【正文】 進”中明確提出：未來 A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用 A市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。④ A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（詳細、見表141至146）連體別墅區(qū)用地平衡表 表141項目計量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標表 表142項 目計量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表143項目符號設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站50009000小計50009000教育幼兒園18002500小計18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計85006800行政管理居委會200小計200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計180總計1566018300獨立別墅區(qū)用地平衡表 表144項 目計量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨立別墅區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標表 表145項目計量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個370獨立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表146項目符號設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂文化活動站30006000小計30006000教育幼兒園18002500小計18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計10049008500 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標匯總表評價結(jié)果項目總投資（萬元）108288項目總銷售收入（萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率％稅前全部投資FNPV（萬元）7259稅后全部投資FNPV（萬元）2661稅前全部投資FIRR％稅后全部投資FIRR％稅后自有資金FNPV（萬元）2824稅后自有資金FIRR％盈虧平衡點銷售率％2. 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 A經(jīng)濟發(fā)掌狀況（略） A市經(jīng)濟發(fā)狀趨勢分析（略） 項目地塊臨近城市經(jīng)濟發(fā)展分析（略） A市住宅市場分析 住宅市場供給情況分析（略） 住宅市場需求情況分析（略） A市新興住宅區(qū)域的分布分析（略） 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點： A市是目前中國經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。（2） 首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。（3） 鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達180米，周邊視野開闊。經(jīng)濟實力強,基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。 A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：① 郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠郊樓盤發(fā)展迅速。③ 品牌因素日益走強：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。由于廣園東二期工程的動工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。 A市城區(qū)的城市中心大組團、城市東翼大組團（天河新城市中心）、城市北翼大組團叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。 A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點，在“人”字的焦點上，同時還是7條拓展軸的輻射源。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。花都片區(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出。二十一世紀的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。行政區(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬?，為建設(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機遇。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。兩條城市功能拓展軸東進軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進軸”。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。作為舊城功能的補充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)。 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標是“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”，其中“東進”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進到增城的新塘、永和一線。4 項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義本項目位于A東部鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村項目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。前者屬于城市“東進拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀經(jīng)濟增長的核心區(qū)域之一。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內(nèi)動工。區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價格競爭將不可避免。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年《 A市政府工作報告》中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導的 A市新的工業(yè)中心。A北三環(huán)高速公路（荔城－花都機場）、增莞深高速公路（增城－東莞－深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。但廣園東路是國家批準立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車?？空荆瑢θ肆鬏斔筒⑽串a(chǎn)生實質(zhì)作用。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。由于靠近鐵路運輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨厚。由于水泥廠嚴重污染了環(huán)境，上世紀90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。但由于水泥廠是當?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓?，短期?nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。 A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。 分析 優(yōu)勢(S)、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合 A市人“樂水”“好林”的居住習慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢。項目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。，未來發(fā)展?jié)摿^大。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。增城市政府已于2000年10月頒布實施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對較遠。，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。與新塘等地的競爭對手相比，本項目在交通條件上尚有一定不足之處。同時由于土質(zhì)松軟，進行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當，能吸引當?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。，利于休閑渡假項目開發(fā)。，將使本項目的交通條件大大改善。，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一幟，開創(chuàng)自己的特點，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴峻的市場風險。（略）從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產(chǎn)品設(shè)計的參考，如：，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的生活習慣與需要，如果適當增加休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高?！靶蓍e度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)?！皩潜P主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風貌很契合。由于當?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。在項目規(guī)劃設(shè)計上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運動設(shè)施。，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導新的生活方式。詳見工程進度表（表1410）工程進度表 表1410本項目的土地使用權(quán)年限為70年，計算時間設(shè)定為半年一個計算期，各期成本費用按當期的支出計算，雷擊到期末。詳見表1413①連體別墅建安工程費=1430*=29221（萬元）②獨立別墅建安工程費=1630*=18761（萬元）③商鋪建安工程費=1265*=1075（萬元）總建安工程費=①+②+③=49057（