【正文】 往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，工程部和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位（施工班組）按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。合同的履行：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格履行合同，但是在我們開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見(jiàn)（由于資金不到位造成不能按時(shí)支付施工班組進(jìn)度款）。7）、建議公司成立一個(gè)審計(jì)小組，對(duì)建筑材料、機(jī)械、工用具、用工、用料的成本進(jìn)行審核，而后才確定購(gòu)買和組織實(shí)施。6）、工地必須配備有專門的材料保管倉(cāng)庫(kù)（包括小五金、水電倉(cāng)庫(kù)）。 4）、切實(shí)制訂出一套行之有效的建筑材料、機(jī)械、工用具的組織、采購(gòu)、驗(yàn)收、保管制度，做到責(zé)任明確、監(jiān)管到位、進(jìn)出有據(jù)、貨帳清楚。 2）、配足機(jī)械管理人員，每個(gè)工地起碼要配二名以上的機(jī)械管理員，（其職責(zé)是工程施工和日常的機(jī)械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理）。6）、工地保安年齡過(guò)大，責(zé)任心不夠強(qiáng)，工地保安因年齡過(guò)大，行動(dòng)不便，體力弱，只看門口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴(yán)重，單海豚灣電線被偷盜價(jià)值不低于12萬(wàn)元，鋼管、扣件被偷不低于2萬(wàn)元。就海豚灣大廈工程而言，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單零星易耗材料計(jì)成本開(kāi)支29萬(wàn)元左右，按差額10%計(jì)，就多交了3萬(wàn)元；水電材料開(kāi)支約170萬(wàn)左右，按差額8%計(jì)，二項(xiàng)合計(jì)就多交了17萬(wàn)元左右。3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒(méi)有提前做出計(jì)劃，往往到要使用才叫組織，說(shuō)要馬上要，這樣，不但為難材料采購(gòu)人員，更是因?yàn)榧毙铔](méi)時(shí)間去進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量的調(diào)查對(duì)比，明知價(jià)格貴了也被迫買回，從而增加了成本開(kāi)支。建筑材料1）、材料人員不足，采購(gòu)、驗(yàn)收、保管（出入庫(kù)）一人全責(zé)，既不符合制度，也難予把工作做好。2）、有的施工隊(duì)的施工承包中沒(méi)有明確機(jī)械設(shè)備、工用具的使用和管理責(zé)任，而造成了施工隊(duì)對(duì)機(jī)械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動(dòng)器、振動(dòng)棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴(yán)重?fù)p壞和丟失，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬(wàn)元。5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。3）、在材料的組織、采購(gòu)過(guò)程中，做到貨比三家，精打細(xì)算，不拿回扣、討價(jià)還價(jià)，盡最大的能力采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。建筑材料的采購(gòu)、組織及保管： 1）、材料人員能經(jīng)常深入到各材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價(jià)格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。3）、因機(jī)械管理人員平時(shí)注意各種機(jī)械和設(shè)備的檢查，所以從公司幾個(gè)樓盤的工程施工中，未有發(fā)生因機(jī)械和設(shè)備故障而造成的工傷事故。建筑材料、機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)和保管建筑機(jī)械、設(shè)備、使用工具： 1）、根據(jù)工程的使用需要，各種機(jī)械設(shè)備、工用具都能及時(shí)組織、購(gòu)買到位，以保證正常施工。但有些項(xiàng)目沒(méi)有與工程部勾通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價(jià)差極大，如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方單價(jià)、主體工程承包單價(jià)﹝120元/㎡還未含管理及機(jī)械費(fèi)用﹞等都出現(xiàn)了承包單價(jià)偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價(jià)，成本提高。在工程承包單價(jià)上由工程部﹝三人以上參加﹞負(fù)責(zé)洽談，得出結(jié)果后報(bào)總經(jīng)理審批后才最終確定。2﹞、工程承包單價(jià)：如何控制好工程成本，工程承包單價(jià)占極重的比例。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長(zhǎng)工期，并給后來(lái)施工帶來(lái)諸多不便。而后來(lái)由領(lǐng)導(dǎo)介紹來(lái)承包的施工隊(duì)承包單價(jià)13元／㎡，且并不是包干單價(jià)，最終工程總造價(jià)為132萬(wàn)元，總工期用了180天。相反，如果施工隊(duì)不理想會(huì)對(duì)工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會(huì)帶來(lái)不利的因素。尤其是主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。我們覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。