【正文】 根據(jù)中國(guó)人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，％。詳見(jiàn)表1414基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1供電平方米4502供水平方米10803綠化工程平方米18004道路工程平方米9005煤氣接入平方米2706橋梁平方米3247三通一平平方米9008其他平方米19HHH6286TOTAL合計(jì)12011：3096萬(wàn)元。 A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買(mǎi)家。，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過(guò)往項(xiàng)目成功的開(kāi)發(fā)模式，注重射去文化的營(yíng)造，分期分批開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這些都增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。該規(guī)定明確提出：對(duì)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期動(dòng)工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費(fèi)；對(duì)于兩年未動(dòng)工建設(shè)的，可依法無(wú)償收回。“臨水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤(pán)欠缺的賣(mài)點(diǎn)。增城市人大曾制訂方案，對(duì)年生產(chǎn)4萬(wàn)噸以上的水泥廠實(shí)行限期整改，要求其破碎機(jī)、生料機(jī)、熟料機(jī)、立窯卸料口、包裝機(jī)、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運(yùn)輸帶和提升機(jī)密閉傳輸，除塵率要達(dá)到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，為樂(lè)償還貸款，廣園東路必須實(shí)行收費(fèi)，在廣園東路一、二期工程報(bào)批時(shí)有關(guān)部門(mén)就確定了收費(fèi)方案，并已上報(bào)市物價(jià)局。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大，特列出未來(lái)三年內(nèi)新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè)表（表149）： 新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè)表 表149開(kāi)發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬(wàn)平方米）投放市場(chǎng)時(shí)間香江集團(tuán)錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂(lè)增城雅居樂(lè)2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計(jì)186610025. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 地塊概況本項(xiàng)目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主要為村落，農(nóng)田和少量廠房。在A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動(dòng)下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃設(shè)置三條沿江發(fā)展帶。以 A市豐富的地形地貌，“山、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開(kāi)發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對(duì)自然生態(tài)體系的沖擊。 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)資源開(kāi)發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀(jì)發(fā)展成為:一個(gè)繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。 A市的住宅市場(chǎng)規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過(guò)剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。地塊現(xiàn)狀：（1） 地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。這些品牌在消費(fèi)者心中留下了深刻的印象，成為他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品房時(shí)首選的因素之一。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。西聯(lián)：西部直接毗鄰 A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強(qiáng) A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè)，同時(shí)對(duì)西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。 A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過(guò)增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車(chē)1個(gè)半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)珠三角任何城市。廣惠高速公路（A－惠州）設(shè)置了仙村出入口。估計(jì)到2003年底，廣園快速路延長(zhǎng)工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個(gè)半小時(shí)可到達(dá)珠三角任何一個(gè)城市。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢(shì)，但若不能徹底解決水污染的問(wèn)題，這一優(yōu)勢(shì)也可能變成一個(gè)劣勢(shì)。 A市城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目標(biāo)，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。即使明年全線通車(chē)，由將出臺(tái)的《廣園東路分級(jí)收費(fèi)方案》看，從 A市區(qū)到的收費(fèi)要比到新塘的高一級(jí)，路程也遠(yuǎn)了一截。據(jù)了解，增城市政府對(duì)整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌?！坝绊戀?gòu)買(mǎi)因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。（“項(xiàng)目銷售均價(jià)的確定”）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開(kāi)始銷售；第二期建設(shè)獨(dú)立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開(kāi)始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開(kāi)始銷售，第四期建設(shè)獨(dú)立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開(kāi)始銷售。管理費(fèi)用編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1管理費(fèi)用(_TDCB+_GCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*元2616可預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本3%2AAAAAAAAAAAATOTAL合計(jì)2616B經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：8793萬(wàn)元.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣_XSSR*項(xiàng)6764銷售收入5%2銷售代理費(fèi)_XSSR*項(xiàng)2705(用戶指定計(jì)算公式)3其他攤消費(fèi)用_XSSR*項(xiàng)2029銷售收入%4AAAAAAAAAAAAAA2705TOTAL合計(jì)8793 C財(cái)務(wù)費(fèi)用：5314萬(wàn)元，詳見(jiàn)《貸款還本付息表》。損益表（第1張/共2張）編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1銷售收入1352707765776516642205242租賃收入3總成本費(fèi)用(包括借款利息)1082866216621613322164304銷售稅金及附加8308477477102112605租賃稅金及附加6土地增值稅135278781662057VVVVVVVVVVVV。，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導(dǎo)新的生活方式?！靶蓍e度假”的比例只占8％，較去年同期的27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的項(xiàng)目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。在項(xiàng)目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟(jì)走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買(mǎi)家。，與新塘附近的樓盤(pán)相比有一定差距。，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。 A市目前大力加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開(kāi)闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒(méi)有客運(yùn)碼頭。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來(lái)將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的 A市新的工業(yè)中心。另廣深鐵路已獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行一項(xiàng)為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車(chē)線路，并可能在年內(nèi)動(dòng)工。 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”，其中“東進(jìn)”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國(guó)際機(jī)場(chǎng)在花都，在保證貫徹“機(jī)場(chǎng)控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。③ 品牌因素日益走強(qiáng)：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。環(huán)境與品牌優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤(pán)仍然暢銷無(wú)阻。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開(kāi)放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與發(fā)展?jié)摿?。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見(jiàn)肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α蓚€(gè)轉(zhuǎn)移帶：山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。、本項(xiàng)目分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個(gè)片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會(huì)區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。廣園東路延長(zhǎng)線與已建成通車(chē)的廣園東路一期和二期相接，總長(zhǎng)度為47公里，14公里的延長(zhǎng)線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開(kāi)始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過(guò)沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過(guò)仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過(guò)東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。目前，鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地?？梢灶A(yù)見(jiàn)，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響項(xiàng)目形象。，前期投入大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“供樓”的付款方式。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場(chǎng)，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂(lè)、度假等主題。公共設(shè)施配套費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1項(xiàng)目地塊A1452文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)100居委會(huì)項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)22項(xiàng)目地塊B1352文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)23FGHFGHFGH292TOTAL合計(jì)3096：4148萬(wàn)元。借款還本付息表（第1張/共2張）編號(hào)名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初 已借款累計(jì)8232146452124424948221322期初 再借款230008000600060003000(參數(shù))還款方式:2222(參數(shù))開(kāi)始還款計(jì)算期:5555(參數(shù))分幾期進(jìn)行還款:8888(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應(yīng)計(jì)利息53142324135997037246424期末 還本付息28312353935395期末 剩余借款累計(jì)82321464521244249482213219235(“還款方式”說(shuō)明： 1利息照付、一次還本 2等額還本付息 3利息照付、等額還本 %,直到還清所有本息)借款還本付息表（第2張/共2