【正文】 積10萬(wàn)平方米以上，地上地下設(shè)置1300個(gè)停車位（約1200平方米），項(xiàng)目評(píng)估總市值約10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點(diǎn)工程。主要的公共交通及其路線公交路線： 121 阜成門—西黃莊 56 菜戶營(yíng)—定慧寺橋 804 花鄉(xiāng)駕?！f湖 336 阜成門—大峪 701 南湖渠—玉海園南口 850 北七家村—古城西街 921 東湖—大峪 981 蓮花池—上岸種植園 小12路 塔院—南辛莊 小25路 中海雅園小區(qū)—河灘 小15路 中海雅園—銀建公司 967 北崗子—鴻益駕校 746 阜成門—高井 603 草橋欣園—玉泉路北口 850 南七家—張儀村 854 宣頤家園—香山東路 368 左安路—定慧橋 617 廣安門—玉泉路 846 翠福園—定慧橋 982 西客站—西北旺 809 岳各莊西站—北苑輕軌站 851 張儀村—南七家 運(yùn)通113 吳莊—萊廣營(yíng) 740 十八里店—十八里店 977 胡春苑—馮村西里 運(yùn)通106 北宮門—半壁店 運(yùn)通202 趙公口長(zhǎng)途站—定慧寺 運(yùn)通102 趙公口長(zhǎng)途站—錦繡大地市場(chǎng)601 金五星百貨—定慧寺 941北苑家園—恩濟(jì)西街康恩專線 恩濟(jì)西街—康家溝 759 良鄉(xiāng)鴻順園—頤和園南門733 嘉園—香山 735錦繡大地市場(chǎng)—郁金香花園905 長(zhǎng)豐園—頤和園南門 414恩濟(jì)西街—翠林小區(qū)748 育新小區(qū)—曉月苑小區(qū)項(xiàng)目對(duì)外交通狀況本項(xiàng)目處于交通樞紐地段，向北距離香山公園，八大處公園大約有20分鐘的車程，距中關(guān)村科技園區(qū)也只有10分鐘的車程，到香格里拉飯店大約10分鐘的車程。小區(qū)南側(cè)八里莊路可同四環(huán)和恩濟(jì)里大社區(qū)。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀主要的交通主干道A． 南北干道：西四環(huán)主輔路往北可達(dá)中關(guān)村核心區(qū)，往南可到西澳中心長(zhǎng)安街地區(qū)。 B、人文、歷史景觀本項(xiàng)目周邊云集各大部委、國(guó)家機(jī)關(guān)，還擁有中關(guān)村、學(xué)院路一帶濃郁的知識(shí)氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質(zhì)絕佳的生活居住區(qū)域。同時(shí)明清期間就建造了大量的園林，皇家的三山五園坐落于此，昆玉河和永定河也流經(jīng)這里。第四部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查位置：“中冠家園”位于西四環(huán)定慧北立交橋的東北角，周邊生活配套齊全，各大醫(yī)院、各種特色餐廳、四通八達(dá)的公共交通線路、輻射往北的高等學(xué)府等等，匯成豐富的社區(qū)生活。目標(biāo)客戶購(gòu)房最在意的功能區(qū)目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能 目標(biāo)客戶認(rèn)為滿意的主臥室面積目標(biāo)客戶心目中衛(wèi)浴的意義 目標(biāo)客戶使用浴缸的程度目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的空間規(guī)劃目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室面積需求 目標(biāo)客戶對(duì)廚房的面積需求 1目標(biāo)客戶對(duì)餐廳的面積需求 1目標(biāo)客戶陽(yáng)臺(tái)的用途13目標(biāo)客戶希望窗臺(tái)的高度是 14目標(biāo)客戶認(rèn)為最佳的采暖方式 15目標(biāo)客戶希望小區(qū)的會(huì)所功能 運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、社交活動(dòng)、兒童教育中心3 3%運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、社交活動(dòng)、生活機(jī)構(gòu)27%運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空間、餐飲、生活機(jī)構(gòu)21%其 他19%16目標(biāo)客戶的園林景觀風(fēng)格的偏愛(ài) 1目標(biāo)客戶購(gòu)買西部房產(chǎn)最重視 在對(duì)購(gòu)房影響因素的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有交通環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、教育條件和等因素起著決定性作用，而其中尤以大環(huán)境對(duì)買房人的影響最大，％。（四） 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好購(gòu)買面積建筑面積（㎡）所占比例507015%7010015%10013020%13015035%15018010%180以上5%被調(diào)查者有35%購(gòu)房時(shí)首選130—150㎡的住宅，20%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說(shuō)明多數(shù)購(gòu)房者對(duì)居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。購(gòu)房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格17%位置16%交通10%物業(yè)管理10%戶型9%社區(qū)環(huán)境12%配套設(shè)施11%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)6%房屋質(zhì)量9%被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及社區(qū)環(huán)境。 （三）主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 購(gòu)房目的 55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住， 其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。 鄰里素質(zhì)的重要性作為一個(gè)高尚社區(qū)，鄰里的素質(zhì)也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標(biāo)之一。在對(duì)二次及多次置業(yè)決策時(shí)間的選擇: 在宏觀經(jīng)濟(jì)形式趨好的情況下，人們對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期前景抱樂(lè)觀態(tài)度，消費(fèi)信心十足，同時(shí)房地產(chǎn)的大額投資、市場(chǎng)秩序的有待規(guī)范和一次置業(yè)的經(jīng)歷也使大多數(shù)買家會(huì)慎之又慎，三思而后行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠購(gòu)買單價(jià)在7000元/平方米左右的購(gòu)房者，其家庭年收入大多集中于20萬(wàn)元以上（見(jiàn)下表）可以說(shuō)是國(guó)家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，使得越來(lái)越多的人有想法、有能力購(gòu)買中高檔商品房。在對(duì)職業(yè)性質(zhì)和職務(wù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 這表明，外企、合資性質(zhì)的企業(yè)薪金水平和住房福利體系領(lǐng)先于其他性質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)也證實(shí)了民營(yíng)、私營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)所起到的促進(jìn)作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭(zhēng)高低的氣勢(shì)。四、客戶群分析本表數(shù)據(jù)分析來(lái)源于公司代理西部項(xiàng)目客戶資料鎮(zhèn)里所得（一）客戶類別細(xì)分職業(yè)特征 家庭構(gòu)成行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)% 商業(yè) %房地產(chǎn)業(yè)%文化行業(yè)%信息行業(yè)%金融行業(yè)%醫(yī)療行業(yè)%其它%被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購(gòu)房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購(gòu)房的中堅(jiān)力量，%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對(duì)性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。