房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本分析-wenkub.com
2025-06-19 17:13 本頁(yè)面
【正文】 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場(chǎng)價(jià)位2500元/平方米計(jì)總銷售額： 749902500=。 實(shí)例：129畝地，地價(jià)為10萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)用如下：（一）、土地費(fèi)用：征地管理費(fèi)：129畝10萬(wàn)元/畝3%=（二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)：241戶450元/戶= 拆遷管理費(fèi)：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補(bǔ)助：241戶600元/戶= 臨時(shí)安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無(wú)證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2500元/M2=75萬(wàn)元 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241戶5000元/戶= 舊房評(píng)估費(fèi)：241戶6萬(wàn)元/戶1%=小計(jì)：（三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開發(fā)費(fèi)：120元/M2=1236萬(wàn)元 開發(fā)管理費(fèi)：1236萬(wàn)元%= 人防費(fèi)：13= 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：21元/M2= 白蟻防治費(fèi)：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：83042%=1 勞保基金：8304%=1 規(guī)劃管理費(fèi)：1 消防設(shè)施：1 招投標(biāo)管理費(fèi)：8304(1%0+%0)=1 建設(shè)工程合同簽證費(fèi)：8304%0=1 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)：10元/M2=103萬(wàn)元 小計(jì)：（四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)：8304%= 可行性研究：13000%=13萬(wàn)元 勘察測(cè)繪：8304%= 設(shè)計(jì)費(fèi)：8304%= 三通一平工程：30萬(wàn)元小計(jì)：（五）、房屋開發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)：① 住宅：800元/M2=7984萬(wàn)元② 網(wǎng)點(diǎn)公建：4000M2800元/M2=320萬(wàn)元 小計(jì)：8304萬(wàn)元 室外配套：① 電力工程：a、 高壓輸電：長(zhǎng)500米，約10萬(wàn)元。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。建設(shè)階段前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。精明的開發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。其次，由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。前期階段在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營(yíng)開發(fā)工程項(xiàng)目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算工作。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造價(jià)等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項(xiàng)目，要通過招標(biāo)投標(biāo)來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要作用如下： 1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù) 通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。但這并不等于說(shuō)，成本分析可以隨心所欲，毫無(wú)規(guī)則可言。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。（2）分析的用途不同 成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)核查、審計(jì)和征稅服務(wù)、為企業(yè)財(cái)務(wù)決算服務(wù)的。它基本上是對(duì)外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事后的分析功能。在編制某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，只有預(yù)測(cè)出整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，才能了解這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)決，因而，成本分析的計(jì)劃與預(yù)測(cè)職能對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。 （1）計(jì)劃為預(yù)測(cè)職能計(jì)劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì)條件下．編制好切實(shí)可行的計(jì)劃，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成效影響更大。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的中心問題。對(duì)于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項(xiàng)目暫時(shí)只包括價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（即折舊費(fèi)）、房屋大修費(fèi)、中小修費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)四項(xiàng)。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營(yíng)時(shí)投資的利息。土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費(fèi)就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。國(guó)家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。一般有兩種計(jì)算方法，一種是按管房面積平均計(jì)算每平方米面積應(yīng)攤的管理費(fèi)額，另一種是按占租金的一定比例計(jì)算每元租金應(yīng)攤的管理費(fèi)額。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。實(shí)際工作中，房屋的大修費(fèi)雖然也是直接費(fèi)，則因大修間隔期長(zhǎng)，一次支付的數(shù)額又較多，成本計(jì)算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價(jià)值比率法分?jǐn)偝杀尽?維修費(fèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。其計(jì)算公式為：殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價(jià)（元）]*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。房屋租賃其實(shí)就是房屋的零星出售，以租金作為價(jià)格，分期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的過程。它應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費(fèi)用。 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場(chǎng)在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營(yíng)、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。 （3）熟悉設(shè)計(jì)圖紙，然后根據(jù)圖紙計(jì)算工程量。第一、二、三部分項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)之后，應(yīng)列出第四部分：總預(yù)備費(fèi)，即未能預(yù)見工程費(fèi)用。 （4）總概（預(yù)）算書 總概（預(yù)）算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒費(fèi)用的文件．由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)〕算書和土地開發(fā)慨（預(yù)）算對(duì)竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書匯編而成。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多少單項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件/取費(fèi)項(xiàng)目/費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。 （2）間接費(fèi) 間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和其它間接費(fèi)組成： ①施工管理費(fèi)。 ④其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi)用，內(nèi)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1