【正文】 價的非常重要的不確定因素。 設計圖紙深度不足，導致在施工時邊修改邊施工，造成招標的造價與實際相差較遠，且造 成簽證過多，成本難以控制。 設計變更管理方面缺少專人負責，導致單身公寓室內(nèi)衛(wèi)生間位置左右與圖紙不符，而營銷部又未將銷售圖紙進行及時修改造成交房后業(yè)主不滿要求退房。故應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（設計質(zhì)保金）。 【建議】：在設計合同中加強對設計的管理，把設計的誤差率加入到設計合同中去。建立第 21 頁 共 34 頁 起動態(tài)的優(yōu)秀設計師信息庫，在確定中標單位以后，建議在合同中指定該單位的資深技術骨干作為項目的主要設計人。同時，要采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費 用比較，進行有效控制。在審圖時要全力投入，每張圖紙都要審核到位，避免事后修改；最后是在施工過程中盡可能少的修改設計，以保證成本的有效控制。另外，對于建筑物的外立面和一些重要的部位需要專業(yè)設計者全過程審核把關。這個階段很關鍵的一個難題是，要非常清楚明確我們要造什么樣的房子，要達到什么樣的目標。 【建議】：俗話說磨刀不誤砍柴功，在規(guī)劃設計的前期階段，應加強協(xié)調(diào)和把控，多組織相關部門進行評審?？傊捎谠O計的把控和協(xié)調(diào)不到位，造成施工圖設計這個源頭就出現(xiàn)了太多缺、漏、碰的問題，也必然給后續(xù)施工管理和成本控制工作帶來非常大的困難。使得整個項目無效的圖紙版本繁多，也給后續(xù)的景觀設計帶來麻煩。在沒有完全解決兩個方案如何整合統(tǒng)一的情況下，又找了深圳極尚對 RTK 的方案進行深化設計。在深化設計成施工圖后，營銷部又 引進專業(yè)的商業(yè)設計單位 RTKL，但兩個方案之間存在較大的差異。從整個項目來看，造成如此這種現(xiàn)狀，關鍵是缺少一個思路清晰、組織能力強的第 20 頁 共 34 頁 人來專門負責各專業(yè)設計的協(xié)調(diào)把控工作。 【設計管理】 項目邀請了國內(nèi)外多家設計單位來參與該工程的設計，本來這是項目宣傳的一個亮點。 商業(yè)裙房的走道照明系統(tǒng)，全部為人為控制，每天開關燈的時間和工作量是可想而知的，同時也造成能源浪費。 【建議】：該部分燈為消防時使用，按規(guī)范最低要求設置即可，且該部分燈應改為平時不亮，消防應急時亮。各樓梯內(nèi)均為無開關設計的照明系統(tǒng)，后期為節(jié)能考慮，改為聲控感應燈，增加了成本。 【節(jié)能設計】 整個單身公寓走道無自然通風井，室內(nèi)空氣沉悶需要經(jīng)常開啟風機通風，使成本大量上升。 前期規(guī)劃設計對地中海單身公寓及酒店式公寓的物業(yè)管理及社區(qū)配套用房考慮不夠充分，現(xiàn)雖也通過街道部門等審核將地中海與新都的物業(yè)管理及社區(qū)配套用房綜合考慮，在面積上達到了相關標準，但在實際管理使用中不是很合理，第 19 頁 共 34 頁 應從物業(yè)管理相關規(guī) 定考慮，地中海與～～新都完全為兩個管理區(qū)域（不共用相關公共配套設施），現(xiàn)因兩區(qū)域都為～～物業(yè)管理，若日后兩區(qū)域業(yè)委會成立，換由兩家物業(yè)管理企業(yè)分別考慮，則在管理用房上將出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。 再說，現(xiàn)在我們物業(yè)管理的維修能力低，在 BA 系統(tǒng)和建筑智能系統(tǒng)的維修保養(yǎng)不到位，也造成了整個系統(tǒng)的使用壽命縮短和后期維修成本加大，甚至可能造成系統(tǒng)的癱瘓和報棄。 前期投入較多的成本進行 BA 控制、智能建筑等的建設，由于工程前期定位和具體要求不明確，造成后期更改很多。因此，在以后的設計中，商鋪最好按 50 平方米設計，這樣合并容易，計算也容易。 （ 5）廣場的設備間設計和商鋪分隔的設計不合理。整個地下停車場，采用扶梯上下的只集 中在里維也納街（有封頂?shù)慕郑?，這導致從地下車庫到其他區(qū)域的便利性不夠。避免后期安裝時破壞外立面，影響美觀，也存在外墻漏水的隱患。而內(nèi)部廣告位、導視系統(tǒng)、軟裝等也因為安裝較晚，對原已完成的成品造成不少破壞，還有許多因為沒有預留電源，只能從筒燈內(nèi)接出，不符合規(guī)范要求，存在安全隱患。 