【正文】 2000年9月，增城市政府更決定關(guān)閉年產(chǎn)4萬噸（含4萬噸，按機(jī)組設(shè)計(jì)能力界定）以下的水泥廠，收繳營業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。由于水泥廠嚴(yán)重污染了環(huán)境，上世紀(jì)90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級(jí)政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財(cái)政收入中的比重一度達(dá)到7成。由于靠近鐵路運(yùn)輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨(dú)厚。估計(jì)到2003年底，廣園快速路延長工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個(gè)半小時(shí)可到達(dá)珠三角任何一個(gè)城市。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運(yùn)碼頭。據(jù)悉，這一計(jì)劃已得到有關(guān)部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項(xiàng)為期五年，授信額度為28億元的貸款。 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運(yùn)為主，每天只有對(duì)開兩班往返穗深的客車?？空荆瑢?duì)人流輸送并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用。真正實(shí)行收費(fèi)時(shí)，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費(fèi)，但會(huì)允許相關(guān)部門從中提成；二、三期則可能會(huì)采取封閉式設(shè)點(diǎn)收費(fèi)的方式。但廣園東路是國家批準(zhǔn)立項(xiàng)、省政府同意收取車輛通行費(fèi)的城市快速路。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬動(dòng)工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。A北三環(huán)高速公路（荔城－花都機(jī)場）、增莞深高速公路（增城－東莞－深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。廣惠高速公路（A－惠州）設(shè)置了仙村出入口。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的 A市新的工業(yè)中心。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年《 A市政府工作報(bào)告》中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動(dòng)城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。地塊屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，℃，℃，℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可達(dá)600～700毫米，無霜期為360天左右。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價(jià)格競爭將不可避免。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。可以預(yù)見未來兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車1個(gè)半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)珠三角任何城市。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項(xiàng)為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內(nèi)動(dòng)工。目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。前者屬于城市“東進(jìn)拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長的核心區(qū)域之一。由于九運(yùn)會(huì)主場館的落成和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長為 A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。4 項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義本項(xiàng)目位于A東部鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點(diǎn)及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村項(xiàng)目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對(duì)本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。 A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”，其中“東進(jìn)”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因?yàn)槌鞘袀鹘y(tǒng)的兩個(gè)增長方向仍然會(huì)有一定的發(fā)展慣性。作為舊城功能的補(bǔ)充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強(qiáng)度的居住區(qū)。沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里；沿珠江后航道發(fā)展帶，約163平方公里；沿沙灣水道發(fā)展帶，約184平方公里。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨(dú)特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。南拓軸：地鐵四號(hào)線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學(xué)城、琶洲國際會(huì)展中心、A生物島、A大學(xué)城到A新城、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲(chǔ)備。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動(dòng)城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”。西聯(lián)：西部直接毗鄰 A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強(qiáng) A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè)，同時(shí)對(duì)西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國際機(jī)場在花都，在保證貫徹“機(jī)場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場帶動(dòng)區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。規(guī)劃確定東、南部為都會(huì)區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會(huì)區(qū)空間布局的基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。行政區(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬郑瑸榻ㄔO(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機(jī)遇。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護(hù)“云山珠水”，營造“青山、名城、良田、碧海”的山水城市。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源?；ǘ计瑓^(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。（詳見表148） A市各片區(qū)概況 表14－8序號(hào)片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會(huì)區(qū)包括 A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都花都區(qū)行政范圍3增城增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化5南沙番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會(huì)區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會(huì)區(qū)。 A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點(diǎn)，在“人”字的焦點(diǎn)上，同時(shí)還是7條拓展軸的輻射源。珠江三角洲城市群以東岸廣深（香港）城市帶、西岸廣珠（澳門）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個(gè)“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。 A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)（天河新城市中心）、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。2000年9月評(píng)審?fù)ㄟ^的《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確定了 A市都會(huì)區(qū)空間布局的基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。由于廣園東二期工程的動(dòng)工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。這些品牌在消費(fèi)者心中留下了深刻的印象，成為他們?cè)谫徺I商品房時(shí)首選的因素之一。③ 品牌因素日益走強(qiáng)：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。② 主題特征日益明顯：住宅市場細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。 A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：① 郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅速。商品房空置高達(dá)600多萬平方米，買方市場已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價(jià)格與營銷競爭壓力，但適銷對(duì)路，質(zhì)量上乘。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于東莞市中堂鎮(zhèn)。（3） 鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開闊。地塊現(xiàn)狀：（1） 地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總體策略作者：日期： A市項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1. 項(xiàng)目基本情況 位置本項(xiàng)目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬平方米；整個(gè)地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。（2） 首期用地中包括兩個(gè)自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；（4） 項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳細(xì)、見表141至146）連體別墅區(qū)用地平衡表 表141項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表142項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計(jì)算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個(gè)1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表143項(xiàng)目符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動(dòng)站50009000小計(jì)50009000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲(chǔ)蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計(jì)85006800行政管理居委會(huì)200小計(jì)200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計(jì)180總計(jì)1566018300獨(dú)立別墅區(qū)用地平衡表 表144項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨(dú)立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表145項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計(jì)算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個(gè)370獨(dú)立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表146項(xiàng)目符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂文化活動(dòng)站30006000小計(jì)30006000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500公共設(shè)施變電房50公廁50