房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一體化程序?yàn)椋哼x址、征地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)六個(gè)階段；但就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：一是策劃階段；二是設(shè)計(jì)階段；三是施工階段；四是保修服務(wù)階段。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)土地成為主要的方式。配套及其他收費(fèi)支出。具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。5．管理費(fèi)用。2％左右。5％左右。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為l％的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。家～4頁(yè)，共施工階段的成本控制工作主要包括：(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。(5)在下一步的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程全過(guò)程的造價(jià)監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題成本控制的綜合性成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)第比如實(shí)行成本控制管理的約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，對(duì)每個(gè)部門每位員工分別進(jìn)行考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長(zhǎng)與員工利益成正比的分配制度，落實(shí)成本管理的獎(jiǎng)懲方案，將責(zé)、權(quán)、利落到實(shí)處，做到獎(jiǎng)懲分明，形成降低成本提高企業(yè)效益為中心的作用力，加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，培育以效益為中心的企業(yè)文化，讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹(shù)立員工的主人翁意識(shí)。10這里的“合理”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要，環(huán)境藝術(shù)配套設(shè)施，是否從比如：a、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。比如：結(jié)構(gòu)安全重要性等級(jí)及非抗震、抗震等級(jí)的選用。由于在施工圖預(yù)算過(guò)程中，預(yù)算人員對(duì)圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這個(gè)過(guò)程也可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏問(wèn)題進(jìn)行記錄并在圖紙會(huì)審時(shí)向設(shè)計(jì)部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過(guò)多的設(shè)計(jì)變更而造成建安成本增加。合同管理員、財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目工程部等有關(guān)人員密切合作，經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度，掌握施工形象，使每筆第在施工過(guò)程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理的地方，通過(guò)確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。10由以上幾點(diǎn)可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理是一個(gè)多階段的、動(dòng)態(tài)的和復(fù)雜的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制就必須要樹(shù)立起企業(yè)的成本意識(shí)，做好開(kāi)發(fā)過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理運(yùn)行體系，只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)險(xiǎn)中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理履約款項(xiàng)都依據(jù)工程造價(jià)監(jiān)理的審核結(jié)果和工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。（3）合同管理與控制。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交設(shè)計(jì)審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對(duì)施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯(cuò)漏、使用材料及工程成本的問(wèn)題要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費(fèi)。8在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要從新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)
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