【正文】 區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖 蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 70 平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 60 萬(wàn)人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。 十年來(lái)，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。 中新雙方財(cái)團(tuán)還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ CSSD），具體負(fù)責(zé)成片 土地開(kāi)發(fā)建設(shè)。 園 區(qū)的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 260 平方公里，下轄四個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?23 萬(wàn)。 (2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃 ① 園區(qū)簡(jiǎn)介 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡政府間重要的合作項(xiàng)目。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構(gòu)筑環(huán)湖旅游道路，加強(qiáng)景點(diǎn)和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點(diǎn)和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸 —— 該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。 蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘? ● 長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一 ● 重要的風(fēng)景旅游城市 ● 國(guó)家歷史文化名城 ● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) ● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境 ③ 五個(gè)副中心 常熟市區(qū)是國(guó)家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風(fēng)景旅游城市，是全省新興的中心城市。 圖 11： 2020— 2020 年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖 0202040006000800010000120201400016000180000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %人均收入 9274 10515 1 0 6 1 7 . 1 1 2 3 6 1 . 5 14451 16276增長(zhǎng)幅度 1 0 . 3 0 % 1 3 . 4 0 % 0 . 9 0 % 1 6 . 4 2 % 1 6 . 9 0 % 1 2 . 6 0 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 表 9： 2020— 2020 年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均收入 9274 10515 10617 12361 14451 16276 增長(zhǎng)幅度 ％ % % % % % 人均 GDP 少了，但人均收入較 04 年有所增加，增幅 %，購(gòu)買(mǎi)力上漲，對(duì)促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的（尤其是二手房市場(chǎng)）活躍來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好消息。 增長(zhǎng)幅度 ％ ％ ％ ％ % % 圖 9：蘇州市 2020~2020 年施工 /竣工 /實(shí)銷(xiāo)面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn) ㎡ ） 25764600 1600 72205001000150020202500300035004000450050002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工房屋面積 竣工房屋面積 住宅銷(xiāo)售面積 由上組圖可以明顯看出自 2020 年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展， 2020年施工房屋增長(zhǎng)幅度 %， 2020 年竣工房屋增長(zhǎng)幅度 ％， 這些體量基本會(huì)在 05～ 06 年完工，因此， 06 年蘇州住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，目前市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生 320 萬(wàn)空置房，加上今年的新供應(yīng)體量， 今年的住宅供應(yīng)量將超過(guò) 800 萬(wàn)㎡。 表 5： 2020— 2020 年蘇州市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額（單位：萬(wàn)元）及其漲幅 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房 地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300 增長(zhǎng)額度 % % % % % % 圖 8： 2020— 2020 年蘇州市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額及漲幅圖（單位：萬(wàn)元） 0100000020200003000000400000050000000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300增長(zhǎng)額度 1 1 . 4 0 % 9 . 1 0 % 5 6 . 4 0 % 6 5 . 8 0 % 8 7 . 9 0 % 2 3 . 9 0 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 自 2020 年起，房地產(chǎn) 投資開(kāi)發(fā)額 連續(xù)三年增長(zhǎng)率超過(guò) 50％， 2020 年增長(zhǎng)率 更是接近 90%， 也正是這一階段蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說(shuō)是處于一個(gè)發(fā)展過(guò)熱的局面。 圖 3： 2020 年 12 月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖 (單位：萬(wàn)元 ) %%輕工業(yè)：重工業(yè)： 從 2020 年 12 月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對(duì)比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，各種人才也會(huì)繼續(xù)涌入蘇州，他們對(duì)居住環(huán)境的高要求，將帶來(lái)強(qiáng)大市場(chǎng)需求，因此，未來(lái)幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對(duì)高端物業(yè)的渴需將會(huì)繼續(xù)被強(qiáng)化。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)背景及 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和本項(xiàng)目的影響關(guān)系分析? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目前，蘇州工 業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了機(jī)械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等 11 個(gè)行業(yè)。 隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)蘇州。 65 歲以上老人占蘇州全市總?cè)丝诒壤鹉暝黾?，最近幾年已達(dá) 11％， 蘇州人口的年齡構(gòu)成已進(jìn)入了老齡化階段。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，其中市區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人。使蘇州的城區(qū)面積猛增到 1730 平方公里。 2020 年 3 月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。