運(yùn)用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。要想從工程項(xiàng)目的建設(shè)中獲得利潤(rùn)，必須在保證安全、質(zhì)量和工期的前提下，嚴(yán)格實(shí)行成本控制。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短、平、快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。外墻刮毛后，即安裝窗框，造成窗框與墻體間的砂漿不易填實(shí)抹平。外墻抹灰或粘貼面磚的質(zhì)量不合要求 外墻抹灰空鼓、裂縫；使用了翹曲、開(kāi)裂或缺角的面磚；面磚脫落，未認(rèn)真勾縫。外墻洞口處理不當(dāng) ，上料口封堵砌筑時(shí)，與原有洞口接搓不嚴(yán)；工程竣工后，住戶在墻體上鑿取空調(diào)管洞、太陽(yáng)能熱水器管孔、排氣扇孔洞等，造成墻體及外粉裂縫。澆筑時(shí)振搗不密實(shí)、養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、拆模過(guò)早，也會(huì)造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。②砌塊、機(jī)制粘土磚、水泥的質(zhì)量達(dá)不到要求，強(qiáng)度不夠，施工所用的砂石含泥量大、超出規(guī)范要求。建筑物外墻滲漏的主要原因 　　在混凝土攪拌過(guò)程中，隨意改變水灰化，為了使做工的人好做工隨意增加用水量，使混凝土內(nèi)水分過(guò)多，使混凝土內(nèi)孔隙率增大而影響強(qiáng)度?！　』炷敛牧现械纳啊⑺槭|(zhì)量存在較大問(wèn)題，含泥率高，不認(rèn)真自覺(jué)沖洗，會(huì)降低混凝土強(qiáng)度，碎石的級(jí)配差，有些顆粒較大，砂中含河卵石過(guò)多且大，使砂、碎石配料不準(zhǔn)確；當(dāng)碎石較大時(shí)又不合理匹配各種材料用量，便會(huì)出現(xiàn)水泥漿不足的現(xiàn)象，使混凝土容易出現(xiàn)孔洞蜂窩，無(wú)法保證混凝土質(zhì)量。 　　模板是干燥，混凝土倒在模板上，它的水分馬上被模板吸走，使混凝土中的水泥不能充分進(jìn)行水化作用，在硬化過(guò)程中缺失水分，使混凝土的質(zhì)量受到嚴(yán)重影響，由于上水困難，在混凝土養(yǎng)護(hù)期間又不能有充足的水進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，這樣屋面混凝土的質(zhì)量就無(wú)法保證，因此在澆筑混凝土前認(rèn)真將模板濕透，最好在澆筑混凝土的頭天晚上將模板濕透，使模板不會(huì)大量吸入混凝土中的水分，混凝土硬化后應(yīng)派專人認(rèn)真澆水養(yǎng)護(hù)混凝土。 　　模板在用到屋面時(shí)，已經(jīng)破舊不堪，變形損壞嚴(yán)重，又不新購(gòu)進(jìn)模板，制模和技模不認(rèn)真，和好的模板變形大，縫隙大，進(jìn)行混凝土施工前又不認(rèn)真塞縫，當(dāng)混凝土倒在模板上時(shí)，水泥漿流失嚴(yán)重，造成混凝土出現(xiàn)嚴(yán)重蜂窩孔洞，粘結(jié)性差密實(shí)度不好，使混凝土的強(qiáng)度大幅度降低。屋面混凝土的質(zhì)量差密實(shí)度、粘結(jié)性差而出現(xiàn)裂縫滲漏。 ?、? 因此，應(yīng)認(rèn)真查清產(chǎn)生此通病的原因，以采取相應(yīng)措施加于防范，避免以后的鋼筋混凝土屋面不再出現(xiàn)裂縫滲漏現(xiàn)象，使用戶滿意。3）三個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的天面、衛(wèi)生間開(kāi)裂滲水問(wèn)題。⑥裂縫是混凝土結(jié)構(gòu)中普遍存在的一種現(xiàn)象，在大體積混凝土構(gòu)件中尤為明顯，它的出現(xiàn)不僅會(huì)降低建筑物的抗?jié)B能力，影響建筑物的使用功能，而且會(huì)引起鋼筋的銹蝕，混凝土的碳化，降低材料的耐久性，影響建筑物的承載能力。⑤保證新澆灌混凝土有適宜的硬化條件，防止因早期干縮而產(chǎn)生裂縫。④對(duì)大體積混凝土采取分層澆灌，分層厚度一般為80cm～100cm，這樣可加速散熱減少混凝土硬化中的水化熱，降低內(nèi)外溫差，避免溫差應(yīng)力引起的裂縫。為此，炎熱天氣澆灌混凝土宜降低澆灌溫度，可采取摻冰水?dāng)嚢璧却胧?；寒冷天氣澆灌混凝土以不遭凍為度。事先?yīng)預(yù)測(cè)混凝土的澆灌溫度Ta和水化熱溫度Tb，Ta+Tb即為混凝土的最高絕熱溫度。這些措施都能一定程度上減少因溫差原因造成的開(kāi)裂。選用良好級(jí)配的骨料，嚴(yán)格控制砂、石含泥量，加強(qiáng)振搗，保證混凝土的物理力學(xué)性能。厚大結(jié)構(gòu)的表面干燥收縮快，中心干燥收縮慢，表面的干縮受到中心部的約束，將在表面產(chǎn)生拉應(yīng)力，這往往也會(huì)促使裂縫產(chǎn)生。②干燥收縮。在澆灌后3～5天內(nèi)，內(nèi)部溫度的上升使混凝土表里形成很大溫差，降溫時(shí)，內(nèi)部對(duì)外部的收縮形成約束，其表面將產(chǎn)生很大的拉應(yīng)力。水泥水化熱引起的溫升一般達(dá)到20～30℃，而混凝土水熱化過(guò)程溫度超過(guò)30℃以上，有時(shí)更高。2）海豚灣大廈主體工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)換層大梁龜裂的質(zhì)量事故，裂縫產(chǎn)生的原因有以下幾方面：①混凝土水熱化過(guò)程。存在的質(zhì)量問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：1）海豚灣大廈2009年8月8日出現(xiàn)的技護(hù)樁坍塌事故，造成直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)100多萬(wàn)元，間接損失達(dá)2000多萬(wàn)元，工期延長(zhǎng)3個(gè)月。工程質(zhì)量與施工安全我們公司所開(kāi)發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目工程在質(zhì)量上都能一次性順利通過(guò)質(zhì)檢、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位的驗(yàn)收，且未發(fā)生過(guò)重大的質(zhì)量安全事故，在確保工程質(zhì)量和