而招商人員應該根據(jù)確定的業(yè)態(tài)進行招商，不能隨意的進行分隔和大規(guī)模的調(diào)整。然后將根據(jù)確定的業(yè)態(tài)布置和主力店的定單給設計融入到擴初設計和施工圖設計中去。還有許多區(qū)域由于排水排污、天然氣等的配套不到位，也給招商帶來許多局限性。又如樂巢會的改造，必須要在地下室增加污水池以滿足其運營要求，增加了不少成本，同時為后期維修帶來一 定的隱患。比如，四層西側(cè)區(qū)域原設計為鋼架屋頂，通透開放，適合做零售和餐飲等業(yè)態(tài)，而實際作為 KTV，需要將原有鋼架屋頂封閉，改成封閉私密的空間。 【建議】：大商家（餐飲、娛樂類）由于自身 裝修需要進行較大的調(diào)整，我方只需將水、電、氣、空調(diào)冷媒水等配套到租戶區(qū)域內(nèi)指定點，其余由租戶自行進行調(diào)整。而實際上，合同工程附件中約定的施工界線不清晰，部分工程附件由于理解角度不同，產(chǎn)生較大的分歧。同時裝修設計時，應核對與原設計用電量的差距。還有單身公寓的裝修，增設了衛(wèi)生間浴霸等大功率用電設備，卻缺乏與原設計用電量的核對，也給業(yè)主的實際使用帶來瓶頸 。同時，一旦完成設計開始施工時，經(jīng)營管理者就應該介入?yún)f(xié)調(diào)，以減少甚至杜絕施工過程或者施工完成后的修改，以保證工程的順利進行和成本的有效控制。 【建議】：今后開發(fā)的項目使用 功能和經(jīng)營業(yè)態(tài)應及早確定，明確具體要求后提交設計單位進行方案設計和擴初設計。 （ 3）如海鮮池、洗衣機房、發(fā)電機房、桑拿泳池、水景等的規(guī)劃設計，酒店管理者應及早確定位置，提出詳細要求，設計時，可以結(jié)合結(jié)構(gòu)設計一并考慮，以免后期去修改變更結(jié)構(gòu)，造成結(jié)構(gòu)的不安全性和增加加固的工程成本。甚至影響到餐梯的位置更改，致 使餐梯新安裝位置的結(jié)構(gòu)需加固處理，造成不少的成本浪費。該項目中因功能和業(yè)態(tài)等經(jīng)營者要求進行調(diào)整的變更非常多，尤其是酒店和商業(yè)，相關的例子有： （ 1）～～現(xiàn)代院根據(jù)最初設計規(guī)劃，在酒店廚房區(qū)域預留降板區(qū)。相關的報批工作要及時跟進，盡可能做到在設計階段進行調(diào)整，以符合國家和地方的要求。 第 16 頁 共 34 頁 【建議】：規(guī)劃設計時，牽涉到政府相關的部分內(nèi)容，應充分與當?shù)芈毮懿块T溝通。 景觀的設計方案沒有報規(guī)劃部門審批，就委托專業(yè)單位進行深化設計。比如：～～旁鍋爐房的選址問題（鍋爐房直接置于人員密集區(qū)商鋪下面），由于～～現(xiàn)代院按～～市區(qū)要求進行設計，而 ******鍋檢所卻要按照國家要求進行驗收，致使鍋爐房驗收不 能通過。不宜只追求工程成本，應考慮設備房設置給后期運營管理和計量等帶來的困難，詳細衡量設備房設置的性價比。 【建議】：設備房的設置，應結(jié)合建筑功能、業(yè)態(tài)等專業(yè)考慮。目前整個廣場得實際管理中已經(jīng)產(chǎn)生協(xié)調(diào)困難的情況，如 第 15 頁 共 34 頁 （ 1）商業(yè)水泵房、配電房均設置于 C 幢單身公寓地下室，泛光照明（包括單身公寓頂樓、五樓即商鋪頂樓）控制箱均設置于單身公寓各電梯控制室內(nèi)；（均由兩個不同單位交叉管理）； （ 2）單身公寓與商業(yè)共用同一地下車庫，自行車停車位只在單身公寓地下室區(qū)域有設置， 汽車位只在商業(yè)地下室區(qū)域有； （ 3）單身公寓空中花園綠化又屬于整個商業(yè)街的綠化景觀。 現(xiàn)雖分多家公司管理，但因同屬一個集團，本質(zhì)上仍為一家企業(yè)，所以在管理上能較好協(xié)作與溝通，未在管理上出現(xiàn)扯皮、糾紛。對于三家獨立核算的企業(yè)來說，能耗分攤、日常管理的協(xié)調(diào)等問題是目前無法繞開的難題。但是，對于有酒店、商業(yè)廣場、影院、辦公樓、純住宅等多種業(yè)態(tài)的綜合建筑來說，能量的計量、日常的管理維護等多方面，都存在非常大的問題，給分開單獨銷售帶來一定的麻煩。而如此不同業(yè)態(tài)的龐大工程，規(guī)劃設計使用共 同的空調(diào)主機房和消防系統(tǒng)。建筑方案設計不僅要講究造型，還要適合當?shù)氐膶嶋H情況。 再比如說，住宅的戶型設計，過于追求造型的曲線美，造成較多空間的浪費，降低了房屋的實際使用面積，而且廚房設計的面積偏小。