【正文】 為一支真正有實(shí)力的、專業(yè)性的管理團(tuán)隊(duì)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。8（3）合同管理與控制。由以上幾點(diǎn)可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理是一個(gè)多階段的、動(dòng)態(tài)的和復(fù)雜的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制就必須要樹立起企業(yè)的成本意識(shí)，做好開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理運(yùn)行體系，只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)險(xiǎn)中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理的地方，通過確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。由于在施工圖預(yù)算過程中，預(yù)算人員對(duì)圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問題，這個(gè)過程也可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏問題進(jìn)行記錄并在圖紙會(huì)審時(shí)向設(shè)計(jì)部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過多的設(shè)計(jì)變更而造成建安成本增加。比如：a、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。10加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)第(5)在下一步的項(xiàng)目開發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程全過程的造價(jià)監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。頁(yè)，共保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5％左右。5．管理費(fèi)用。配套及其他收費(fèi)支出。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。國(guó)家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開發(fā)項(xiàng)目過程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說是基礎(chǔ)性階段，非常重要。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收人的10在資金有約束的情況下，我們也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。(2)參與材料定價(jià)工作，根據(jù)市場(chǎng)材料單價(jià)調(diào)查，控制主要材料的價(jià)格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價(jià)格。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí)，一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi)，同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的注重事項(xiàng)第（3）施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。項(xiàng)目實(shí)施階段，可以從以下幾方面考慮（1）工程預(yù)算成本控制。（4）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。頁(yè)，共在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規(guī)范操作。頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理c、安全系數(shù)取值偏大。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。（3）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。(2)加強(qiáng)物業(yè)管理公司的素質(zhì)教育及管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。3l％左右，但正是這業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。在整個(gè)成本中所占的比例一般為3．項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