【正文】 景公園。 ? 商業(yè)特色 中天湖畔廣場分為地下一層、地上三層 。建筑面積 25000平方米（地下一層、地上三層），占地 16000 平方米，是集精品購物、娛樂休閑、品牌餐飲、生活超市、金融服務(wù)于一體的時尚購物中心。 ? 商業(yè)設(shè)施形式多樣 目前園區(qū)的商業(yè)形態(tài)有以下幾種：鄰里中心的圍合式商業(yè)設(shè)施、左岸商業(yè)街的沿街商業(yè)設(shè)施以及天翔商業(yè)街的小區(qū)配套商業(yè)房；每種商業(yè)設(shè)施都是有其各自的特色和消費(fèi)人群，滿足不同人士的要求。 ? 餐飲業(yè)在園區(qū)商業(yè)中占重要位置 從園區(qū)湖西目前的發(fā)展來看，餐飲業(yè) 在園區(qū)的商業(yè)設(shè)施中占有重要位置，從北門飯店、川福樓等大型中式餐飲以及肯德基等西餐廳爭相在園區(qū)入駐可見一斑。湖東的商業(yè)設(shè)施雖然剛剛起步，但起點很高，并且出現(xiàn)了在湖西沒有的商業(yè)形態(tài)，未來湖東商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。同時左岸商業(yè)街等也提供了大量的商業(yè)設(shè)施，與鄰里中心形成互補(bǔ)。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對單一，能提供的優(yōu)質(zhì)商鋪較少，因此市場有效需求十分旺盛，特別是首層商鋪需求量大。具體面積劃分見下表： 表 5A 1 1 1 2 2 2 2 28 層各戶型面積（單位：平方米） 戶別 A B C D E F G H 建筑面積 表 5B 1 1 2 2 29 層各戶型面積（單位：平方米） 戶別 A B C D E F G H J 建筑面積 表 5C 1 1 25 層各戶型面積（單位：平方米） 戶別 A B C D E F G H 建筑面積 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 21 2． 4 園區(qū)目前商業(yè)狀況分析 2． 4． 1 供應(yīng)特征 目前園區(qū)湖西商業(yè)區(qū)的格局正在發(fā)生著變化，湖西的商業(yè)中心正處于由新城鄰里中心向中央CBD 地區(qū)進(jìn)行過渡階段。 4. 回報款為稅前款，稅款由業(yè)主自己承擔(dān)。 2. 回報款按季度付發(fā)給業(yè)主。商鋪部分目前還沒有銷售。適達(dá) TEMPSTAR 家庭供暖熱水系統(tǒng)：德國 威能 Vaillant 衛(wèi)生潔具：日本 TOTO 彩電：荷蘭 飛利浦 PHILIPS 冰箱、洗衣機(jī)（可烘干）：瑞典 伊萊克斯 Electrolux 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 20 凈水器：開能 Cannature 食物垃圾處理機(jī)：美國 愛適易 ISE 烤箱、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、微波爐、消毒柜：意大利 華倫帝 VALENTI 水槽：瑞士 弗蘭卡 FRANKE 可視對講機(jī)：美國 霍尼韋爾 Honeywell 2． 3． 2 高峰會 高峰會位于蘇州工業(yè)園區(qū) CBD 中心，緊鄰園區(qū)管委會，距金雞湖僅 500 米，湖濱公園與中央公園分立兩側(cè)。 ? 中茵皇冠包租方式： 包租 5 年，年回報率 %； 回報款按季度劃至業(yè)主帳戶； 包租合同由業(yè)主與物業(yè)公司簽定； 回報款為稅前款，稅款由業(yè)主自己承擔(dān)。由于位置優(yōu)越，中茵皇冠在設(shè)計上充分利用了金雞湖的湖景資源，使得每一套住宅均可以看到金雞湖，這也是其重要的賣點之一。月 ) 3． 0 2． 0 8 4． 0 7． 0 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 19 2． 3 園區(qū)重點樓盤分析 2． 3． 1 中茵皇冠國際 中茵皇冠國際位于金雞湖西新蘇國際大酒店內(nèi)，是一幢 18 層的小戶型公寓，總建約 14 萬平方米，有兩種戶型 （一室一廳一衛(wèi)）和 平方米（兩室兩廳兩衛(wèi)），共 130套，兩種套型各 65 套。于 05 年 8 月交房。青庭國際公寓的配套設(shè)施高檔豪華，由著名的第一太平戴維斯 (FPD)進(jìn)行管理，高達(dá)7 元 /平方米 2． 2． 3． 4 重點個案分析 青庭國際公寓 青庭國際公寓是新區(qū)比較典型一個樓盤，它以 800012020 元 /平方米的價格代表了新區(qū)小戶型公寓的高檔市場。 小面積戶型約總供應(yīng)量的 72%，在戶型上還是比較多樣的，給了不同喜好的顧客以不同的選擇空間。 由于新區(qū) 2020 年推出的小戶型公寓比較高檔，酒店式的管理和服務(wù)滿足了無暇顧及自己生活的高層管理人員的需要，這在迎合投資者要求的同時也滿足了自住者的要求。