漫板、湯泉逸墅、北京印象到目前為止已經(jīng)即將結(jié)案。本地區(qū)近兩年的項(xiàng)目銷售都比較理想，因此市場(chǎng)潛力巨大。市場(chǎng)存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項(xiàng)目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項(xiàng)目都已基本進(jìn)入銷售尾期，在銷的項(xiàng)目銷售進(jìn)度也保持平穩(wěn)水平。高端物業(yè)如觀瀾國(guó)際花園、湯泉逸墅、誠(chéng)品建筑的銷售價(jià)格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠(chéng)品建筑的均價(jià)最高，同時(shí)達(dá)到了8300元/平方米。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對(duì)于銷售上來(lái)講不是主要問(wèn)題，但可以此來(lái)增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。l 由于四居的面積大，總價(jià)高，市場(chǎng)需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。由于它是市場(chǎng)主力戶型，基本上每個(gè)項(xiàng)目都以三居來(lái)體現(xiàn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從我公司對(duì)這些項(xiàng)目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。l 8個(gè)項(xiàng)目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在130㎡左右。本案的兩居面積在60～90㎡左右，和區(qū)域市場(chǎng)的面積差在20～30㎡左右。所以看來(lái)，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場(chǎng)的稀缺性的前提下銷售，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)消化。漫板232～～90%世紀(jì)城3期～～～83%觀瀾國(guó)際花園896～～65%北京印象800～～～95%樂(lè)府江南1565～～90%湯泉逸墅358126～135132～308153～32799%酈城4781～～～～65%本 案61850～7060～90100～140140～165配比17%16%66%1%戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目5個(gè)有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項(xiàng)目中所占的比例都不是很大。漫板智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報(bào)警器、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯世紀(jì)城3期日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯觀瀾國(guó)際花園廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)毛坯北京印象周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修樂(lè)府江南周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修湯泉逸墅周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修酈城周界報(bào)警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)毛坯樓宇設(shè)施分析：從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個(gè)項(xiàng)目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主的日常生活、為物業(yè)管理創(chuàng)造便利性還可以為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。社區(qū)內(nèi)采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化35%景觀設(shè)計(jì)特色分析：本區(qū)域的項(xiàng)目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風(fēng)格很好的規(guī)劃了自己的園林風(fēng)格，例如：樂(lè)府江南的徽派建筑風(fēng)格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國(guó)際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長(zhǎng)橋以及特色噴泉來(lái)突出親水的主題，作為本案來(lái)講，在園林的設(shè)計(jì)上應(yīng)配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風(fēng)格，即能對(duì)項(xiàng)目的銷售起到推進(jìn)作用又兼顧實(shí)用性。以文化為主題的綠化帶35%觀瀾國(guó)際花園社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場(chǎng)的主體景觀64%北京印象“ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進(jìn)，突出了局部與整體、水景的布置作為重點(diǎn)。漫板9800平方米綠化庭院：多個(gè)具有主體特色的景觀園林43%世紀(jì)城3期工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習(xí)場(chǎng)。l 本案從建筑面積上來(lái)看比較適中，但由于所處位置的緣故，決定了容積率相對(duì)較高，這些都是由于地塊和設(shè)計(jì)上的因素，所以本案應(yīng)從自身品質(zhì)，包括立面，材質(zhì)等方面上尋求突破口來(lái)彌補(bǔ)弱化這些因素。所以本案設(shè)計(jì)上在突出自身風(fēng)格的同時(shí)一定要注意區(qū)域內(nèi)客戶群的接受力，以免對(duì)今后的銷售造成尷尬的局面?？梢钥闯?，規(guī)模大的項(xiàng)目是以勢(shì)取勝，而較小的項(xiàng)目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。由云樓、山樓、點(diǎn)塔、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實(shí)主義建筑設(shè)計(jì)大師六角鬼丈建筑設(shè)計(jì)。四、六層帶電梯，戶戶朝陽(yáng)遙望西山。建筑外觀現(xiàn)代簡(jiǎn)約，融入中國(guó)建筑元素。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合式“之”字型的建筑布局。世紀(jì)城3期1200000㎡2480000㎡板塔結(jié)合，分為十個(gè)園區(qū)。：項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建 筑 設(shè) 計(jì) 特 色誠(chéng)品建筑59300㎡148000㎡低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設(shè)計(jì)綠波l 本案從配套設(shè)施上來(lái)講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬(wàn)壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。另外，十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個(gè)地區(qū)。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場(chǎng)、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國(guó)最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨(dú)一無(wú)二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。觀瀾國(guó)際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬(wàn)壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局樂(lè)府江南半壁店永定路一號(hào)緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。l 通過(guò)8個(gè)代表性樓盤了解北京西部市場(chǎng)的總體特征；l 通過(guò)暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格