【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 功能區(qū)。 “ 四帶 ” 是指四個(gè)風(fēng)貌旅游休閑商業(yè)帶。此外，湖西和平江新城商務(wù)功能區(qū)、湖東國(guó)際會(huì)展功能區(qū)以及 12 個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)也將成為標(biāo)志性商業(yè)格局的一部分。休閑商業(yè)愈加發(fā)達(dá) 。 在蘇州的標(biāo)志性商業(yè)格局中，今后將形成四個(gè)風(fēng)貌旅游休閑商業(yè)帶，分別是：環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶、沿陽(yáng)澄湖旅游度假休閑商業(yè)功能帶。這四大商業(yè)帶確立的是融休閑、餐飲、娛樂(lè)、觀光、購(gòu)物為一體的服務(wù)定位，為市民和外地游客提供更輕松愜意和更具特色的商業(yè)服務(wù)。另外，在今后將新建或改造提升的 16 條特色商業(yè)街中，承 擔(dān)休閑娛樂(lè)餐飲功能的專業(yè)街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂(lè)街、陽(yáng)澄湖淺水灣餐飲街等。商業(yè)特色街功能更鮮明 。 在《規(guī)劃》中，蘇州今后將有 16 條專業(yè)商業(yè)街和 12 條綜合商業(yè)街，其中，專業(yè)街的定位更明確、功能將更 “ 純 ” ，如現(xiàn)有的十全街酒吧休閑街在保留少量工藝品商店外，將進(jìn)一步擴(kuò)大休閑娛樂(lè)的功能，成為名副其實(shí)的休閑特色街；南門(mén)地區(qū)將建起一條以飯店酒樓為主的餐飲街。除此之外，一批特色鮮明的批發(fā)市場(chǎng)也將融入市民的生 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 活，如國(guó)際 IT 產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、太湖土特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、胥口農(nóng)民畫(huà)市場(chǎng)等。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃可以看出， 新區(qū)獅山廣場(chǎng)商務(wù)功能區(qū)將會(huì)和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門(mén)組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺(tái)對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者都有一個(gè)明確的導(dǎo)向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 蘇州古城區(qū)土地的稀缺性，限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，通過(guò)對(duì)蘇州商業(yè)現(xiàn)狀的分析及政府的商業(yè)規(guī)劃，蘇州商業(yè)的未來(lái)在園區(qū)與新區(qū)。園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。 蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對(duì)偏低，與蘇州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱。據(jù)悉， 2020 年 111 月， 蘇州的工業(yè)總值為 8640 億，相當(dāng)于上海的 80%，而零售業(yè)蘇州為 563 億，只有上海的 25%左右。所以，蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。 蘇州的住宅經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，平均利潤(rùn)率開(kāi)始下降。于是，投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)向相對(duì)較高的商業(yè)。從另一個(gè)角度來(lái)講，商業(yè)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是有利于提升土地的等級(jí)，蘊(yùn)涵了誘人的盈利潛力。 成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)必然要和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，在商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)中形成集聚效應(yīng)。目前的具體模式主要有兩種： 以商業(yè)開(kāi)發(fā)為先，提升地租等級(jí)后從后續(xù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取利潤(rùn)，如城鄉(xiāng)結(jié)合帶的SHOPPING MALL 開(kāi)發(fā)； 商業(yè)開(kāi)發(fā)跟隨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如商業(yè)一條街的建設(shè)等。 