【正文】 銀行貸款是以復利計算的，這里也應(yīng)以復利計息計入成本。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實現(xiàn)了商品租金。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當健全自身的成本分析機制。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預測功能。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟活動效益情況進行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據(jù)。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。仔何企業(yè)，為一J實現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng)營特點和實際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。 2．是合理確定商品房銷售價格的依據(jù) 商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機制健全、運轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預算來反映的。在招標過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預算作為主要依據(jù)編制標底，進行開標和決標，優(yōu)選中標單位。 5．能促進開發(fā)公司實行經(jīng)濟核算 房地產(chǎn)開發(fā)預算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價格的基礎(chǔ)資料。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關(guān)鍵。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地。在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。因為科學合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預定的投資預算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。在整個施工過程當中，要抓好施工調(diào)度，及時掌握工程進度情況，合理安排每一道工序。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。此外，在進行竣工驗收時，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。b、 變配電工程：高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。 網(wǎng)點：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費用：3%=四）稅費營業(yè)稅：（+800）3%=3%=城市維護建設(shè)費：7%=教育附加：3%=計銷售收入：=利潤：=所得稅：33%=稅后利潤：=利潤比率：30 / 30。其它財務(wù)費用：15010%=15萬元（四）不可預見費：（+++165）3%=開發(fā)間接費計：總投資：三）銷售費用拆遷安置：137戶補償90平方米，104戶補償120平方米。成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現(xiàn)企業(yè)效益。后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進行。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。開發(fā)商在工程招標時應(yīng)盡量選擇公開招標，同時應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預算。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段具體談一下成本控制。6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因為設(shè)計只有實物指標，根據(jù)實物指標是難以進行比較的，必須有一個相同的貨幣計量單位。 3．是實行招標投標的依據(jù) 工程項目實行招標，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價，提高投資經(jīng)濟效益。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價格、勞動力價格、取費標準以及國家和當?shù)卣?guī)定征收的各種稅費時有變動，因此，認真編好房地產(chǎn)開發(fā)預算，加強預算管理非常必要。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務(wù)會計觀則的限制與束縛。當然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計成本科目進行統(tǒng)計分析。成本核算是企業(yè)會計核算的內(nèi)容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項生產(chǎn)費用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。這就是成水分析的管理與控制職能。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業(yè)的利潤。具體地講，可歸納為如下三方面。 五、成本分析原理如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費的補償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個重要的綜合指標，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟活動的效果?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。（7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當通過房屋的出售或出租回收。房屋經(jīng)祖實行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項以外，還應(yīng)包括如下幾項： （5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計征的，即按租金收入的一定比例征稅。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。 （3）管理費管理費是指經(jīng)營出租房屋進行必要的管理和服務(wù)所需的開支。應(yīng)當根據(jù)準確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。 維修費在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費