房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工作研究分析-文庫(kù)吧資料
2025-08-02 04:58本頁(yè)面
【正文】 三、 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略從目前成都市的商業(yè)運(yùn)作模式上來(lái)看，主要分為六大模式。相對(duì)的來(lái)說(shuō)，具有川西民族特色特別是接近西藏部分地區(qū)的風(fēng)土人情早就已經(jīng)吸引了許多旅游愛(ài)好者的眼球。并彌補(bǔ)羊西線上沒(méi)有旅游景點(diǎn)的缺憾，從而實(shí)現(xiàn)借羊西線餐飲娛樂(lè)一條街已經(jīng)名聲在外的天然優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，國(guó)際會(huì)展中心到時(shí)必將成為西部的貿(mào)易會(huì)展的重要場(chǎng)所，吸引全國(guó)商家到這里來(lái)參展，商家們空閑的時(shí)間的去處潛在著無(wú)限的商機(jī)。在表現(xiàn)手法上，借用現(xiàn)代元素極力表現(xiàn)錦城文化的特點(diǎn)，讓購(gòu)物、休閑者在這里不僅可以享受到舒適的環(huán)境，并能領(lǐng)略到川西民族文化的氣息。具體來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的名稱上，建議采用“錦城之春”，一方面突顯成都市又稱“錦城”的文化內(nèi)涵，將項(xiàng)目定位在成都市乃至全國(guó)的高度上，有利于項(xiàng)目的宣傳推廣；再者“錦城之春”與電影“小城之春”僅一字之別，易引起人們的共鳴，且“小城之春”歷史上經(jīng)過(guò)了兩次拍攝，具有很高的藝術(shù)價(jià)值和欣賞價(jià)值，項(xiàng)目取名為“錦城之春”寓意深遠(yuǎn)，希望成為成都市商業(yè)地產(chǎn)的傳世之作；其次，“錦城之春”也寓意成都市商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，該名字具有很廣泛的包容性，而且春天是萬(wàn)物復(fù)蘇的季節(jié)，給人以美麗、時(shí)尚、欣欣向榮的想象空間，比較吸引女性的喜歡。所以我認(rèn)為，公司擬開(kāi)發(fā)的這個(gè)項(xiàng)目既有機(jī)遇，也存在挑戰(zhàn)，必須慎之又慎，在定位上必須下足功夫，巧妙的避開(kāi)兩大商業(yè)片區(qū)給項(xiàng)目制造的威脅，否則同質(zhì)規(guī)劃，勢(shì)必失敗。其次，從人們的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，羊西線的餐飲娛樂(lè)已經(jīng)成形，人們是否愿意到一個(gè)新的地方進(jìn)行消費(fèi)還是個(gè)未知數(shù)；而且在羊西線上馬上要建起一個(gè)超大的百貨——?dú)W尚百貨，勢(shì)必要分流相當(dāng)一部分消費(fèi)群體。另一方面該地屬于商業(yè)“生地”，需要人為營(yíng)造商業(yè)氛圍，且項(xiàng)目的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)還需要等待市政規(guī)劃路的暢通，預(yù)計(jì)該道路完全通車(chē)大約2年的時(shí)間，2年以后的市場(chǎng)需求格局很難精確的預(yù)計(jì)。而在這一工作方面，我認(rèn)為公司的重視程度不夠，首先看市調(diào)人員的組成，他們都沒(méi)有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，甚至部分人員剛從學(xué)校畢業(yè)，連基本的工作經(jīng)驗(yàn)都沒(méi)有；其次從領(lǐng)導(dǎo)來(lái)看，沒(méi)有向他們下達(dá)明確的工作任務(wù)，沒(méi)有對(duì)市調(diào)工作進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，關(guān)于市調(diào)的目的、目標(biāo)以及計(jì)劃甚至到基本的文案、問(wèn)卷設(shè)計(jì)都是由他們自發(fā)完成的，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，公司非常幸運(yùn)可以招聘到如此具有責(zé)任心的員工，但是尚缺乏科學(xué)性和專業(yè)性。因?yàn)橐粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，涉及到建筑規(guī)劃、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷(xiāo)售以至商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理等諸多環(huán)節(jié)，而市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。二、 公司擬發(fā)展項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及定位元亨集團(tuán)成都市金港房屋開(kāi)發(fā)公司歷經(jīng)10年的發(fā)展，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但是從過(guò)往的開(kāi)發(fā)歷史來(lái)看，其開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)建筑目前空置將近6000平方米，主要原因在于前期規(guī)劃及定位不合理所至。二是市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃。據(jù)了解，藍(lán)色加勒比在6月8 日至10日三天內(nèi)，就達(dá)成銷(xiāo)售額4500萬(wàn)元，羅馬假日廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月就完成銷(xiāo)售額的80%。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，一環(huán)路至二環(huán)路之間的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售最為火爆，預(yù)售面積16137平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積68271平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積是預(yù)售面積的4倍多；其次是府南河內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)；二環(huán)路至三環(huán)路的商業(yè)地產(chǎn)雖然施工面積最大，但并不被投資者看好，%，應(yīng)該引起開(kāi)發(fā)商的重視。從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，成都市二環(huán)路到三環(huán)路之間是今年開(kāi)發(fā)量最大的區(qū)域，施工面積449555平方米，%；其次是一環(huán)路到二環(huán)路，%。同時(shí)，從商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，將2003年稱為“商業(yè)地產(chǎn)年”確實(shí)名副其實(shí)，在這些開(kāi)發(fā)商中，除了本地資金的大量介入外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、上海友誼集團(tuán)、戴得梁行等外地、境外資金的進(jìn)入，更加速了成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，并逐漸形成了以6大中心商業(yè)圈和社區(qū)商
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