同時通透的空間無法阻擋冬天寒冷的西北風，更顯的商業(yè)廣場的冷清， 不利于消費者停留。 第 14 頁 共 34 頁 四、工程管理 （一）工程設計 【整體規(guī)劃設計】 ******項目邀請了外國專家進行方案設計，整個廣場按照國外完全開放的理念進行設計，沒有考慮到當?shù)氐臍夂蚝拖M人群的消費習慣和觀念，不適合中國國情，現(xiàn)場實際并不適用。所以，整個項目在規(guī)劃許可證的辦理、規(guī)劃竣工測量、道路開口、單身公寓配套費的征收、商業(yè)裙房及酒店的維修基金的繳納、容積率的增補等方面為公司節(jié)省了 2020 多萬元的費用。 靈活運用相關政策，規(guī)避相關征費。 【建議】：在后續(xù)項目開發(fā)前，先對項目立項進行全盤規(guī)劃，經(jīng)全面評估后再確定具體的實施方案。 ******整個項目除酒店是后來到發(fā)改委補辦的立項手續(xù)外，其他區(qū)域為了加快開工手續(xù)的辦理，均在當時到 ******區(qū)發(fā)改委辦理了立項手續(xù)。針對計劃發(fā)生的變化，要及時調(diào)整，同時要及早考慮應對隨時可能出現(xiàn)的變化。雖然項目開發(fā)前及建設中公司按照施工單位提供的施工計劃制定了周密的開發(fā)計劃及交付計劃，但由于～～廣場項目的復雜性及施工過程中許多的不確定因素，往往使工期后延，所以各區(qū)域的竣工及交付使用都比較緊張，從工程竣工到交付使用，基本沒有給前期人員辦理各項竣工驗收手續(xù)留下多少時間，如公寓 3 月 30 日通過區(qū)質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場驗收， 5 月 18 日交付使用，去掉雙休日和五一國假，剩下 1 個月，期間要完成規(guī)劃、檔案、防雷、衛(wèi)生、環(huán)第 13 頁 共 34 頁 保、消防、工程竣工備案、面積實測及各配套合格證手續(xù)的辦理，緊張程度可想而知，若不是提前做好各 項準備，后果真的很嚴重。 【建議】：加強對施工單位竣工資料的監(jiān)督管理，可要求總包單位或監(jiān)理單位設專人負責協(xié)助甲方前期人員完成相關竣工驗收手續(xù)的辦理及各參建單位的協(xié)調(diào)，同時建議公司在施工合同中明確施工單位這方面的責任。但～～廣場各區(qū)域的檔案驗收和質(zhì)監(jiān)驗收基本都存在施工資料欠缺及達不到相關要求的問題。 施工單位移交的 施工資料缺、欠、拖的問題比較嚴重。造成這種情況并非公安部門馬虎，實是因為裙房結(jié)構(gòu)太復雜及不確定因素太多，無法編訂到 “ 號 ” 。 【建議】：今后要加強對圖紙的事前會審、討論、校對，對于圖紙修改問題要慎重決策。 第 12 頁 共 34 頁 三、前期配套 設計變動大，裙房施工圖改了一版又一版，最后連正規(guī)的圖紙都沒有，給后期手續(xù)辦理上帶來極大不便，稍有不慎，便會發(fā)生錯誤。而且這是我們的第一個商業(yè)項目，商業(yè)資源相對較為缺乏，與各個品牌間的 合作基本上沒有。由于項目處于新城區(qū)，周邊人群入住率較低，在這種環(huán)境中，我們對廣場的定位過于樂觀。或者，與商家簽定相關的補充協(xié)議，約定雙方在工程改造發(fā)生過程中的責任和義務，以便商家違約時可追回相應的款項，從而減少不可預見的損失。 在商家引進管理上，因急于填補招商空白，對商家提出的工程改造問題設想不周，對于進場前的工程改造控制方面仍存在經(jīng)驗上的欠缺，導致后期的商家進駐控制困難。銷售人員還要加強與客戶的溝通，努力建立起互信關系，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時與客戶進行溝通，努力將可能存在的糾紛在發(fā)生前化解。 對銷售階段的銷售合同內(nèi)容及相關附件資料應由各相關專業(yè)部門共同評審后確定。如單身公寓 6＃樓墨線圖問題，因前期工作的疏忽，導致了工程后期的大量改造，增加了額外的成本支出。不管是關系戶，還是一般客戶，都應當一視同仁，且一般關系戶都是釘子戶，給交房及后期的管理帶來困難。 6＃樓未公開對外銷售，且不準通知客戶，而是讓關系戶先預定，導致 6＃樓 剩余 20 套房源沒有售出。 （三）銷售管理 單身公寓 5＃樓開盤出現(xiàn)關系戶更名失控的情況。 價格策略的有效性。 推廣方式的針對性。 【亮點】 營銷定位的成功。 單身公寓的調(diào)價方面，開 盤前兩天通過業(yè)務人員回訪客戶情況，參考準客戶量與房源比例制定最低銷售價格（當時最低銷售均價為 7200 元 /平方米）后，根第 9 頁 共