這進(jìn)一步促進(jìn)了小戶型公寓市場的形成，也是新區(qū)小戶型公寓快速去化的重要原因之一。 由于獅山路在新區(qū)無可比擬的 CBD 核心位置，它的辦公、商業(yè)、金融環(huán)境，和它完善的生活、休閑娛樂配套，成為高層管理人員居住的首選。 表 3：新區(qū)小戶型公寓供應(yīng)量簡表 項目 匯豪國際 青庭國際公寓 獅山峰匯 獅山麗晶 總計 供應(yīng)量（平方米） 10000 19000 16932 17200 63132 套數(shù) 239 218 306 430 1193 主力戶型（平方米） 4050 8599 40 3545 / 戶型配比 30 M220% 4050 M260% 60 M215% 93 M25% 8599 M2100% % % 3545 M2100% / 數(shù)據(jù)來源：蘇州中瑞市場研究部 小戶型為主，主力戶型在 40平方米左右，約占總供應(yīng)套數(shù)的 72%； 85 平方米的戶型共計 332 套，占總供應(yīng)套數(shù)的 28%。 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 16 新區(qū)的小戶型公寓供應(yīng)集中在新區(qū)的 CBD 中心 —— 獅山路沿線，匯豪國際與青庭國際公寓距離不到 500 米，獅山 麗晶與獅山峰匯的距離也非?？拷?。 小戶型公寓的物業(yè)管理費(fèi)用高，匯豪國際的物管費(fèi)是 4 元 /平方米 .月，而青庭國際公寓的物管費(fèi)更高達(dá) 7 元 /平方米 .月，獅山峰匯和獅山麗晶分別為 3 元和 元 /平方米 .月。 在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，一般樓盤只有硬裝修， 而青庭國際公寓的裝修則是參照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修。 2. 每層戶數(shù)太多，影響居住質(zhì)量 。 2. 填補(bǔ)所處區(qū)域市場空白 。于 05 年 2 月底交房。 47F 為公寓，戶型都在 52—— 58 平米之間，該盤采用住宅物管公司進(jìn)行管理，帶有部分酒店式服務(wù)，不包租。但是作為南門地區(qū)唯一的小戶型公寓以及政府對整個南門地區(qū)的規(guī)劃，使得該盤依然得到了投資的肯定。 ? 南門商業(yè)區(qū) —— 摩登 99 摩登 99 位于位于人民路竹輝路交界處，為古城區(qū)中心地帶，緊靠古城河景觀帶和南門商業(yè)區(qū)，地理環(huán)境優(yōu)越。 2. 兩棟樓間距過于接近，影響采光 。 2. 銷售商推廣宣傳力度較大 。于 05 年年底交房。一、二、三期共推出約 700 套房源，最近一次推出是在去年年底三期約 200 套房源，目前銷售均價為 6000元 /平米 ，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 800 元 /平米，戶型有一房、二房、三房，其中 90%為一房。該樓盤由爛尾樓改造而來，開盤價為 5600元 /平方米，一推出就受到市場追捧。 劣勢： 1. 年回報率較 低。 3. 位于商業(yè)中心旁，有了較充足的客源保障 。 優(yōu)勢： 1. 地段優(yōu)秀、配套齊全、交通便利 。 2020 年年底剛推出二期約 200 套左右房源，蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 14 價格維持在開盤時范圍內(nèi)，目前銷售情況良好。開發(fā)商與雅戈爾國際酒店的合作更提升了樓盤的附加值。 57F為自住，不包租。 2． 2． 2． 4 重點個案分析 ? 觀前商業(yè)區(qū) —— 潤億皇朝 潤億皇朝地塊位于蘇州古城中心觀前街的北面 —— 喬司空巷西端的 11 號地塊，該地塊屬于蘇州市區(qū)為數(shù)不多的一類地塊，西起人民路，東接臨頓路，車水馬龍、交通便捷、商務(wù)齊全。 ? 每個層面戶數(shù)較多 都市 E站、相皇國際、自由之邑、摩登 99都為原商業(yè)樓盤或?qū)懽謽菢潜P改造而來，標(biāo)準(zhǔn)層面積較大，因而造成標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)很多。 ? 地段優(yōu)越 小戶型公寓大都位于各區(qū)域的黃金地段，周邊配套齊全，交通便利。 本地客源占大多數(shù) 蘇州的小戶型公寓大部分只在本地進(jìn)行宣傳推廣，因而本地客源消化了大部分的供應(yīng)量；當(dāng)然，蘇州周邊城市的投資者也是不可忽視的一部分消費(fèi)力 。更重要的是，相當(dāng)一部分潛在購房需求暫緩買房之后，進(jìn)入了租賃市場。 隨著 購房者在高房價面前回歸理性，加之個人住房按揭門檻的提高，使得下單的少了，觀望的多了，除 了那部分必須要買房的需求之外，大部分潛在需求短時期內(nèi)將選擇暫時放棄買房的計劃 。 