共有 130 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 1949 年 4 月，成立蘇州市， 1983 年與蘇州地區(qū)合并。 清雍正二年 (1724)，為江蘇省會(huì)，蘇州府轄 9 縣，長(zhǎng)洲縣、元和縣、吳縣同城而治。元末，張士誠(chéng)據(jù)城稱王，改名隆平府。宋政和三年 (1113)，升蘇州為平江府。梁太清三年 (549)，侯景 作亂，城遭荼毒。秦設(shè)吳縣，為會(huì)稽郡治。 (2)蘇州古稱吳。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312 國(guó)道東接上海 1 小時(shí)車(chē)程，北離南京 2 小時(shí)車(chē)程，并 有機(jī)場(chǎng)路直通虹橋機(jī)場(chǎng)。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉(cāng) 3 個(gè)國(guó)家一類(lèi)長(zhǎng)江口岸。吳中區(qū)穹窿山主峰高 ，為全市最高點(diǎn)。02? 之間，東鄰上海，西傍無(wú)錫，南接浙江，北依長(zhǎng)江，面積 平方公里，占全省面積的 %。20? ，北緯 30176。東經(jīng) 119176。 城邦 ” 和 “ 和喬麗晶酒店式公寓 ” 07 號(hào)地塊區(qū)域未來(lái)的巨大增值潛力和未來(lái)區(qū)域內(nèi)繁榮之景象展露無(wú)疑 二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析 蘇州市概況 蘇州市地理位置、區(qū)縣劃分 (1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫 16 度上下，年降水量 1100 毫米左右。 ② 獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型 標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ③ 機(jī)場(chǎng)路即將南遷，原機(jī)場(chǎng)路改做 金雞湖南側(cè)景觀大道 ④ 目前，大湖 由于地塊大，總價(jià)高，在 一定程度上屏蔽了一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，加上“ 中海發(fā)展 ” 園區(qū)項(xiàng)目的成功操作，對(duì)市場(chǎng)有足夠的信心，因此 07 號(hào) “ 地王 ” 最后被中海地產(chǎn)以底價(jià)獲得。 該地塊總宗地面積為 ㎡，起拍總價(jià)達(dá) 億 ，是今年蘇州地區(qū)的 “ 地王 ” ，備受各方矚目。其中備受矚目的本項(xiàng)目地塊 —— 07 號(hào) “ 地王 ” ，被中海地產(chǎn)以 億獲得。 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 項(xiàng)目自身概況 2020 年 12 月 29 日蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國(guó)際大廈4 樓會(huì)議廳舉行。沿南側(cè)機(jī)場(chǎng)路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心 —— CBD 商業(yè)街區(qū)。 由于項(xiàng)目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開(kāi)發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè) 生活配套也不斷新增。 城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個(gè)在售中高檔住宅項(xiàng)目。 蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃報(bào)告 目 錄 一、項(xiàng)目概況 蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析 ??????????????????? ...6 周邊環(huán)境分析 ????????????????????? ....? ..?6 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析 ????????????? .?? ....?? .7 項(xiàng)目自身概況 ????????????????????? .?? .?? .? ..? ...7 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃 ???? .?? .????????????? .?????? .?8 二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 蘇州市房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)背景分析 ??????????????? .? ..? ,9 蘇州市概況 ??????????????????????? ..???? .? ....9 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān) 系 分析 ?????????????????? .? .........11 蘇州市城市規(guī)劃概況及對(duì)本項(xiàng)目的影響 ????????????????? ..25 蘇州市房地產(chǎn)政策概況對(duì)本項(xiàng)目的影響 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查 ????????????????? .28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析 ????????????????? ????? .32 蘇州房地產(chǎn) 2020 年發(fā)展態(tài)勢(shì)總結(jié)及預(yù)測(cè) ????????????????? 33 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 ????????????????????? ..35 蘇州市區(qū)二級(jí)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）分析 ????????????????? ..38 蘇州市區(qū)三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）概況及分析 ?????????????? ..42 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 ????????????????? .42 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域板塊分析 ????????????????????? ..46 蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) ??????????????????? .46 園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì) ???????????????????????? ..48 近年內(nèi)各年度園區(qū)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況 ???????????????? 48 園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況 ????????????? . 49 園區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ???????????????? ..................57 典型個(gè)案和基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ????????????????????? ..61 三 、蘇州各類(lèi)物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析 蘇州各類(lèi)物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況 ??????????????? .??? 69 寫(xiě)字樓 ??????????????????????????????? ..69 類(lèi)別墅 ??????????????????????????????? ..70 多層等低密度住宅 ?????????????????????????? ..75 高層及小高層住宅市場(chǎng) ???????????????????????? ..76 蘇州各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的主要特征 ?????????????????? 79 蘇州各區(qū)域典型個(gè)案分析 ???????????????? .??? 80 四、消費(fèi)者需求分析 區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者細(xì)分及需求分析 ????????????????? 84 何謂市場(chǎng)需求 ?................................................................................................................84