【正文】 可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計總銷售額： 749902500=。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造價等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計方案。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計指標(biāo)。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預(yù)測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報價決，因而，成本分析的計劃與預(yù)測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營時投資的利息。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用。 （4）總概（預(yù)）算書 總概（預(yù)）算書是設(shè)計文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費(fèi)用的文件．由各個單項工程綜合概（預(yù)〕算書和土地開發(fā)慨（預(yù)）算對竣工驗收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個單項工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書匯編而成。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險基金。“七通”包括道路通、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 ③安置補(bǔ)助費(fèi)。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場地平整費(fèi)等屬變動成本。定性預(yù)測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測中，多用此法。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析 成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動成本；管理費(fèi)則屬固定成本。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。 （5）勘察設(shè)計費(fèi) 勘察設(shè)計費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費(fèi)用。 （3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。房屋流通費(fèi)用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標(biāo)準(zhǔn)。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計息計入成本。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。 5．能促進(jìn)開發(fā)公司實行經(jīng)濟(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價格的基礎(chǔ)資料。在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。 網(wǎng)點：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用：3%=四）稅費(fèi)營業(yè)稅：（+800）3%=3%=城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：7%=教育附加：3%=計銷售收入：=利潤：=所得稅：33%=稅后利潤：=利潤比率：30 / 30。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補(bǔ)國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務(wù)會計觀則的限制與束縛。這就是成水分析的管理與控制職能?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。由于管理費(fèi)屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費(fèi)用，因而，管理費(fèi)應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。殘值與房屋造價的比率為殘值率。 （2）銷售流通間接費(fèi)房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費(fèi)。 第三部分：其它費(fèi)用項目 其它費(fèi)用項目包括代收的費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用，如質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、電貼費(fèi)等。這些費(fèi)用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi) （2）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （3）供電貼費(fèi) （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （6）編制竣工圖費(fèi) （7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10）；臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi) （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費(fèi) （13）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15）合同公證費(fèi) （16）施工執(zhí)照費(fèi) （17）工程監(jiān)理費(fèi) （18）施工機(jī)械遷移費(fèi) （19）工程保險費(fèi) （20）商業(yè)網(wǎng)點費(fèi) （21）人防費(fèi) （22）管理費(fèi) （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見費(fèi)，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。 ②統(tǒng)計分析法當(dāng)無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成本與變動成本。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的結(jié)果就有很高的可信度。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。 從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否