房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析-文庫吧在線文庫
【正文】 根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。其一是新項目開發(fā)前的成本預測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，在進行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預測出項目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。定性預測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復雜的中長期成本預測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟預測中，多用此法。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。計算公式如下： 變動成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動成本總額 為了便于統(tǒng)計分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價值）指標來代替。 ③安置補助費。 （3）拆遷及安置費用（包括建設場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 ④其它直接費，是指概預算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用，內(nèi)容包括： A．冬雨季施工增加費； B．夜間施工增加費； C．流動施工津貼； D．因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費； E．生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括臨時設施費和勞動保險基金。例如建筑材料調(diào)價文件/取費項目/費率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件等等。 （4）總概（預）算書 總概（預）算書是設計文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件．由各個單項工程綜合概（預〕算書和土地開發(fā)慨（預）算對竣工驗收的全部建設費用的文件，由各個單項工程綜合概（預）算書和土地書及其它費用概（預）算書匯編而成。 （3）熟悉設計圖紙，然后根據(jù)圖紙計算工程量。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應加上房屋進入市場在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費用。它應當包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費用。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。 維修費的計算比較復雜。如工作人員的工資功、公費、差旅費、勞動保護費、教育費等。國家按宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。因此房屋經(jīng)租成本中應包括房屋建造和經(jīng)營時投資的利息。不斷降低成本、提高經(jīng)濟效益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計算標準的統(tǒng)計指標。房地產(chǎn)開發(fā)預算的主要作用如下： 1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù) 通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。開發(fā)預算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)，工程設計和開發(fā)預算完成后，就可利用開發(fā)預算的貨幣指標（如單位建筑面積造價等）進行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理的設計方案。前期階段在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。建設階段前期工作完成后即進入建設階段。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設，避免多次開挖造成過大損失。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計總銷售額： 749902500=。 實例：129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費用如下：（一）、土地費用：征地管理費：129畝10萬元/畝3%=（二）、拆遷安置補償費： 委托拆遷費：241戶450元/戶= 拆遷管理費：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補助：241戶600元/戶= 臨時安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無證房補助費：1500M2500元/M2=75萬元 搬遷獎勵費：241戶5000元/戶= 舊房評估費：241戶6萬元/戶1%=小計：（三）、前期手續(xù)費： 綜合開發(fā)費：120元/M2=1236萬元 開發(fā)管理費：1236萬元%= 人防費：13= 網(wǎng)點費：21元/M2= 白蟻防治費：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費：83042%=1 勞?；穑?304%=1 規(guī)劃管理費：1 消防設施：1 招投標管理費：8304(1%0+%0)=1 建設工程合同簽證費：8304%0=1 墻體建筑材料節(jié)能費：10元/M2=103萬元 小計：（四）、勘察設計及前期工程： 規(guī)劃建設費：8304%= 可行性研究：13000%=13萬元 勘察測繪：8304%= 設計費：8304%= 三通一平工程：30萬元小計：（五）、房屋開發(fā)費： 建安工程費：① 住宅：800元/M2=7984萬元② 網(wǎng)點公建：4000M2800元/M2=320萬元 小計：8304萬元 室外配套：① 電力工程：a、 高壓輸電：長500米，約10萬元。在工程建設資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進行商品房預銷售。同時派代表進駐工地進行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進行認定。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關(guān)重要。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強房地產(chǎn)開發(fā)預算工作。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項目，要通過招標投標來進行。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。（2）分析的用途不同 成本核算是為政府機構(gòu)進行財務核查、審計和征稅服務、為企業(yè)財務決算服務的。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟活動事后的分析功能。 （
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