【正文】 銀行貸款是以復(fù)利計(jì)算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)入成本。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實(shí)現(xiàn)了商品租金。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分析機(jī)制。成本計(jì)劃與成本降低計(jì)劃是企業(yè)計(jì)劃體系的核心，成本分析對(duì)計(jì)劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測(cè)功能。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、尋找差距，對(duì)企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益情況進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，全面分析成本計(jì)劃的實(shí)施情況，為下一階段或下一項(xiàng)目的成本計(jì)劃編制提供依據(jù)。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計(jì)算分析方法，沒有什么特殊的限制。仔何企業(yè)，為一J實(shí)現(xiàn)成本分析對(duì)管理決策的有效作用，都要針對(duì)本企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和實(shí)際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。 2．是合理確定商品房銷售價(jià)格的依據(jù) 商品房銷售價(jià)格是商品房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制健全、運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價(jià)格主要由土地價(jià)格（隱含在房價(jià)之中）、房屋建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費(fèi)用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。在招標(biāo)過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標(biāo)底，進(jìn)行開標(biāo)和決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。 5．能促進(jìn)開發(fā)公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價(jià)，實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價(jià)格的基礎(chǔ)資料。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。對(duì)于開發(fā)商來說，如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關(guān)鍵。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地。在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。b、 變配電工程：高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。 網(wǎng)點(diǎn)：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用：3%=四）稅費(fèi)營業(yè)稅：（+800）3%=3%=城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：7%=教育附加：3%=計(jì)銷售收入：=利潤：=所得稅：33%=稅后利潤：=利潤比率：30 / 30。其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：15010%=15萬元（四）不可預(yù)見費(fèi)：（+++165）3%=開發(fā)間接費(fèi)計(jì)：總投資：三）銷售費(fèi)用拆遷安置：137戶補(bǔ)償90平方米，104戶補(bǔ)償120平方米。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降低融資成本。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。每一個(gè)開發(fā)商都必須根據(jù)市場(chǎng)供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個(gè)階段具體談一下成本控制。6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補(bǔ)國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動(dòng)我國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)只有實(shí)物指標(biāo)，根據(jù)實(shí)物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的，必須有一個(gè)相同的貨幣計(jì)量單位。 3．是實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù) 工程項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場(chǎng)，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價(jià)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動(dòng)，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會(huì)計(jì)師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)觀則的限制與束縛。當(dāng)然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計(jì)成本科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。成本核算是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。這就是成水分析的管理與控制職能。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，只有估算出年度成本額，才能計(jì)算出企業(yè)的利潤。具體地講，可歸納為如下三方面。 五、成本分析原理如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的補(bǔ)償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個(gè)重要的綜合指標(biāo)，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果。考慮到人民群眾低收入的現(xiàn)實(shí)，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)。（7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當(dāng)通過房屋的出售或出租回收。房屋經(jīng)祖實(shí)行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項(xiàng)以外，還應(yīng)包括如下幾項(xiàng)： （5）地租（土地使用費(fèi)）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報(bào)酬。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計(jì)征的，即按租金收入的一定比例征稅。由于管理費(fèi)屬間接成本，即屬于若干成本核算對(duì)象所共同發(fā)生的費(fèi)用，因而，管理費(fèi)應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計(jì)人受益的成本核算對(duì)象。 （3）管理費(fèi)管理費(fèi)是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的開支。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計(jì)入其歸屬的各成本核算對(duì)象。 維修費(fèi)在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動(dòng)屬于房產(chǎn)流通費(fèi)