【正文】 城市帶、西岸廣珠（澳門）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。2000年9月評審?fù)ㄟ^的《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確定了 A市都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。這些品牌在消費者心中留下了深刻的印象，成為他們在購買商品房時首選的因素之一。② 主題特征日益明顯：住宅市場細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。商品房空置高達(dá)600多萬平方米，買方市場已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力，但適銷對路，質(zhì)量上乘。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于東莞市中堂鎮(zhèn)。地塊現(xiàn)狀：（1） 地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。房地產(chǎn)項目開發(fā)總體策略作者：日期： A市項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1. 項目基本情況 位置本項目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬平方米；整個地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；（4） 項目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。 A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。3. A城市總體規(guī)劃描述 A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經(jīng)濟、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀(jì)發(fā)展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。 A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產(chǎn)業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。可以依托新機場發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。以 A市豐富的地形地貌，“山、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導(dǎo)解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的措施，力爭優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護(hù)名城，形成具有嶺南特色的城市形象。東進(jìn)：以 A市21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔－新塘－線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團，利用港口條件，在東翼大組團形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。規(guī)劃設(shè)置三條沿江發(fā)展帶。海珠區(qū)－市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。項目所在地的增城片區(qū)將是未來 A市對外加工汽車配件、化工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工的基地，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟將有較快發(fā)展。所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。在A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進(jìn)國家與地方扶持A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)，來推動地區(qū)外向型經(jīng)濟的發(fā)展。如果這一計劃實施，將大大增強增城與 A市區(qū)之間的快速集體運輸能力。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中海康城；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。由于新塘與本項目距離近，可以認(rèn)為項目的投建受此影響最大，特列出未來三年內(nèi)新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測表（表149）： 新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測表 表149開發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬平方米）投放市場時間香江集團錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計186610025. 項目開發(fā)條件分析 地塊概況本項目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主要為村落，農(nóng)田和少量廠房。同時《 A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強對飲用水保護(hù)的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。 交通 公路廣深公路（107國道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為樂償還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關(guān)部門就確定了收費方案，并已上報市物價局。但根據(jù)《 A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設(shè)在新塘。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，沒有直達(dá)道路所致。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達(dá)有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。增城市人大曾制訂方案，對年生產(chǎn)4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要達(dá)到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。雖然經(jīng)過整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對于建設(shè)大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達(dá)標(biāo)一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。前房地產(chǎn)市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。“臨水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟都有不可估量的作用。目前廣園東板塊樓盤也僅發(fā)展到新塘，項目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來發(fā)展?jié)摿Α?隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積征地作為土地儲備的做法面臨較大的政策風(fēng)險。該規(guī)定明確提出：對用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動工開發(fā)日期動工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未動工建設(shè)的，可依法無償收回。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設(shè)施的壓力。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。這些都增加了項目的開發(fā)建設(shè)成本。雖說水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。，解決現(xiàn)有水泥廠污染問題的前景比較樂觀。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價格競爭。6項目開發(fā)競爭對手分析（略）（略）：，價格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬平方米.......均是大規(guī)模或超大規(guī)模項目，其銷售價格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批顧客。項目雖地處鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，可沿用集團過往項目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推出初期就配備。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。 A市區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計具有品味，價格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時間不超過一小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。以水上運動，水上風(fēng)光為主題，作為項目賣點。經(jīng)市場比較法，獨立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價分別為4600元/平方米，3800元/平方米，區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價為5500元/平方米。9．1．2項目總投資與成本估算項目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1土地拍賣 2其它)1(1土地拍賣 2其它)_JSQ項目分成幾個計算期12最大200,單位:按計算期單位_JSQDW計算期單位(1年 2半年 3季 4月)2(1年 2半年 3季 4月)_JSSNF第1個計算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSSXH第1個計算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動判斷單位。詳見表1414基礎(chǔ)設(shè)施費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1供電平方米4502供水平方米10803綠化工程平方米18004道路工程平方米9005煤氣接入平方米2706橋梁平方米3247三通一平平方米9008其他平方米19HHH6286TOTAL合計12011：3096萬元。4227萬元，取以上a~f6項之和的5%。a管理費用：2616萬元，~f6項之和的3%?？偝杀举M用估算匯總表 表1418序號項目合計（萬元）得房成本（米/㎡）連體別墅獨立別墅商鋪一開發(fā)成本915652685301523591土地成本164405015015012前期工程費24537282633建安工程費490571430163012654基礎(chǔ)設(shè)施費120113503993105公共設(shè)施配套費3096841216開發(fā)期間稅費41481211381077不可預(yù)見費4360127145112二開發(fā)費用167224875564311管理費用26167687672銷售費用87932562922273財務(wù)費用5314155177138合計108288317235712791本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，％。① 連體別墅銷售單價：2685*（1+10％）＝2954元/㎡② 獨立別墅銷售單價：3015*（1+10％）＝3317元/㎡：① 連體別墅銷售單價：3800元/㎡② 獨立別墅銷售單價：4600元/㎡③ 商鋪銷售單價：5500元/㎡根據(jù)成本估算及計劃的工程進(jìn)度，整個銷售過程按四個組團分四批進(jìn)行，確定連體別墅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售，均價為3800元/㎡；獨立別墅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第三年開始出售，均價為4600元/㎡；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售，均價為5500元/㎡；預(yù)計建設(shè)經(jīng)營期的第六年全