【正文】 根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢(shì)或影響成本的因素變化情況對(duì)未來(lái)成本水平的定量描述和邏輯推理。其一是新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的成本預(yù)測(cè)，如新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、新的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須依據(jù)具體條件和開(kāi)發(fā)內(nèi)容預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。定性預(yù)測(cè)法是我國(guó)常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長(zhǎng)期成本預(yù)測(cè)中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，多用此法。變動(dòng)成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動(dòng)成本。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等屬變動(dòng)成本。計(jì)算公式如下： 變動(dòng)成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動(dòng)成本總額=變動(dòng)成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動(dòng)成本總額 為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià)值）指標(biāo)來(lái)代替。 ③安置補(bǔ)助費(fèi)。 （3）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場(chǎng)地各障礙物拆遷、處理費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 ④其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi)用，內(nèi)容包括： A．冬雨季施工增加費(fèi)； B．夜間施工增加費(fèi)； C．流動(dòng)施工津貼； D．因場(chǎng)地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)； E．生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購(gòu)置。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件/取費(fèi)項(xiàng)目/費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等。 （4）總概（預(yù)）算書 總概（預(yù)）算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒(méi)費(fèi)用的文件．由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)〕算書和土地開(kāi)發(fā)慨（預(yù)）算對(duì)竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書匯編而成。 （3）熟悉設(shè)計(jì)圖紙，然后根據(jù)圖紙計(jì)算工程量。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開(kāi)發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場(chǎng)在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用。它應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)和流通過(guò)程中的全部費(fèi)用。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。 維修費(fèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。國(guó)家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營(yíng)時(shí)投資的利息。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的中心問(wèn)題。在編制某個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)，只有預(yù)測(cè)出整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，才能了解這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)決，因而，成本分析的計(jì)劃與預(yù)測(cè)職能對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。它基本上是對(duì)外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算的主要作用如下： 1．是確定和控制開(kāi)發(fā)總投資的依據(jù) 通過(guò)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開(kāi)發(fā)資金，控制開(kāi)發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。開(kāi)發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開(kāi)發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造價(jià)等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。前期階段在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。建設(shè)階段前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場(chǎng)價(jià)位2500元/平方米計(jì)總銷售額： 749902500=。 實(shí)例：129畝地，地價(jià)為10萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如下：（一）、土地費(fèi)用：征地管理費(fèi)：129畝10萬(wàn)元/畝3%=（二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)：241戶450元/戶= 拆遷管理費(fèi)：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補(bǔ)助：241戶600元/戶= 臨時(shí)安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無(wú)證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2500元/M2=75萬(wàn)元 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241戶5000元/戶= 舊房評(píng)估費(fèi)：241戶6萬(wàn)元/戶1%=小計(jì)：（三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)：120元/M2=1236萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)：1236萬(wàn)元%= 人防費(fèi)：13= 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：21元/M2= 白蟻防治費(fèi)：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：83042%=1 勞?；穑?304%=1 規(guī)劃管理費(fèi)：1 消防設(shè)施：1 招投標(biāo)管理費(fèi)：8304(1%0+%0)=1 建設(shè)工程合同簽證費(fèi)：8304%0=1 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)：10元/M2=103萬(wàn)元 小計(jì)：（四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)：8304%= 可行性研究：13000%=13萬(wàn)元 勘察測(cè)繪：8304%= 設(shè)計(jì)費(fèi)：8304%= 三通一平工程：30萬(wàn)元小計(jì)：（五）、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)：① 住宅：800元/M2=7984萬(wàn)元② 網(wǎng)點(diǎn)公建：4000M2800元/M2=320萬(wàn)元 小計(jì)：8304萬(wàn)元 室外配套：① 電力工程：a、 高壓輸電：長(zhǎng)500米，約10萬(wàn)元。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過(guò)程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。精明的開(kāi)發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。其次，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)算工作。因此，開(kāi)發(fā)公司發(fā)包工程項(xiàng)目，要通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)來(lái)進(jìn)行。但這并不等于說(shuō)，成本分析可以隨心所欲，毫無(wú)規(guī)則可言。（2）分析的用途不同 成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)核查、審計(jì)和征稅服務(wù)、為企業(yè)財(cái)務(wù)決算服務(wù)的。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事后的分析功能。 （