)營(yíng)直接支付的費(fèi)用。中小修費(fèi)則可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。就其性質(zhì)而言，管理勞動(dòng)也是房屋租賃流通過程中的一種勞動(dòng)形式。（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會(huì)提供積累的方式和義務(wù)。由于租金水平較低，我國(guó)大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。 （6）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費(fèi)用。同樣，由于