【文章內(nèi)容簡介】 年 社會消費品 348． 17 增長幅度 10． 3％ % % % % % 圖 12： 2020— 2020 年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 010020030040050060070080090010000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社會消費品 3 4 8 . 1 7 3 9 1 . 5 4 4 5 1 . 6 2 5 2 6 . 0 5 6 2 5 . 1 9 0 5 . 0 7增長幅度 1 0 . 3 0 % 1 2 . 5 0 % 1 5 . 3 0 % 1 6 . 5 0 % 1 8 . 8 0 % 1 6 . 5 0 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020— 2020 年蘇州市（全口徑）財政收入及財政支出總額 表 11： 2020— 2020 年蘇州市財政收支主要指標明細表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財政收入 158． 27 585 597 地方一般預算收入 72． 5 316． 8 圖 13： 2020— 2020 年蘇州市財政收支主要指標柱狀明細圖 0100200300400500600700財政收入 585 597地方一般預算收入 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 蘇州市城市規(guī)劃概況及 對本項目的影響? ? ? ? ? ? ? (1)蘇州市城市規(guī)劃 ① 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸 圖 14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖 圖 15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡規(guī)劃圖 ② 一個中心：中心城市 —— 蘇州都市區(qū) 規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市 —— 蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政 區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心 是蘇州市區(qū)的建設用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。 蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘? ● 長江三角洲重要的中心城市之一 ● 重要的風景旅游城市 ● 國家歷史文化名城 ● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn) ● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境 ③ 五個副中心 常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風景旅游城市，是全省新興的中心城市。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強的綜合實力和最高等級 、最完善的各類設施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市 昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟為主的工貿(mào)城市 太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市 張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市 ④ 市域發(fā)展軸 沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸 —— 沿軸的發(fā)展以 IT 等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進、消化、吸收國外先進技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴散的孵化基地 沿 太湖旅游休閑軸 —— 沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構(gòu)筑環(huán)湖旅游道路，加強景點和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸 —— 該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。應因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢，選準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸 —— 規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進一步加強與上海的溝通與聯(lián)系，呼應蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強城鎮(zhèn)對人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關系，形成具有獨特水鄉(xiāng)風貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 ⑤ 蘇州生態(tài)功能分區(qū) 環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。 (2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃 ① 園區(qū)簡介 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡政府間重要的合作項目。 1994 年 2 月，中新兩國政府簽署了《關于合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議》，同年 5 月實施啟動。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 260 平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總?cè)丝?23 萬。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里。 園 區(qū)的目標是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。 為了推進蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，由兩國副總理分別擔任理事會中新雙方主席，中國外交部、商務部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、建設部、海關總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負責人為理事會成員，定期舉行會議，及時協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。 中新雙方財團還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（ CSSD），具體負責成片 土地開發(fā)建設。國家有關部門先后在項目審批、外事管理、海關物流等許多方面授予園區(qū)相應的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進開 發(fā)建設，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。 十年來，在中央和省市的正確領導下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)建設取得了令人矚目的成就。 目前，園區(qū)以不到蘇州市 3%的土地、 %的人口和 5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市 14%的地方一般預算收入、 18%的工業(yè)產(chǎn)值、 22%的注冊外資、 28%的進出口額，每萬元 GDP 耗水 噸、耗能 噸標準煤，達到了 90 年代世界先進水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟技術(shù)合作的成功典范。 ② 園區(qū)未來規(guī)劃 圖 16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖 蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 70 平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 60 萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。 首期開發(fā) 8 平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)； 第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個 富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 07 號項目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成， 07 號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值 —— 中央湖區(qū)高尚觀景版塊。 第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。全部建成后，園區(qū)將提供 36 萬個就業(yè)崗位。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 對本項目的影響? ? ? ? ? ? ? (1)2020 年宏觀政策信息分析 2020 年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價 。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺之密集、力度之大前所未有，可以 說貫穿于 2020 年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的 “ 慣性 ” 。 ①1 月嚴控土地 1 月 10 日，國土資源部正式對外發(fā)布了《 2020 年工作要點》，對建設用地供應政策則采用了 “ 從嚴從緊 ” 四個字。 2020 年的土地政策以 “ 嚴 ” 字當頭拉開序幕。 ②3 月提高房貸利率 3 月 16 日，中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，把原來以鼓勵老百姓買房為目標的優(yōu)惠住房貸款的利率下限往上調(diào)整了 個百分點，向正常利率水平適當靠攏，這是央行去年 10 月加息后，第二次提高房貸利率。 ③4 月征收營業(yè)稅 4 月 30 日，建設部等七部委聯(lián) 合發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，加大了對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自 2020年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收 ％營業(yè)稅。 ④5 月嚴控利潤 5 月 26 日，建設部發(fā)布了關于貫徹《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知，要求各地要認 真貫徹《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理，落實項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，實行政府指導價，切實降低開發(fā)建設成本，嚴格將開發(fā)利潤控制在 3％以內(nèi)。嚴格將經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型 60 ㎡左右、中套型 80 ㎡左右。 ⑤6 月供應中低收入房 蘇州市政府頒布了《蘇州市切實解決中低收入家庭住房問題若干意見》，提出從 2020 年 7 月 1 日起，市區(qū)低保家庭住房保障標準，由 2020 年調(diào)整過的人均建筑面積 12 ㎡提高到人均建筑面積 14 ㎡。同時，增加中低收入家庭 的住房供應。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調(diào)控房價過快上漲的初衷。 ⑥6 月發(fā)布《意見》 蘇州市政府再度發(fā)布了《加強房地產(chǎn)市場調(diào)控切實穩(wěn)定住房價格實施意見》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：住宅小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 144 ㎡以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 倍以內(nèi)。對享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行 2％的契稅征收標準；對高檔住房按規(guī)定執(zhí)行 4％的契稅征收標準。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設普通商品住房，引導中低價 位、中小套型普通商品住房消費。 (2)對蘇州樓市的影響 表 12：蘇州 2020 年 1～ 11 月銷售面積及均價表 月份 成交套數(shù) 成交面積（萬 /㎡） 成交均價（元 /㎡） 1 2739 4871 2 1313 4953 3 4888 5183 4 4043 5285 5 / / 6 / / 7 1 / 8 1682 4769 9 2467 5466 10 2645 5166 11 3364 4757 (3)宏觀政策影響小結(jié) 2020 年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個高點。雖然央行在這個月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來的市場反應卻頗具戲劇性，三月里，房價不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達到了年度內(nèi)最高水平。 其后，隨著加息政策效應的逐步顯現(xiàn)， 4 月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運行，成交面積和成交價格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 4 月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短 炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。 新政實施后的 8 三個月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過 58 萬平米，不足 3 月份一個月的成交。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645 套、十一月的 3364 套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢， 顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查 近幾年來，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關注，但在 05 年 6月新政出臺后，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個世紀 90 年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。而相比 04 年同時段，蘇州房地產(chǎn)市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析 (1)第一 階段： 2020～ 2020 年 (6 月之前 ) 蘇州房產(chǎn)房價逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天 數(shù)年前的蘇州，房價還僅僅 1700 元 /㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應無序，住宅開