就目前蘇州來(lái)看，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，摩爾商業(yè)城在蘇州有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。目前，超市、大賣(mài)場(chǎng)、便利店已基本飽和，SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購(gòu)物理念和優(yōu)惠的價(jià)格成為極具競(jìng)爭(zhēng)潛力的商業(yè)形態(tài)。目前，蘇州的 SHOPPING MALL 正處于起步階段，發(fā)展前景看好。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析情況 相城區(qū) 一、項(xiàng)目所處的市場(chǎng)背景 蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門(mén)，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) ,西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄 10 個(gè)鎮(zhèn) ,1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積 496 平方公里 ,戶籍人口 40 萬(wàn)。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場(chǎng)所 ,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。 陽(yáng)澄湖清水大閘蟹享有 蟹中之王 的美稱；陸慕金磚御窯曾為明清兩代皇室燒制過(guò)大量鋪地金磚。黃埭香水西瓜子 、 湘城麻餅 、 陸慕蟋蟀盆 、 渭塘珍珠 、 蠡口黃橋等地緙絲 等都比較聞名。 總體規(guī)劃－蘇州五大核心之一 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)－蘇州的北大門(mén) 相城區(qū)地處最具活力和最具發(fā)展前景的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 東距上海 85km，西距無(wú)錫 3Okm，北至南京198km，南 至杭州 150km。 京滬鐵路、 312 國(guó)道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運(yùn)河、 205 省道、蘇虞張一級(jí)公路、蘇州繞城高速公路縱貫?zāi)媳?，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 地理 環(huán)境 相城區(qū)地處長(zhǎng)江三角洲各大開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、 312 國(guó)道，東鄰蘇嘉杭高速及 205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路。 ▲ 距蘇州火車(chē)站 5 公里 上海虹橋機(jī)場(chǎng) 85 公里 上海浦東機(jī)場(chǎng) 130 公里 ▲ 東至：上海 80 公里 ▲ 南至：蘇州工業(yè)園區(qū) 5 公里 ▲ 西至：蘇州新區(qū) 15 公里 ▲ 距昆山 20 公里 吳江開(kāi)發(fā)區(qū) 25 公里 無(wú)錫開(kāi)發(fā)區(qū) 25 公里 杭州 150公里 交通 五縱五橫兩聯(lián) 的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 （ 1）五縱 縱一：跨陽(yáng)公路（陽(yáng)澄湖肖涇 —— 陽(yáng)澄湖 —— 312 國(guó)道），二級(jí)公路； 縱二：蘇嘉杭高速公路； 縱三： 205 省道復(fù)線，一級(jí)公路； 縱四： 205 省道，二級(jí)公路； 縱五：蘇虞張線，一級(jí)公路。 （ 2）五橫 橫一：滬寧高速公路； 橫二：太陽(yáng)路橫三：太潘路 橫四：鳳陽(yáng)路 橫五：西北繞城高速公路。 （ 3）兩聯(lián) 聯(lián)一：湘城 —— 太平 —— 蘇嘉杭高速公路太平 互通，二級(jí)公路； 聯(lián)二：黃埭 —— 黃橋 —— 元和，二級(jí)公路 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 娛樂(lè)休閑－定格項(xiàng)目核心價(jià)值 相城既有園林之美，又有山水之勝。 秀麗的陽(yáng)澄湖畔正成為新興的休閑娛樂(lè)度假勝地。 在相城區(qū)政府所在地三公里處的陽(yáng)澄湖畔，由臺(tái)灣中興企業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)的中興國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，占地百余公頃，擁有十八洞七十二桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地，是目前華東地區(qū)頂級(jí)球場(chǎng)之一。 外商服務(wù)中心、專家別墅小區(qū)、元和文化中心、 8 個(gè)綠化公園以及一大批精致典雅、適宜人居的小游園，為中外客商提供了良好的配套服務(wù)設(shè)施。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 －項(xiàng)目的支撐點(diǎn) 1） .工業(yè)分布 相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 2） .