【正文】 損益表（第1張/共2張）編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242租賃收入3總成本費用(包括借款利息)1082866216621613322164304銷售稅金及附加8308477477102112605租賃稅金及附加6土地增值稅135278781662057VVVVVVVVVVVV。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際的銷售總收入。（平均價格）。目前 ，即本項目當(dāng)前融資成本為：年利率：％*＝％本項目合計需支付利息5314萬元。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從第三年開始還本付息，第六年還清。本項目開發(fā)商投入自有資金32987萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款23000萬元用于投資，剩余部分49413萬元由銷售收入補充，總投資為108288萬元。（表1418）。管理費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1管理費用(_TDCB+_GCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*元2616可預(yù)見開發(fā)成本3%2AAAAAAAAAAAATOTAL合計2616B經(jīng)營費用：8793萬元.經(jīng)營費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1廣告宣傳及市場推廣_XSSR*項6764銷售收入5%2銷售代理費_XSSR*項2705(用戶指定計算公式)3其他攤消費用_XSSR*項2029銷售收入%4AAAAAAAAAAAAAA2705TOTAL合計8793 C財務(wù)費用：5314萬元，詳見《貸款還本付息表》。不可預(yù)見費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1不可預(yù)見費(_TDCB+_GCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*項4360可預(yù)見開發(fā)成本5%2YYYYYYYYYYYYYTOTAL合計4360開發(fā)成本。詳見表1416開發(fā)期間稅費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1配套設(shè)施建設(shè)費_JAGCF*元2698建安工程費%2質(zhì)量安全監(jiān)督費_JAGCF*元196建安工程費%3供電用電負(fù)荷費8*(_ZJZMJ/100)*項576商業(yè)：8千伏/100平方米,400元/千伏4招標(biāo)活動費_JAGCF*元98建安工程費%5監(jiān)理費_JAGCF*元638建安工程費%6物業(yè)管理基金_JAGCF*元981(用戶指定計算公式)7其他_JAGCF*元491建安工程費1%8YYYYYYYYYYYYY1530TOTAL合計4148 G不可見預(yù)見費。詳見表1415。詳見表1413①連體別墅建安工程費=1430*=29221（萬元）②獨立別墅建安工程費=1630*=18761（萬元）③商鋪建安工程費=1265*=1075（萬元）總建安工程費=①+②+③=49057（萬元） 建安工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1一、項目地塊A15850基礎(chǔ)工程平方米500土建工程平方米8000內(nèi)裝修工程平方米5000安裝工程平方米1000消防工程平方米600電話入網(wǎng)平方米250智能化系統(tǒng)平方米5002二、項目地塊B12680基礎(chǔ)工程平方米400土建工程平方米6400內(nèi)裝修工程平方米4000安裝工程平方米800消防工程平方米480電話入網(wǎng)平方米200智能化系統(tǒng)平方米4003其他20527TOTAL合計49057D基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：12011萬元。當(dāng)_JSQDW為年時不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護建設(shè)費稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費附加稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_JYFWFSL交易服務(wù)管理費稅率%,(計算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率%,(計算基數(shù):租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計算方式(1國家規(guī)定 2綜合稅率)2(1按國家規(guī)定 2按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計算基數(shù):銷售收入)%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計算基數(shù):稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比%,(計算基數(shù)：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認(rèn)借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)%,年_HDBFB當(dāng)按每期經(jīng)營收入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應(yīng)并在“土地成本”中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負(fù)數(shù)則按實際大小_CZBDFS當(dāng)投資額發(fā)生變動時,默認(rèn)變動的籌資內(nèi)容1自有資金 2借款資金 3經(jīng)營收入再投入9．1．2．1開發(fā)成本估算A土地成本：本項目地塊需投入16，440萬元。詳見工程進(jìn)度表（表1410）工程進(jìn)度表 表1410本項目的土地使用權(quán)年限為70年，計算時間設(shè)定為半年一個計算期，各期成本費用按當(dāng)期的支出計算，雷擊到期末。（“項目銷售均價的確定”）本項目的開發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開始銷售；第二期建設(shè)獨立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開始銷售，第四期建設(shè)獨立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開始銷售。，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導(dǎo)新的生活方式。，盡量減少二次施工“近水而居”的特點，打好水景牌。在項目規(guī)劃設(shè)計上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運動設(shè)施。項目遠(yuǎn)離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距，強化高貴而典雅項目形象。由于當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味?！皩潜P主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項目自然風(fēng)貌很契合?！坝绊戀徺I因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點?！靶蓍e度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對通勤的便捷性要求較高。，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時應(yīng)盡量少使用方言等。（略）從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品設(shè)計的參考，如：，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一幟，開創(chuàng)自己的特點，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場風(fēng)險。在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。，具有強大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強大實力的強手。，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。 A市住宅空置量居高不下，面臨市場營銷壓力。，將使本項目的交通條件大大改善。項目附近還有占地1500畝的仙村國際高爾夫球場。，利于休閑渡假項目開發(fā)。據(jù)了解，增城市政府對整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時排出的煙塵，還直接影響到項目的景觀“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費者心存顧慮。，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。，影響項目形象。同時由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒部分土地。與新塘等地的競爭對手相比，本項目在交通條件上尚有一定不足之處。即使明年全線通車，由將出臺的《廣園東路分級收費方案》看，從 A市區(qū)到的收費要比到新塘的高一級，路程也遠(yuǎn)了一截。，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于遠(yuǎn)離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本項目幾乎不能起到任何的彌補作用。，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對較遠(yuǎn)。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個重點。增城市政府已于2000年10月頒布實施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。 A市城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目標(biāo)，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動本地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。，未來發(fā)展?jié)摿^大。而且項目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)。項目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；項目投資巨大，對地方經(jīng)濟促進(jìn)較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合 A市人“樂水”“好林”的居住習(xí)慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風(fēng)景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢。十年用心經(jīng)營一個項目的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標(biāo)消費群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團以較低推廣費用支出迅速占領(lǐng)市場，并有力地支援項目在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。 分析 優(yōu)勢(S)、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢，但若不能徹底解決水污染的問題，這一優(yōu)勢也可能變成一個劣勢。 A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。但由于水泥廠是當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓?，短期?nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。