2． 2． 2． 2 供求分析 ? 供應(yīng)狀況分析 目前蘇州古城區(qū)在售小戶型公寓總供應(yīng)量為 12 萬平米，戶型以小戶型為主，主力面積都在4060 平米之間，符合本地購房者的投資心態(tài)，各盤推出的體量都不大，使得大部分樓盤去化阻力相對較小，去化率為九成以上，目前剩余房源不多，最近一次推出房源是 2020 年年底潤億皇朝和自由之邑各自推出約 200 套房源，銷售情況良好。 2． 2． 2 中心城區(qū)小戶型公寓現(xiàn)狀分析 2． 2． 2． 1 價格分析 目前古城區(qū)內(nèi)只有少部分中高檔樓盤有售，比如相皇國際和潤億皇朝，均價 8000— 10000元 /平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1500— 1700 元 /平米，且部分樓層采用包租的形式，其余的小戶型公寓都不包租。 圖 3：全市已售小戶型公寓購房者年齡分布圖 2 5 歲以下6%253028%304043%405017%5 0 以上6%2 5 歲以下2530304040505 0 以上 資料來源：蘇州中瑞市場研究部 圖 4：全市已售小戶型公寓購房者區(qū)域分布圖 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 10 平江區(qū)17%金閭區(qū)23%滄浪區(qū)16%虎丘區(qū)6%園區(qū)11%新區(qū)9%吳中區(qū)10%相城區(qū)4%其他4%平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)虎丘區(qū)園區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)其他 資料來源：蘇州中瑞市場研究部 圖 5：全市已售小戶型公寓購房者購買動機(jī)分布圖 自用28%投資72%自用投資 資料來源：蘇州中瑞市場研究部 圖 6：全市小戶型公寓購房者職業(yè)分布圖 私營業(yè)主46%白領(lǐng)人數(shù)14%公務(wù)員10%其他30%私營業(yè)主白領(lǐng)人數(shù)公務(wù)員其他 資料來源：蘇州中瑞市場研究部 蘇州中瑞高級公寓可行性研究報告 11 表 1：蘇州全市已售小戶型公寓一覽表 數(shù)據(jù)來源：蘇州中瑞市場研究部 項目 凱悅 賽風(fēng)夢想家 獅山峰匯 獅山麗晶 石路中心廣場 時代晶華 都市 e 站 價格范圍 (元 /M2) 4500(均價 ) 5800 60007400 60007000 54806980 55006500 50007050 總套數(shù) 360 200 左右 306 430 套 235 300 多 563 主力房型 (M2) 40 4080 40 3545 50 4070 42 房型配比 3846 M2 83% 92 M2 17% 4080 M2100% % % 3545 M2100% 一房 100% 4070 M2100% 39 M26% 4047 M286% 50 M26% 80 M22% 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 硬裝修（ 400） 全裝修（ 500） 硬裝修（ 500） 硬裝修（ 400） 硬裝修（ 400） 硬裝修（ 600） 硬裝修（ 600） 租金水平 1600 2500 2100 2300 2200 2500 1500 元左右 目前二手房售價 5600 6800 7750 8500 7100 8000 6800 回報率 %（ 40 平方米） %（ 60 平方米） %(40 平方米 ) %(40 平方米 ) %(50 平方米 ) %(50 平方米 ) %(42 平方米 ) 交房日期 2020 年 10 月 04 年年初 04 年 9 月 2020 年底 2020 年年底 2020 年年中 2020 年 6 月 30日 去化率 100% 100% 100% 100% 98% 98% 98% 銷售方式 不包租 不包租 不包租 不包租 不包租 不包租 不包租 管理方式 酒店式管理 一般物管 一般管理，有另收 費(fèi)服務(wù)項目 酒店式管理 一般物管 可提供部分酒店式 服務(wù) 不包租，物業(yè)可代 租 物管費(fèi) (元 /M2 圖 2：蘇州全市已售小戶 型公寓去化率一覽表 樓盤名 位置 售價 銷售率 交房日期 凱悅 吳中區(qū) 4500(均價 ) 100% 2020 年 10 月 賽風(fēng)夢想家 石路商圈 5800 100% 04 年年初 石路中心廣場 石路商圈 54806980 98% 2020 年年底 時代晶華 石路商圈 55006500 98% 2020 年年中 都市 e 站 干將路 50007050 98% 2020 年 6月 30 日 獅山峰匯 新區(qū) 60007400 100% 04 年 9 月 獅山麗晶 新區(qū) 60007000 100% 2020 年底 摩登 9