特色農(nóng)業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“ 四朵金花 ” 。以科技、環(huán)保、無(wú)公害為先導(dǎo)的水產(chǎn)、珍禽、葡萄、蘆薈、玫瑰花茶等各類新品種養(yǎng)殖蓬勃發(fā)展。相城區(qū)已成為新興的蘇 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團(tuán)紛紛來(lái)區(qū)投資置業(yè)。 3） .民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 相城自古為商賈云集、集市繁華之地。古代 經(jīng)商鼻祖陶朱公越國(guó)大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖。 “ 金蕩口，銀黃埭 ” ，其中 “ 銀黃埭 ” 指的就是商販曾經(jīng)盛極一時(shí)的黃埭鎮(zhèn)。古今往來(lái)，經(jīng)商之氣在相城大地上蔚然成風(fēng)，世代相傳。民營(yíng)企業(yè)明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃橋鎮(zhèn)每三天就新增一個(gè)營(yíng)企業(yè)。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會(huì)展、度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 4） .外向型經(jīng)濟(jì) 相城區(qū)正全力開(kāi)發(fā)、建設(shè)省級(jí)蘇州相城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，為中外投資者打造新的投資載體。建區(qū)一年多來(lái)，世界 500 強(qiáng)日本 “ 住友 ” 電裝株式會(huì)社、臺(tái)灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。相城 區(qū)已成為蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。 5） .專業(yè)化市場(chǎng) 相城區(qū)專業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展繁榮。江蘇蠡口國(guó)際家具城是綜合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面積 120 多萬(wàn)平方米，云集全國(guó)各地 2400多家客商，年銷售額達(dá) 30 億元，規(guī)模和影響位居全國(guó)第二、華東第一。中國(guó)珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺(tái)等國(guó)家和地區(qū)，年成交量達(dá) 780 噸以上，占全國(guó)淡水珍珠交易的三分之二，成交額超10 億元。華東最大的家具裝飾材料市場(chǎng)中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽(yáng)澄湖蟹王、青蝦市場(chǎng)等一大批市場(chǎng)，共同壯大著相城區(qū)的市場(chǎng)和物流行業(yè)。 相城區(qū)人口社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬(wàn)人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 蘇州相城區(qū)各鎮(zhèn)常住人口簡(jiǎn)表： 名 稱 總面積 人口（人） 元和鎮(zhèn) 60 KM2 70000 渭塘鎮(zhèn) KM2 北橋鎮(zhèn) KM2 37600 太平鎮(zhèn) KM2 30000 湘城鎮(zhèn) KM2 40000 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn) KM2 —— 黃橋鎮(zhèn) 24 KM2 24000 黃埭鎮(zhèn) 49 KM2 45000 東橋鎮(zhèn) KM2 26291 望亭鎮(zhèn) KM2 50000 總 計(jì) KM2 378891 蘇州市城市北擴(kuò)發(fā)展計(jì)劃的第一個(gè)階梯就是相城區(qū)南部比較成熟的城區(qū)，即陽(yáng)澄湖路兩側(cè)的區(qū)域，因此作為城市北擴(kuò)發(fā)展的接受者，相城區(qū)南部區(qū)域?qū)⒙氏热谌胩K州大城市化版圖而受益。這種城市擴(kuò)展的最明顯變化，一個(gè)是城市基礎(chǔ)建設(shè)的快速發(fā)展和完善，另一個(gè)重要體現(xiàn)就是人口的大量導(dǎo)入和流動(dòng)人口的急劇增加。 該區(qū)域現(xiàn)有常住人口 7 萬(wàn)左右，流動(dòng)人口不足 10 萬(wàn)人，但在未來(lái)的 5 年內(nèi)，估計(jì)遷入人口和常住人口將達(dá)到 20— 30 萬(wàn)人，同時(shí)流動(dòng)人口將 會(huì)超過(guò) 30 萬(wàn)人。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域特點(diǎn) ?房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚。 ?多為本土小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。 ?中底檔樓盤(pán)占主導(dǎo)地位，缺乏高檔樓盤(pán)。 區(qū)域配套 相城區(qū)交通不太便利，目前本區(qū)域與其他區(qū)域的來(lái)往主要是通過(guò)相城大道，盡管在相城大道上已有多條公交車(chē)，但是公交線路單一，行車(chē)間隔比較長(zhǎng)，為相城區(qū)的交通帶來(lái)了不便。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設(shè)施。 區(qū)域規(guī)劃 充分發(fā)揮場(chǎng)面區(qū)和中心鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用，形成以望亭、黃埭、渭塘、湘城四鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)，以陽(yáng)澄湖、太平、北橋 、東橋、通安等鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)的 “ 一心、四鎮(zhèn)、多點(diǎn)的城鎮(zhèn)布局 。 重點(diǎn)向綠色景觀大道發(fā)展。計(jì)劃將建成蘇嘉杭高速公路相城段、新蠡太路、鳳陽(yáng)路等主干道的綠色通道；加快各級(jí)各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園。 “ 五縱四橫二聯(lián) 的交通骨干網(wǎng)絡(luò)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加以配置區(qū)內(nèi)小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場(chǎng)面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò) ,同時(shí)逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級(jí)，達(dá)到二級(jí)公路的標(biāo)準(zhǔn)。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) （ 1）、區(qū)域板塊劃分 相城區(qū)房源以相城大道板塊和陸慕鎮(zhèn)板塊兩個(gè)大型板塊為主，另有渭塘、湘城等中、小型板塊。 相城大道板塊是相城區(qū)進(jìn)入環(huán)古城區(qū)和園區(qū)的必經(jīng)區(qū)域，該板塊是相城區(qū)樓市中發(fā)展最快、樓盤(pán)面積最大、開(kāi)發(fā)密度最集中的板塊。隨著蘇站遷建工程的進(jìn)行，越來(lái)越多的市區(qū)購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到此板塊得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此，近期此板塊的處于價(jià)格上升階段，較上半年此板塊的均價(jià)有了近 300400元 /平米的攀升 ,均價(jià)達(dá)到 4500元 /平方米。而銷售態(tài)勢(shì)也普遍走高，雖有個(gè)別樓盤(pán)的處于尾盤(pán)銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所 下落，但整體走勢(shì)良好。 ? 板塊特征：以大型商業(yè)市場(chǎng)為先導(dǎo)，住宅樓盤(pán)為輔助。 ? 代表樓盤(pán)：商業(yè) —— 中翔家電城、中翔裝飾城、蠡口國(guó)際家具 城、國(guó)際服裝城、采蓮商業(yè)廣場(chǎng)、錦繡商業(yè)街等。 ? 住宅樓盤(pán)：錦繡江南、香城花園、榮盛陽(yáng)光名邸、南亞花園、 凱翔花園、中翔 28 等。 陸慕鎮(zhèn)板塊位于相城區(qū)陸慕鎮(zhèn)及其周邊地區(qū) , 陸慕鎮(zhèn)是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展水平在相城區(qū)內(nèi)占重要位置。因此，陸慕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在相城區(qū)也是較為領(lǐng)先的。陸慕鎮(zhèn)真正意義上的樓盤(pán)是 2020 年對(duì)外公開(kāi)銷售的華美家園，當(dāng)時(shí)的銷售情況較好。隨著 三江錦繡江南和嘉和麗園的尾盤(pán)的結(jié)束 ,該區(qū)域缺少一定數(shù)量的在售樓盤(pán) ,合景地塊的開(kāi)發(fā)為該區(qū)域房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注入了新鮮的血液 ,后期銷售有待觀察。另外，別墅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾乎為空白，僅有一兩個(gè)樓盤(pán)，市場(chǎng)情況有待觀察。 ? 板塊特征：住宅為主，兼有別墅和寫(xiě)字樓 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 代表樓盤(pán)：住宅 —— 華美家園、三江錦繡江南、嘉和麗園 別墅 —— 蘇州知音等 寫(xiě)字樓 —— 開(kāi)元銀座 ? 相城區(qū)零星板塊 :除相城大道和陸慕板塊外的其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊， 相城區(qū)北部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以本土政府 下屬的企業(yè)為主力，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)主要依托相城區(qū)湖泊眾多，風(fēng)景優(yōu)美的自然條件，以建造別墅為主，對(duì)外銷售程度不高。 ? 板塊特征：本地